Was sind Industrieimmobilien? Woraus ergibt sich ihr Wert? Und für wen ist die Wertermittlung relevant? Diese und noch mehr Fragen zur Bewertung von Industrieimmobilien beantworten wir Ihnen in diesem Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Industrieimmobilien sind Gewerbeimmobilien. Sie dienen im engen Sinne der Produktion und Fertigung . Im weiten Sinne schließen sie auch Lager- und Logistikgebäude mit ein.
- Die Bewertung von Industrieimmobilien ist insbesondere beim Kauf und Verkauf von Unternehmen sowie bei der Bilanzierung und Finanzierung relevant.
- Öffentlich-rechtliche Vorgaben, Standortfaktoren und objektspezifische Kriterien beeinflussen den Wert einer Industrieimmobilie.
- Bei der Wertermittlung von Industrieobjekten kommen primär das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zum Einsatz.
- Die Bewertung von Industrieimmobilien ist äußerst komplex und erfordert ein hohes Maß an Expertise. Nur erfahrene Gutachter können den Wert zuverlässig ermitteln.
Was sind Industrieimmobilien?
Am Markt gibt es unterschiedliche Auffassungen darüber, welche Gebäudetypen in die Sparte der Industrieimmobilien fallen. Grundsätzlich sind sie eine Form von Gewerbeimmobilien, die sich auf zwei mögliche Weisen näher eingrenzen lassen:
- Im engeren Sinne sind Industrieimmobilien Gebäude, die der Produktion und Fabrikation dienen. Das schließt insbesondere die industrielle Fertigung, die Qualitätskotrolle sowie die Montage und Demontage ein.
- Das Verständnis im weiteren Sinne bezieht sich dagegen auf den gesamten industriellen Produktionsprozess. Hierbei zählen zum Beispiel auch Lager- und Logistikimmobilien in die Kategorie der Industrieobjekte.
In diesem Artikel, der sich grundlegend mit der Wertermittlung von Industrieimmobilien beschäftigt, beziehen wir uns auf die eng ausgelegte Definition. Typische Beispiele solcher Objekte sind Fabriken, Werkstätten oder Industrieparks .
Tipp: In weiteren Beiträgen zu Spezialimmobilien erhalten Sie umfassende Informationen zur Bewertung von Gewerbeimmobilien, darunter Logistikimmobilien oder Büroimmobilien.
Wertermittlung von Industrieimmobilien
Je nach Größe, Ausstattung und Nutzungszweck können Industrieimmobilien sehr unterschiedlich sein. Dazu kommt, dass die Abgrenzung nicht immer eindeutig ist. So sind zum Beispiel häufig auch Büro- oder Lagerräume ein Teil von Industrieobjekten.
Sie merken: Es sind viele verschiedene Faktoren im Spiel. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, bei der Wertermittlung von Industrieimmobilien einen professionellen Gutachter hinzuzuziehen.
Warum sollten Sie den Wert einer Industrieimmobilie ermitteln lassen?
Industrieimmobilien sind primär für zwei Arten von Marktteilnehmern relevant:
- Industrieunternehmen, in der Regel zur Eigennutzung des Objekts
- Anleger- und Investorengruppen
Daraus ergeben sich drei typische Fälle, in denen die Bewertung von Industrieimmobilien nötig ist:
- Kauf und Verkauf von Industrieimmobilien oder ganzer Unternehmen.
- Bilanzielle Gründe, zum Beispiel beim Jahresabschluss, internen Transaktionen oder Umstrukturierungen.
- Finanzierung durch Bankkredite, wofür der Beleihungswert ermittelt wird.
Diese Kriterien sind bei der Bewertung von Industrieobjekten relevant
Verschiedenste Faktoren haben einen Einfluss auf den Wert einer Industrieimmobilie, darunter der öffentlich-rechtliche Rahmen sowie standort- und objektspezifische Kriterien . Dietmar Meister und Christoph Schulz beschreiben die Grundlagen der Bewertung im Beitrag „Bewertung von Industrieimmobilien“ 1.
Öffentlich-rechtlicher Rahmen
Bei der Ausgestaltung und Nutzung von Industrieobjekten sind unter anderem die Vorgaben aus dem Bebauungsplan, den Landesbauordnungen und der Industriebaurichtlinie zu beachten. Das kann zum Beispiel die Gebäudegröße, Dachaufbauten oder brandschutztechnische Anforderungen betreffen.
Aus dem öffentlich-rechtlichen Rahmen ergeben sich Kriterien, die den Wert einer Industrieimmobilie positiv oder negativ beeinflussen . Bei der Bewertung sind die geltenden Vorgaben für das gesamte Gebäude oder Teile davon zu berücksichtigen:
- Nutzungsbeschränkungen in Bezug auf die Betriebserlaubnis oder Emissionen
- Abstandsflächen beziehungsweise Vorgaben bei der Grenzbebauung
- Baulandreserven
- Arbeitsplatzanforderungen, zum Beispiel bei der Beleuchtung
- Brandabschnitte
Standortfaktoren
Die Verkehrsanbindung zählt – genau wie beispielsweise das Bodenpreisniveau – zu den Kriterien, die bei der Bewertung von Immobilien immer relevant sind. Für Industrieimmobilien und deren Nutzbarkeit ist die verkehrliche Infrastruktur besonders bedeutsam. Sie entscheidet darüber, wie gut der An- und Abtransport funktionieren kann und welche Anfahrtsbedingungen für die Mitarbeiter herrschen.
Ein weiteres Standortkriterium ist der Arbeitsmarkt . Wie gut ist das Image der Region? Welche Bildungseinrichtungen sind in der Nähe? Wie viele Arbeitnehmer stehen im Einzugsgebiet zur Verfügung? All diese Fragen können bei der Wertermittlung eine Rolle spielen.
Objektspezifische Kriterien
Weitere wertrelevante Aspekte ergeben sich aus den Gegebenheiten der Industrieimmobilie selbst. Dazu gehören unter anderem:
- Anteil an Freiflächen
- Gebäudekonzepte
- Nutzungsdauer, insbesondere bei vermieteten Immobilien
- Aktualität und Modernität des Objekts inklusive der Produktionsanlagen
- Denkmalschutz und baujahresspezifische Aspekte
- Drittverwendungsfähigkeit und Alternativnutzung
- Weitere objektspezifische Besonderheiten (zum Beispiel die Verfügbarkeit von Tageslicht, Gebäudezugänge oder Altlasten)
Welche Bewertungsverfahren kommen zum Einsatz?
Bei der Bewertung von Industrieimmobilien kommen primär
- das Ertragswertverfahren (insbesondere bei Mietlösungen oder aber bei eigengenutzten Objekten über fiktive marktübliche Ansätze) und
- das Sachwertverfahren (bei stark eingeschränkten Drittverwendungsmöglichkeiten) zum Einsatz.
- Das Vergleichswertverfahren ist in den meisten Fällen nur bedingt anwendbar.
Übrigens: Eine besondere Herausforderung liegt darin, das zu bewertende Industrieobjekt sauber vom Inventar abzugrenzen. Hier sind Expertise und Erfahrung gefragt, die nur qualifizierte Gutachter mitbringen.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Industrieimmobilien zuverlässig bewerten lassen
Sie benötigen eine objektive und professionelle Wertermittlung für Ihre Industrieimmobilie? Dann nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf. Unsere mehrfach zertifizierten Gutachter ermitteln den Wert Ihres Industrieobjekts basierend auf gesetzlichen Standards. Je nach Bedarf fertigen sie ein zuverlässiges Verkehrswertgutachten oder Beleihungswertgutachten an.
Wenn Sie eine Unternehmensübernahme oder Investition in eine Industrieimmobilie planen, empfehlen wir Ihnen außerdem eine Due-Diligence-Prüfung durch unsere erfahrenen Sachverständigen. Vereinbaren Sie gleich einen kostenlosen Termin zur Erstberatung über die Telefonnummer 0800 90 90 282 oder das nachfolgende Kontaktformular.
1 in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 747 bis 769, 2. Auflage, 2018
