Haus richtig verkaufen: Ablauf, Kosten, Steuern

Sie möchten Ihr Haus schnell verkaufen? Welche Beweggründe Sie auch haben – ein kompetenter Immobilienmakler kennt den lokalen Markt, nimmt Ihnen die Arbeit rund ums Haus verkaufen ab und vermittelt Ihnen den geeigneten Käufer. In diesem Beitrag verraten wir Ihnen alles, was Sie von der Zusammenstellung der relevanten Unterlagen bis zum Grundbucheintrag wissen müssen, wenn Sie Ihr Haus richtig verkaufen wollen.

Mit einem ortskundigen Makler verkaufen Sie Ihr Haus meist schneller und zu einem höheren Preis.

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Haus schnell verkaufen

Wie lange ein Hausverkauf dauert, ist schwer zu sagen. Das hängt von vielen Faktoren, wie zum Beispiel der aktuellen Marktsituation und der Lage der Immobilie ab. Im Durchschnitt dauert es zwischen drei und sechs Monaten vom Vermarktungsbeginn bis zum unterschriebenen Kaufvertrag beim Notar, um ein Haus zu verkaufen. Fast immer gilt: Ein Haus schnell zu verkaufen und ein Haus richtig zu verkaufen, sind zwei Paar Stiefel.

Manchmal muss es schnell gehen. Sei es, weil der Eigentümer gerade dringend Geld für eine neue Investition oder die Rückzahlung von Schulden benötigt, oder, weil der Ex-Partner oder die Miterben auf eine zügige Auszahlung drängen.

Grundsätzlich verkauft sich ein Haus in einer prosperierenden Stadt oder Metropolregion mit knappem Wohnraum deutlich leichter und schneller als ein Haus in ländlichen Gebieten. Der Zustand spielt ebenfalls eine Rolle: Muss das Haus vor dem Einzug erst renoviert oder modernisiert werden, wird der Verkauf im Schnitt länger dauern als der eines neuen, bezugsfertigen Hauses. Ein gerade fertig gebautes neues Haus in städtischer Top-Lage ist im Handumdrehen verkauft. Ein altes Haus auf dem Land, mit schwacher Energieeffizienz und bevorstehenden Renovierungsarbeiten steht durchaus ein Jahr lang leer.

Wenn Sie Ihr Haus schnell verkaufen wollen, rechnen Sie damit, Abstriche machen zu müssen – und zwar hauptsächlich beim Preis. Denn der erste Kaufinteressent, der zusagt, ist nicht unbedingt der lukrativste. Sobald ein Käufer merkt, dass Sie Wert auf einen schnellen Verkauf legen, möglicherweise schnell Geld brauchen, wird er versuchen, den Preis zu drücken. Weniger Zeit, über den Kauf nachzudenken, dazu anstehende Renovierungen oder Modernisierungen bei weniger Besichtigung in Anzahl und Gründlichkeit sorgen oft für eine Preissenkung seitens des Käufers. Ein Haus verkauft sich immer besser und teurer, wenn es optimal präsentiert wird und in einem guten Zustand ist. Dies zu gewährleisten, kostet Zeit.

Wer ein Haus schnell verkaufen muss, gerät in Stresssituationen. Kümmern Sie sich um eine rasche Zusammenstellung sämtlicher Unterlagen und präsentieren Sie das Haus im Exposé mit hochwertigen Fotos von seiner besten Seite. Sie müssen mit Kaufinteressenten sprechen, Besichtigungen durchführen, mit potenziellen Käufern verhandeln, deren Bonität prüfen und den Notartermin vorbereiten. Bei einem Schnellverkauf entfällt schon mal die Überprüfung der Kaufkraft. Lassen Sie sich in diesem Fall wenigstens die Finanzierung für den Hauskauf vom Käufer bestätigen.

Tipp: Wir haben Ihnen eine Checkliste zusammengestellt, welche Unterlagen Sie beim Hausverkauf benötigen.

So sieht unsere Checkliste für die benötigten Unterlagen beim Hausverkauf aus.

Checkliste herunterladen

Wenn Sie ganz auf Verhandlungen verzichten möchten, kommt das Bieterverfahren für Sie in Betracht. Beim Bieterverfahren geben die Kaufinteressenten ihr Angebot innerhalb der vom Verkäufer gesetzten Frist ab. Je nach gewähltem Verfahren werden die Interessenten über das Höchstgebot informiert und können ihr Angebot nochmals erhöhen. Den Zuschlag erhält der Höchstbietende.

Wenn Sie sich noch in Trauer befinden oder im Falle einer Scheidung mit anderen Dingen herumschlagen müssen, wird der Verkauf Ihres Hauses zu einer zusätzlichen Belastung. Sollten Sie berufstätig sein, wird ein schneller Hausverkauf in Eigenregie sehr stressig und unrealistisch. Schalten Sie besser einen lokalen und versierten Makler ein, der Ihnen den Großteil der Arbeit abnimmt und sich mit der optimalen Präsentation Ihres Hauses auskennt!

Tipp: Falls Sie auf einen Makler verzichten möchten, lesen Sie unseren Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler und die Möglichkeit von Home Staging.

In jedem Fall sollten Sie den aktuellen Wert Ihres Hauses richtig einschätzen können. Einen fairen Kaufpreis, der sich nicht nur an den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in der unmittelbaren Umgebung orientiert, sondern auch am konkreten Zustand und der Ausstattung Ihres Hauses, ermittelt ein qualifizierter Immobiliensachverständiger. Dieser erstellt Ihnen je nach Zweck das passende Wertgutachten.

So läuft der Hausverkauf ab

Der Verkauf selbst erfordert ein paar weitere Schritte, in die ein Notar involviert ist.

1. Kaufvertrag aufsetzen

Der Notartermin steht, die Details für den Vertrag sind klar und an den Notar kommuniziert. Nun setzt der Notar den Kaufvertrag auf und verschickt den Entwurf an die beiden beteiligten Parteien. Sind alle besprochenen Details wie die Zahlungsmodalitäten, der Einzugstermin, bekannte Mängel und Klauseln wie beispielsweise eine Renovierungsvereinbarung oder die Ausweisung von steuerlich relevantem Mobiliar enthalten?

2. Vertrag beim Notar beurkunden

Nun treffen sich Käufer und Verkäufer sowie der Makler zur Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. Bringen Sie Ihren Personalausweis und Ihre Steueridentifikationsnummer mit! Der Notar verliest den Kaufvertrag nun Wort für Wort. Sollten noch Änderungswünsche bestehen, nimmt er diese mit dem Einverständnis aller am Kauf beteiligten Parteien vor. Anschließend unterschreiben alle Käufer und Verkäufer sowie der Notar den Vertrag.

Der Kaufvertrag mit allen Unterschriften wird in Kopie mit Notarsiegel an Käufer und Verkäufer verschickt. Das Original wird in der Kanzlei des Notars archiviert. Weitere Kopien erhalten Grundbuchamt, die Gemeinde und die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts. Hat ein Makler dabei geholfen, Ihr Haus zu verkaufen, erhält er ebenfalls eine Kopie des Kaufvertrags.

Unsere Infografik zeigt, wie der Hausverkauf Schritt für Schritt abläuft.

3. Erhalt des Kaufpreises bestätigen

Als Verkäufer erhalten Sie ein Formblatt zum Geldeingang, das Sie dem Notar unterschrieben zukommen lassen, sobald Sie den vereinbarten Kaufpreis erhalten haben. Erst dann weist der Notar die Umschreibung des Eigentümers beim Grundbuchamt an.

4. Gebühren und Steuern bezahlen

Nun müssen der Makler gemäß vereinbarter Provision und der Notar gemäß gültiger Gebührenverordnung bezahlt werden. Die Maklerkosten werden bei privaten Verkäufen ab 23. Dezember 2020 hälftig geteilt, während der Notar in der Regel vom Käufer bezahlt wird.

Käufer müssen außerdem Grunderwerbsteuer abführen, Verkäufer unter Umständen eine Spekulationssteuer. Die Grundsteuer holt sich die Gemeinde bis zum Ende des Jahres von demjenigen, der am 1. Januar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.

5. Schlüssel übergeben

Abschließend übergeben Sie oder Ihr Makler sämtliche Schlüssel an den neuen Eigentümer. Übergeben Sie ihm spätestens jetzt alle Dokumente, die er in Ihrem ehemaligen Haus braucht. Von Anleitungen für die Haustechnik über Wartungsverträge, Kontaktdaten des Schornsteinfegers bis hin zur Wohngebäudeversicherung kommen einige Unterlagen zusammen. Eine ausführliche Checkliste haben wir Ihnen weiter oben in diesem Hausverkauf-Ratgeber zum Download zur Verfügung gestellt.

Protokollieren Sie die Übergabe, listen Sie alle übergebenen Dokumente darin auf und halten Sie auch die bekannten Mängel nochmal fest. Kontrollieren Sie die Zählerstände für Strom, Warmwasser und Heizung und melden Sie sich beim jeweiligen Versorger ab. Lassen Sie Ihren Käufer das Übergabeprotokoll und Schreiben an die Energieversorger mit Zählerständen mitunterschreiben.

Einblick in unser Übergabeprotokoll-Muster.

Übergabeprotokoll herunterladen

Diese Kosten kommen auf Sie zu, wenn Sie Ihr Haus verkaufen

Ein Hausverkauf spült zwar eine hübsche Summe auf Ihr Konto. Doch bis es so weit ist, müssen Sie Ausgaben tätigen. Selbst nach dem Hausverkauf können noch Kosten anfallen.

• Unterlagen: Sie finden die Baugenehmigung nicht mehr oder benötigen einen aktuellen Grundbuchauszug? Verschiedene Ämter helfen Ihnen weiter – allerdings kostet das je nach Bezugsquelle, Art und Umfang des benötigten Dokuments. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet beim Amtsgericht zehn Euro, beglaubigt über einen Online-Service sind es zirka 50 Euro.
• Energieausweis: Den Energieausweis müssen Sie spätestens beim Besichtigungstermin vorlegen. Einen Verbrauchsausweis, der von einem Schornsteinfeger, Gutachter oder Energieberater anhand der Heiz- und Nebenkosten erstellt wird, erhalten Sie bereits ab 50 Euro. Für einen Bedarfsausweis nimmt der fachkundige Ersteller eine Analyse vor Ort vor und berechnet dafür 300 Euro und mehr. Unsere zertifizierten Energieberater erstellen Ihnen gerne einen aktuellen und rechtsgültigen Energieausweis!
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• Renovierungen: Wenn Ihr Haus nicht mehr zeitgemäß ist, können sich bestimmte Maßnahmen zur Modernisierung oder Renovierung lohnen, um den Wert zu steigern. Ist die Bausubstanz arg in Mitleidenschaft gezogen worden, kann sogar eine Sanierung in Betracht kommen. Die Ausgaben für Renovierung und Modernisierung bemessen sich je nach Umfang der notwendigen Arbeiten. In jedem Fall sollten Sie Schönheitsreparaturen, die unabhängig von Umgestaltungen durch die neuen Eigentümer sind, durchführen.
• Wertgutachten: Um einen marktgerechten Kaufpreis festzusetzen, ist ein entsprechendes Gutachten eines Immobiliensachverständigen empfehlenswert. Das Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Immobiliengutachters wird von Behörden und Gerichten akzeptiert, kostet aber ab 2.690 Euro. Für eine zuverlässige Angebotspreisermittlung für den Privatgebrauch genügt ein Kurzgutachten. Die Kosten für ein Kurzgutachten belaufen sich auf mindestens 1.490 Euro.
• Notar: Der Notar erstellt, verliest und unterschreibt den Kaufvertrag. Er beschafft relevante Dokumente für die Kaufabwicklung und beantragt auch die Umschreibung im Grundbuch. Die Notarkosten einschließlich Auslagen und Gebühren für das Grundbuchamt übernimmt der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt, hängen von der Höhe des Kaufpreises ab und liegen meist zwischen einem und 1,5 Prozent.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Ist das verkaufte Haus noch nicht vollständig abbezahlt, kann Ihr Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dies passiert, wenn ihm durch die vorzeitige Rückzahlung ein Zinsnachteil entsteht.
• Löschung der Grundschuld: Um eine Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen, müssen Sie mit insgesamt rund 0,2 Prozent des Grundschuldwertes als Gebühr für Notar und Grundbuchamt rechnen.
• Grunderwerbsteuer: Normalerweise vereinbaren die Kaufparteien, dass der Käufer für die Grunderwerbsteuer aufkommt. Sie hängt vom Kaufpreis ab und unterscheidet sich je nach Bundesland. Bayern und Sachsen sind mit 3,5 Prozent die günstigsten Bundesländer. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen fordern 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Grundsteuer: Die Grundsteuer geht an die Gemeinde und wird meist vierteljährlich bezahlt. Die Höhe hängt von zahlreichen Faktoren wie dem Bundesland und dem Steuerhebesatz der Gemeinde ab. Wichtig zu wissen: Grundsteuerpflichtig ist der Grundstücksbesitzer, der zum 1. Januar im Grundbuch eingetragen ist, für das volle Kalenderjahr. Wenn Sie Ihr Haus also im Juni verkaufen, verlangt die Gemeinde die Grundsteuer auch noch im dritten und vierten Quartal von Ihnen.
• Spekulationssteuer: Auch das Finanzamt möchte mitverdienen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Verkaufen Sie Ihr Haus innerhalb von zehn Jahren nachdem Sie es erworben haben, kassiert der Fiskus eine Spekulationssteuer. Diese hängt von Ihrem Einkommen und dem Wertgewinn der verkauften Immobilie ab. Umgehen können Sie die Spekulationssteuer, wenn Sie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorhergehenden Jahren selbst in dem Haus gewohnt haben.
• Maklercourtage: Die meisten Kosten bei einem Hausverkauf „verursacht“ ein Makler. Allerdings nimmt ein guter Makler Ihnen auch den Großteil der Arbeit ab, prüft die Bonität des Käufers und erzielt einen marktgerechten, meist höheren Preis, als Sie bei einem Verkauf in Eigenregie realisieren würden. Gemäß Maklergesetz teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage hälftig. In Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Teilen Niedersachsens beträgt die Maklerprovision 5,95 Prozent des Kaufpreises. In Hamburg verlangen Makler 6,25 Prozent Courtage. In den übrigen Bundesländern liegt sie bei 7,14 Prozent, wovon der Verkäufer die Hälfte (3,57 Prozent) trägt.

6 Gründe für den Hausverkauf

Es gibt zahlreiche Gründe, warum Menschen ihr Haus oder Ihre Immobilie verkaufen möchten. Zu den sechs häufigsten Gründen für den Hausverkauf gehören Alter, Auswandern, Erbe, Familie, Job und Trennung.

• Alter: Viele ältere Menschen verkaufen ihr Eigenheim, wenn sie beispielsweise in eine Seniorenresidenz umziehen. Viele Rentner haben Schwierigkeiten mit dem Treppensteigen. Alltägliche Arbeiten, die in einem Haus anfallen – wie putzen und kleinere Reparaturen – fallen schwer. Außerdem möchten Oma und Opa gerne in der Nähe ihrer Enkel wohnen. Kommt ein betreutes Wohnen im Heim nicht in Frage, müssen oftmals die erwachsenen Kinder bei der Pflege helfen und nach dem Rechten sehen. Daher bietet sich eine kleinere Wohnung in der Nähe des Nachwuchses an. Das Haus wird verkauft. Die Vorteile dabei: Das Haus ist im Alter meist abbezahlt und mit dem Verkaufserlös können Sie sich eine altersgerechte Wohnung kaufen oder einen Platz im Heim finanzieren.
• Auswandern: Sie haben genug von Deutschland und kehren der Bundesrepublik dauerhaft den Rücken. Da Sie als Resident eines ausländischen Staates Einnahmen in Deutschland mangels Freibetrags bereits ab dem ersten Cent versteuern müssen, lohnt sich die Vermietung Ihres Hauses nicht wirklich. Wenn Sie sich sicher sind, dass Sie langfristig ein günstiges Leben in Thailand, gute medizinische Versorgung und Steaks in Uruguay, die Abgeschiedenheit einer kanadischen Berghütte oder schönes Wetter, frische Früchte und Strand an der andalusischen Costa del Sol genießen möchten, sollten Sie ihr Haus verkaufen. Alternativen sind die Immobilien-Leibrente oder ein Teilverkauf.
• Erbe: Stirbt ein Familienmitglied mit Haus, können die Erben häufig nicht selbst einziehen. Sei es, weil sie ihren Lebensmittelpunkt in einer anderen Stadt haben oder bereits selbst ein Haus abbezahlen müssen. Manchmal werden sich die Erben untereinander nicht einig, wer das Haus bekommt und die Miterben ausbezahlt. Oft ist der einzige Ausweg, das geerbte Haus zu verkaufen.
• Familie: Die Familie wächst und gedeiht. Anstatt einem Geschwisterchen für den Erstgeborenen, kündigen sich Zwillinge oder sogar Drillinge an. Das alte Haus ist zu klein für die Großfamilie. Solange die neuen Familienmitglieder noch in die Windel machen, reicht der Platz im Haus aus. Aber sobald sie ein Alter erreichen, in dem jedes Kind sein eigenes Zimmer beansprucht und braucht, wird der Umzug in ein größeres Eigenheim unumgänglich und das bisherige Haus steht zum Kauf. Das Schlechte an dieser Situation: Selten ist das Haus bereits abbezahlt. Das Gute an dieser Situation: Die Zeit drängt nicht, Sie haben ein paar Jahre Zeit, um das Haus zum bestmöglichen Zeitpunkt zu verkaufen.
• Job: Ein neuer Job mit besserer Perspektive lockt. Doch die nächste Stufe auf der Karriereleiter wartet nicht in Ihrer Heimat auf Sie, sondern hunderte von Kilometern entfernt in Berlin, Hamburg, München oder Köln. Wenn ihre Familie mitzieht, sollten Sie nach einer zufriedenstellenden Probezeit am neuen Standort an einen Hausverkauf in der alten Heimat denken. Doch nicht immer ist ein Aufstieg der Grund, um ein Haus zu verkaufen. Manchmal trifft es Menschen auch hart, wenn sie ihren Job verlieren und sich verkleinern müssen.
• Trennung: Eine Scheidung oder Trennung vom Partner führt oftmals ebenfalls dazu, dass keiner der beiden Beteiligten das Haus behalten kann oder will. Was mit einer Immobilie bei einer Trennung passiert, erfahren Sie in unserem Ratgeber Scheidung mit Haus.

Egal, wie der Grund für Ihren Auszug und Hausverkauf lautet – je weniger Zeitdruck Sie haben, desto höher fällt der Verkaufspreis meist aus.

Häufige Fragen rund um den Hausverkauf

Im letzten Abschnitt unseres Ratgebers rund ums Thema Haus verkaufen beantworten wir häufige Fragen zum Thema.

Checkliste herunterladen

Auszug aus unserer Checkliste für den Hausverkauf.

Heid vor dem Hausverkauf beauftragen

Die unabhängigen Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH unterstützen Sie, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, im Rahmen einer Immobilienverkaufsberatung. Nachdem der Gutachter Ihre Wohnung in Augenschein genommen hat, ermittelt er anhand der gewonnenen Eindrücke von Ausstattung, Zustand und Lage der Wohnung deren Marktwert. Dabei bezieht er Verkaufspreise für vergleichbare Wohnungen ebenso wie relevante Dokumente zum Objekt mit ein. Mit seinem Kurzgutachten halten Sie eine starke Wertexpertise in den Händen, um den gerechtfertigten Verkaufspreis durchzusetzen.

Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 oder schicken Sie das nachfolgende Formular ab. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!