Immobilienpreise Frankfurt am Main

Der Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt hat seinen aktuellen Bericht für den Immobilienmarkt Frankfurt am Main veröffentlicht. Die Gutachter haben die Kaufpreise aller Immobilien, die einen neuen Eigentümer bekommen haben, aus dem Vorjahr ausgewertet. Daraus lassen sich Tendenzen in Bezug auf die Entwicklung der Immobilienpreise in Frankfurt am Main erkennen. Eine Besonderheit des Frankfurter Immobilienmarktes: Nirgendwo in Deutschland werden mehr Hochhausprojekte angegangen. Außerdem besteht offenbar weiterhin Bedarf an Rechenzentren, obwohl Frankfurt am Main diesbezüglich bereits der führende Standort in der Bundesrepublik ist.

Nirgendwo in Deutschland werden mehr Hochhäuser gebaut als in der Finanzmetropole Frankfurt am Main.

Das Wichtigste in Kürze

Immobilienmarkt 2021 in Frankfurt am Main

Frankfurt am Main ist seit dem BREXIT die europäische Finanzmetropole schlechthin. Neben dem Finanzsektor besticht die Attraktivität Frankfurts vor allem durch Messen und die zentrale Lage innerhalb Deutschlands. Gemessen am Passagieraufkommen verfügt Frankfurt am Main über den wichtigsten Flughafen der Bundesrepublik und den viertgrößten in Europa.

Frankfurt ist das wirtschaftliche Zentrum des Rhein-Main-Gebiets mit seinen rund 5,8 Millionen Einwohnern. Mit rund 760.000 Einwohnern ist Frankfurt am Main die fünfgrößte Stadt Deutschlands.

Die Corona-Pandemie hat Frankfurt stark getroffen. Waren 2019 lediglich 159 Menschen in Kurzarbeit, schlug Covid-19 auf dem Arbeitsmarkt erbarmungslos zu. Die Arbeitsagentur registrierte mehr als 100.000 Menschen in Kurzarbeit.

Die Pandemie mit Lockdowns und Kontaktbeschränkungen führte zu einem starken Umsatzrückgang in der Gastronomie, Hotellerie und im Einzelhandel . Dies führte situationsbedingt zu einem erheblichen Nachfragerückgang an entsprechenden Gewerbeimmobilien. Die Immobilienpreise in den Segmenten Logistikimmobilien und Büroimmobilien blieben in Frankfurt am Main hingegen stabil.

Die Preise für Wohnimmobilien ziehen im Schnitt weiterhin kräftig an, auch wenn für bestimmte Gebäudealter in manchen Stadtteilen geringere Kaufpreise als im Vorjahr bezahlt wurden.

Frankfurt weist bundesweit den höchsten Anteil an Hochhausprojekten im Bereich Wohnen auf. Kaufpreise und Umsatzzahlen kletterten in den Vorjahren auf Rekordniveau. Nun scheint zumindest die Nachfrage nach großen, hochpreisigen Wohnungen in Wolkenkratzern gebremst. Einige Projekte liegen auf Eis. Das dürfte vor allem daran liegen, dass bedingt durch Pandemie und BREXIT weniger ausländische Käufer Interesse an diesen Immobilien haben.

Neubauten wurden verspätet fertiggestellt, wodurch Umsatzeinbußen im Neubausektor zu verzeichnen sind. Diese sind hauptsächlich der Pandemie und ihren Auswirkungen auf die Bautätigkeiten geschuldet.

Weiterhin begehrt ist der Verkehrs- und Datenknotenpunkt Deutschlands als Standort für Rechenzentren. Mehr als 100 davon sind in Frankfurt am Main bereits in Betrieb. Das ist bundesweit der höchste Anteil an Rechenzentren für eine Stadt. Doch diese Menge deckt den Bedarf noch nicht.

Immobilienpreise 2021 in Frankfurt am Main

Wir geben Ihnen in diesem Abschnitt einen aktuellen Einblick in die Entwicklungen am Frankfurter Immobilienmarkt. Die Analyse der Immobilienpreise unterteilen wir in Immobilienarten, Baujahr und Stadtviertel. Dabei beschränken wir uns in diesem Teil des Berichts auf Wohnimmobilien und unbebaute Grundstücke. Zu den Umsätzen für Industrie- und Gewerbeimmobilien.

Die Bodenrichtwerte, die sich auf die Lage der Grundstücke beziehen, finden Sie unter Geoportal Frankfurt. Der örtliche Gutachterausschuss unterteilt Frankfurt am Main in fünf Wohnlagen von sehr einfach und einfach über mittel und gehoben bis hin zu sehr gut (Toplage).

Eigentumswohnungen (Neubau) – Immobilienpreise nach Wohnfläche

Die Kaufpreise für Neubau-Wohnungen in Frankfurt schießen weiter rasant in die Höhe, während die Wohnfläche enorm abnimmt. Der Quadratmeterpreis hat sich innerhalb eines Jahrzehnts verdoppelt!

Jahr	€/m²
2011	3.290
2012	3.520
2013	3.700
2014	3.960
2015	4.310
2016	4.760
2017	5.340
2018	6.090
2019	7.060
2020	7.650

Immobilienpreise für Neubau-Wohnungen in Frankfurt am Main in Euro pro Quadratmeter

Über Jahre hinweg war in Frankfurt das Phänomen zu beobachten, dass große Neubau-Wohnungen mit mehr als 120 m² höhere Quadratmeterpreise erzielten als kleine Wohnungen. Eigentumswohnungen in diesem Segment sind 2020 preislich dezent gefallen. Mit im Schnitt 7.990 €/m² sind sie derzeit sogar deutlich hinter mittelgroßen Neubau-Wohnungen zwischen 45 und 79 m², die sich im Schnitt um fast 2.000 €/m² (+ 28 %) auf 9.020 €/m² verteuert haben.

Aktuell gilt für Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Frankfurt: Sinkende mittlere Kaufpreise für Neubauten wurden überwiegend durch Verkäufe in weniger begehrten Lagen verursacht. Bei Altbau-Wohnungen ergibt sich kein einheitliches Bild.

Eigentumswohnungen – Immobilienpreise nach Stadtteilen & Alter

In diesem Abschnitt legen wir die Entwicklung der Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main dar und beleuchten die Stadtteile und Altersklassen der Wohnungen individuell.

Westend

Das Westend bleibt das teuerste Pflaster in Frankfurt. Hier sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen ab Baujahr 1991 um 37 % auf 11.590 €/m² gestiegen. Ältere Wohnungen verzeichnen teilweise einen leichten Preisrückgang.

Zentrum

Nur geringfügig günstiger sind Neubauten in den zentralen Vierteln Altstadt, Innenstadt, Bahnhofs- und Gutleutviertel (ohne Westhafen) sowie Gallus , die zusammengefasst betrachtet werden. Wer hier im Jahr 2020 eine Neubauwohnung kaufte, zahlte im Schnitt 10.430 €/m² – ein Plus von 25 % im Vergleich zum Vorjahr. Ältere Wohnungen sind zwar günstiger, haben preislich aber in nahezu allen Baujahren um rund 800 €/m² zugelegt. Für Wohnungen, die zwischen 1950 und 1977 errichtet wurden, bleiben die zentralen Stadtteile mit mehr als 8.000 €/m² sogar Spitzenreiter. Lediglich für Altbauten vor 1919 purzelten die Preise um 25 % auf 4.510 €/m².

Gut zu wissen: Der Westhafen wird im Marktbericht des Gutachterausschusses nicht dem Gutleutviertel zugeordnet, sondern zusammen mit Sachsenhausen aufgeführt.

Nordend & Ostend

Nordend und Ostend bilden die drittteuerste Wohngegend Frankfurts. Die Preissteigerungen in fast allen Altersklassen waren sehr moderat. Mit 13 % zogen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 am meisten an.

Bockenheim, Fechenheim, Riederwald

In den mittelpreisigen Stadtteilen hat sich bisweilen einiges umgekehrt. Während die Immobilienpreise in Bockenheim fast stagnierten, erfuhren neuere Wohnungen ab Baujahr 1991 in Fechenheim und Riederwald eine gigantische Steigerung um satte 92 % innerhalb eines Jahres. Mit nun 7.550 €/m² sind sie fast ebenso teuer wie neu errichtete Wohnungen (7.910 €/m², + 8 %). Auch für Wohnungen, die zwischen 1978 und 1990 bezugsfähig wurden, kletterten die Preise enorm. Zwar sind diese mit 3.180 €/m² immer noch günstig im Frankfurter Vergleich, aber um 58 % teurer als im Vorjahr.

Die Stadtteile von Frankfurt am Main.

Sachsenhausen

Ein spannendes Bild ergibt sich in Sachsenhausen. Nirgends wird in Frankfurt am Main mehr für Wohnungen aus Kriegszeiten bezahlt. Die Kaufpreise pro Quadratmeter kletterten um 28 % auf 6.850 €/m². Damit sind die Preise für Eigentumswohnungen aus den Baujahren 1919 bis 1949 im Schnitt teurer als Neubauten, die um 17 % auf 6.480 €/m² fielen. Neue Wohnungen (ab 1991) sind dank eines gleichzeitigen Preisanstiegs um 15 % auf 7.360 €/m² damit sogar teurer als Neubauten im Erstbezug. Uralte Wohnungen vor 1919 verzeichnen einen erheblichen Preisrückgang um 28 %. Im Vorjahr waren sie nur im Westend teurer, jetzt sind mit Nordend/Ostend, Fechenheim/Riederwald, Bockenheim und Niederrad/Schwanheim gleich vier Gebiete in dieser Altersklasse an Sachsenhausen vorbeigezogen.

Niederrad & Schwanheim

In Niederrad und Schwanheim hat der Immobilienmarkt sich kaum bewegt. Hier spielt es preislich nahezu keine Rolle, ob man eine 100 Jahre alte Wohnung oder einen Neubau kauft.

Oberrad

In Oberrad herrschen weiterhin moderate Kaufpreise, wobei sie sich für neuere Bauten (ab 1991) um 32 % auf 5.690 €/m² verteuert haben.

Bergen-Enkheim & Seckbach

In Bergen-Enkheim und Seckbach zogen die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in allen Altersklassen an, am stärksten bei Gebäuden vor 1919. Zwar basiert die Kaufpreismittelung in diesem Segment nur auf fünf Transaktionen. Diese zeigen jedoch einen Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr (drei Verkäufe) von 86 %.

Griesheim & Nied

Griesheim und Nied bilden das Schlusslicht im Ranking der Kaufpreise für Altbau-Wohnungen mit Baujahr bis 1918. Einen Quadratmeter gibt es bereits für 2.720 €/m². Auch in der Altersklasse ab 1991 sind diese Frankfurter Stadtteile mit 3.840 €/m² (- 6 %) ganz hinten im Ranking der Immobilienpreise. Mächtig aufgeholt haben Nied und Griesheim hingegen, wenn es um Neubau-Wohnungen geht, die erstmals bezogen werden. Mit einem Plus von 38 % und aktuell 7.950 €/m² katapultierten sich Griesheim und Nied vom vorletzten Platz auf Rang 4.

Westliche Stadtteile

Eine eher billige Wohngegend ist der Frankfurter Westzipfel mit den Stadtteilen Höchst, Sindlingen, Sossenheim, Unterliederbach und Zeilsheim . Wer eine nagelneue Eigentumswohnung bezieht, bezahlte 2020 im Schnitt gerade einmal 5.250 €/m² (- 21 %). Auch bei Altbauten vor 1978 zeigt die Tendenz der Kaufpreise nach unten. Doch die Westausläufer von Frankfurt am Main sind nicht in allen Altersklassen ein Garant für den Erwerb von günstigen Eigentumswohnungen. Objekte aus den Jahren 1978 bis 1990 sind um 37 % teurer geworden, Eigentumswohnungen von 1991 bis 2019 um 13 %.

Nördliche Stadtteile

Vorletzter in der Preistabelle für Neubau-Eigentumswohnungen sind die Grundbuchbezirke 44-47 (Dornbusch, Eschersheim, Eckenheim, Ginnheim, Preungesheim). Die Kaufpreise für dieses Segment fielen gegenüber 2019 um 20 % auf 5.790 €/m². Bei älteren Eigentumswohnungen verzeichnen diese Stadtteile hingegen, mit Ausnahme der Baujahrgruppe 1978 bis 1990, ein kleines Plus im Vorjahresvergleich.

Berkersheim, Bonames, Frankfurter Berg, Harheim, Nieder-Erlenbach, Nieder-Eschbach, Kalbach und Riedberg bleiben erschwinglich. Nirgendwo in Frankfurt am Main sind die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen der Baujahre 1950 bis 1990 so niedrig wie im Norden.

Stadtteil	bis 1918	1919 - 1949	1950 - 1977	1978 - 1990	1991 - 2019	Neubauten
Alt-/Innenstadt + Gallus + Bahnhofs-/Gutleutviertel	4.510	5.500	8.020	-	7.390	10.430
Bergen-Enkheim + Seckbach	4.900	-	3.930	4.240	4.440	6.470
Berkersheim + Bonames + Frankfurter Berg + Harheim + Nieder-Erlenbach + Nieder-Eschbach + Kalbach + Riedberg	-	-	2.800	3.130	6.160	5.950
Bockenheim	5.330	4.850	5.480	4.010	6.150	7.290
Bornheim	5.420	-	4.810	-	5.990	-
Dornbusch + Eckenheim + Eschersheim + Ginnheim + Preungesheim	4.620	4.390	4.370	4.910	5.140	5.790
Fechenheim + Riederwald	3.180	2.510	4.130	3.180	7.550	7.910
Griesheim + Nied	2.720	-	3.140	-	3.840	7.950
Hausen + Heddernheim + Niederursel + Praunheim + Rödelheim	4.980	4.230	3.840	3.410	5.010	6.930
Höchst + Sindlingen + Sossenheim + Unterliederbach + Zeilsheim	3.000	3.260	2.830	4.210	4.340	5.250
Niederrad + Schwanheim	5.090	-	3.990	5.150	4.320	6.170
Oberrad	-	-	3.390	4.420	5.690	-
Ostend + Nordend	6.730	6.630	5.980	6.600	6.770	8.590
Sachsenhausen	5.020	6.850	4.700	4.300	7.360	6.480
Westend	10.240	-	7.380	6.620	11.590	-

Tabelle: So viel kosteten Eigentumswohnungen (€/m²) in den Frankfurter Stadtteilen.

Immobilienpreise für Neubaueigenheime in Frankfurt

2020 wurden in Frankfurt 39 Neubaueigenheime (bebaute Grundstücke, ohne Erbbaurechte gekauft. Als Neubau gelten in dieser Statistik seit 2017 alle Häuser (keine Eigentumswohnungen) aus dem Beurkundungsjahr und den beiden Vorjahren.

Während 2018 und 2019 kaum Hauskäufe (Neubauten) stattgefunden haben, ist Frankfurt nun wieder auf dem Transaktionsniveau von 2017. Damals wurden 40 Neubaueigenheime mit einer durchschnittlichen Grundstücksfläche von 235 m² für insgesamt 36,4 Mio. Euro verkauft.

Grundstücksfläche und Immobilienpreise für Neubauhäuser sind gestiegen. Die Grundstücksfläche der 39 Neubaueigenheime, die 2020 neue Eigentümer bekamen, waren im Schnitt 276 m² groß und kosteten insgesamt 41 Mio. Euro. Damals lag der Immobilienpreis für ein Haus in Frankfurt bei 3.837 €/m², heute liegt er bei 3.944 €/m².

Bei dieser oberflächlichen Betrachtung könnte man meinen, die Immobilienpreise in Frankfurt seien nach drei Jahren um knapp 3 % gestiegen. Doch diese Zahlen betreffen nur Neubauten. Eine wirkliche Aussage zur Entwicklung der Immobilienpreise für Häuser in Frankfurt lässt sich damit nicht treffen, zumal sich die 39 Transaktionen nicht auf das ganze Stadtgebiet verteilen, sondern lediglich Neubauhäuser in Bergen-Enkheim und Kalbach betrafen. Häuser, in denen zuvor jemand anderes gewohnt hat, nehmen wir im nächsten Abschnitt unter die Lupe.

Immobilienpreise für bestehende Häuser in Frankfurt

Nachdem wir weiter oben bereits den Immobilienmarkt für Eigentumswohnungen und für neu gebaute Eigenheime (Erstbezug) betrachtet haben, widmen wir uns nun den Immobilienpreisen für ältere Häuser, die 2020 einen neuen Eigentümer bekamen.

Die Altstadt zählt zu den beliebtesten und damit auch teuersten Stadtteilen in Frankfurt am Main.

Für freistehende Einfamilienhäuser halten wir fest, dass die Kaufpreise in gehobenen Lagen (+ 40 % auf 1,24 Mio. €) sowie in einfachen Lagen (+ 33 % auf 576.000 €) deutlich gestiegen sind, während sie in sehr guten Lagen das Spitzenniveau des Vorjahres minimal verfehlten.

Bei freistehenden Einfamilienhäusern in mittleren Lagen zeichnet sich ein Abwärtstrend ab. Sie wurden 2020 im Schnitt für 631.000 Euro erworben (- 6,5 % vs. 2018, -4,4 % vs. 2019).

Reihenendhäuser außerhalb der Toplagen verzeichnen einen rasanten Preisanstieg von 33 %. Sie liegen im Mittel bei einem Kaufpreis von 639.500 Euro.

Während die Immobilienpreise für Reihenendhäuser, die zwischen 1950 und 1977 erbaut wurden, um 6 % auf 485.100 Euro gesunken sind, zog der Markt für Reihenendhäuser, die maximal 30 Jahre alt sind, um 38 % nach oben. Mit im Schnitt 951.300 Euro liegen diese nur noch knapp hinter den Neubauten (1,1 Mio. Euro).

Reihenendhäuser in sehr guten Lagen klammern wir in dieser Statistik aus, da in den beiden Vorjahren keine vergleichbaren Objekte verkauft wurden. Die drei verkauften Reihenendhäuser im Jahr 2020 kosteten im Mittel 875.000 Euro.

Reihenmittelhäuser wurden 2020 nur in mittleren Lagen und in sehr guter Lage verkauft. Die Immobilienpreissteigerungen betrugen in beiden Klassen jeweils 17 bis 18 %. Der mittlere Kaufpreis für Reihenmittelhäuser in mittleren Lagen lag bei 513.000 Euro, der für die drei Objekte in Toplage bei 1,1 Mio. Euro.

Preisentwicklung für unbebaute Grundstücke in Frankfurt

Unbebautes, baureifes Land wird in allen Wohnkategorien teurer. Wer ein Eigenheim bauen möchte, zahlte 2020 für das unbebaute, baureife Land dafür mindestens 580 €/m². In der Spitze wechselten 2.480 €/m² ihren Besitzer, was fast eine Verdopplung der Toppreise der Vorjahre darstellt. Für ein baureifes Land, auf dem ein Mehrfamilienhaus errichtet werden soll, waren mindestens 480 €/m² fällig, wobei auch 4.510 €/m² gezahlt wurden. Für Wohnen (gemischt genutzt) lag der Höchstpreis 2019 noch bei 1.990 €/m². Die Maximalmarke von 8.780 €/m² (+ 341 %) hat diesen Wert pulverisiert.

Werdendes Bauland befindet sich im Stadtgebiet Frankfurt weiterhin im preislichen Sinkflug. Rohbauland war im Mittel schon für 300 €/m² zu haben (2019: 800 €/m²), während die Preise für Bauerwartungsland von 180 (2018) auf 80 (2019) nun auf 70 €/m² fielen.

Ein gemischtes Bild zeigt sich bei den Transaktionspreisen für landwirtschaftliche Flächen. Während Ackerland mit 8,60 €/m² im Mittel wieder auf dem Wert von 2018 angekommen ist (- 20 %), greifen Kleingärtner tiefer in die Tasche. Wurden in den Vorjahren noch jeweils weniger als 50 Kaufverträge über Klein- und Freizeitgärten abgewickelt, so wechselten 2020 75 solcher Gärten ihren Eigentümer. Die Käufer gaben zwischen 7 und 65 €/m² aus. Im Mittel waren es 26,80 €/m² und damit ein Plus von 14 % im Vergleich zum Vorjahr.

Umsatzentwicklung am Immobilienmarkt Frankfurt am Main

Jüngste Umsatzentwicklung (am Beispiel Frankfurt): 2020 wurden überdurchschnittlich viele Erbbaurechte begründet (87 statt 12 und 14 in den Vorjahren), Wohnungseigentum und Teileigentum ging leicht zurück.

Wohnimmobilien

Bei den Wohnimmobilien blieb das Niveau der Verkäufe und Umsätze auf dem Level der beiden Vorjahre. Lediglich die Art der Gebäudetypen änderte sich. Weniger Mehrfamilienhäuser wechseln ihren Eigentümer, dafür mehr Einfamilienhäuser.

Industrie & Gewerbe

Die Umsatzentwicklung im Bereich Industrieanlagen und Gewerbeimmobilien lässt sich in ein paar Stichpunkten zusammenfassen:

• Unbebaute Industriegrundstücke: Von 0 auf 4 auf 6 Kaufverträge von 2018 bis 2020. In Summe stehen zwei Zahlen für das Jahr 2020: 211,4 Mio. Euro für 14,3 ha Fläche.
• Hotel-, Gast- und Vergnügungsstätten: Unbebaute Grundstücke wurden pandemiebedingt überhaupt nicht verkauft. Aber auch die Anzahl an bebauten Gewerbeimmobilien hat sich (mehr als) halbiert: von 14 (in 2018) auf 12 (2019) auf 6 (2020).
• Büro & Verwaltung: Bei unbebauten Grundstücken für diesen Immobilientypus ging der Umsatz stark zurück, da auch die Gesamtflächen stark zurückgingen. Bei den bestehenden Büroimmobilien ging die Anzahl der Kaufverträge um 38 % zurück (von 50 auf 31), der Umsatz um 31 % (von 2,76 Mrd. auf 1,86 Mrd. Euro). Wir erkennen hier einen Trend zu kleineren Büros, gesundheitspolitisch durch die Homeoffice-Pflicht bedingt sogar zu keinen Büros.
• Zwar sind im 1. Quartal 2021 die Transaktionen für bebaute Gewerbeimmobilien im Vergleich zum Vorjahr um rund 40 % eingebrochen, der Umsatz stieg jedoch um 10 %.

Fazit & Ausblick

Corona hat den Immobilienmarkt in Frankfurt kaum beeindruckt. Obwohl der Einfluss der Pandemie auf den Arbeitsmarkt verheerend war, blieben Zwangsversteigerungen weitgehend aus, ihre Anzahl sank sogar auf ein Zehn-Jahres-Tief.

Lediglich die Nachfrage nach Büros und Verwaltungsgebäuden sowie im Bereich Hotellerie und Gastronomie ebbte spürbar ab – und das dürfte sich in absehbarer Zeit mit dem Trend zum Home-Office und einer längst nicht ausgestandenen Pandemie erstmal nicht ändern.

Dass weniger für sehr große Wohnungen gezahlt wird, dürften eher Brexit-Nachwirkungen sein. Ansonsten steigen die Preise für Wohnimmobilien weiter, es herrscht immer noch deutlich mehr Nachfrage als Angebot. Der Immobilienmarkt in Frankfurt verhält sich im internationalen Vergleich noch gemäßigt, sodass derzeit noch nicht von einer Immobilienblase die Rede sein kann.

Die Zahlen und Daten aus unserem Artikel stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2021 des Gutachterausschusses Frankfurt am Main.

Unseren Bericht über den Immobilienmarkt in Frankfurt am Main können Sie hier kostenlos herunterladen.

Sollten Sie ein Grundstück oder eine Immobilie in Frankfurt am Main kaufen oder verkaufen wollen und dabei die Hilfe eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters in Anspruch nehmen wollen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.