Viele Immobilieneigentümer entscheiden sich dafür, ihr Haus bereits zu Lebzeiten an Kinder oder andere Begünstigte zu überschreiben. Eine frühzeitige Hausüberschreibung kann dazu beitragen, das Vermögen in der Familie zu halten und Angehörige abzusichern. Gleichzeitig müssen Sie jedoch rechtliche und steuerliche Aspekte beachten, die den Prozess komplex machen. Wir verraten Ihnen, wie Sie dabei geschickt vorgehen, was Sie berücksichtigen müssen und welche Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie Ihr Haus überschreiben.
Das Wichtigste in Kürze
- Es ist sinnvoll, ein Haus zu überschreiben, um steuerliche Vorteile auszuschöpfen.
- Sie können Ihr Haus an eine Person Ihrer Wahl überschreiben. Steuerfreibeträge greifen dabei je nach Verwandtschaftsverhältnis und werden geringer, je „weiter entfernt“ dieses Verhältnis ist.
- Die Kosten für das Überschreiben eines Hauses richten sich nach dem Immobilienwert.
Haus überschreiben – warum, wann, wie?
Hauseigentümer müssen sich früher oder später damit auseinandersetzen, was nach ihrem Ableben mit ihrer Immobilie passieren soll. Sind Nachkommen da, ist die Frage nach dem „Wer?“ meist schnell geklärt. Das „Wie?“ bedarf allerdings weiterer Überlegungen, denn es gibt verschiedene Möglichkeiten, Wohneigentum anderen zu überlassen.
Die Hausüberschreibung ist eine davon: Sie bezeichnet die vorzeitige Übertragung einer Immobilie auf eine andere Person, meist innerhalb der Familie. Dabei geht das Eigentum offiziell und rechtsgültig auf den neuen Eigentümer über, ohne dass es zu einem Verkauf kommt. Dies geschieht in der Regel durch eine Schenkung oder einen Übertragungsvertrag, der notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird.
Hinweis: Eine Schenkung ist immer eine Übertragung / Überschreibung. Eine Überschreibung muss aber nicht zwingend eine Schenkung sein, sondern kann an Bedingungen oder an eine Zahlung geknüpft sein.
Ein wesentliches Merkmal der Hausüberschreibung ist der Unterschied zur klassischen Erbschaft:
- Schenkung zu Lebzeiten: Das Haus wird freiwillig und häufig aus steuerlichen oder familiären Gründen zu Lebzeiten übertragen. Dabei profitieren die Begünstigten von Schenkungssteuerfreibeträgen, die alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können. Zudem können Erbstreitigkeiten vermieden und klare Regelungen für das spätere Eigentum geschaffen werden.
- Erbschaft: Das Haus geht durch gesetzliche Erbfolge oder durch ein Testament auf die Erben über. In diesem Fall fällt eine Erbschaftssteuer auf Immobilien an, die unter Umständen höher sein kann als die Schenkungssteuer. Zudem können Pflichtteilsansprüche anderer Erbberechtigter geltend gemacht werden, was häufig zu Konflikten innerhalb der Familie führt.
Ein Haus zu überschreiben kann Steuern sparen und Streit vermeiden. Ohne klare Regelungen drohen jedoch finanzielle und rechtliche Fallstricke.
Ing. André Heid M.Sc.
Sinnvolle Gründe für eine Hausüberschreibung
Hausbesitzer entscheiden sich aus verschiedenen Gründen dafür, ihr Haus zu überschreiben. Ein genauerer Blick auf die Anlässe, bei denen dies sinnvoll ist, hilft weiter.
Steuerliche Vorteile
Einer der häufigsten Gründe für die Hausüberschreibung ist die Optimierung der Steuerlast. Für Schenkungen gelten bestimmte steuerliche Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Wer frühzeitig Vermögen auf Angehörige überträgt, kann so vermeiden, dass nach dem Erbfall hohe Erbschaftssteuern anfallen.
Absicherung der Erben oder Angehörigen
Wenn Sie Ihr Haus frühzeitig übertragen, können Sie gezielt Familienmitglieder absichern. Gerade bei Patchwork-Familien kann eine Hausübertragung helfen, die Nachfolge klar zu regeln und Konflikte zu vermeiden.
Gleichzeitig können Sicherheiten wie ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauchrecht in den Vertrag aufgenommen werden, sodass Sie weiterhin im Haus wohnen können oder Mieteinnahmen erhalten.
Vermeidung von Erbstreitigkeiten
Innerhalb von Familien kann es zu Erbstreitigkeiten kommen, wenn mehrere Erben Anspruch auf ein Haus haben. Durch eine Hausüberschreibung zu Lebzeiten bestimmten Sie aktiv, wer die Immobilie zu welchen Bedingungen erhält. So vermeiden Sie Unklarheiten und langwierige Streitigkeiten unter den Erben.
Lesetipp: Wie sieht es bei der Hausüberschreibung mit den Pflichtteilsansprüchen aus? In unserem Beitrag „Haus erben und Geschwister auszahlen“ gehen wir genauer darauf ein.
Absicherung im Krankheitsfall
Im Pflegefall können die Kosten für die Unterbringung im Pflegeheim schnell in die Höhe schießen. Hauseigentümer haben daher die berechtigte Sorge, dass zur Deckung der Pflegekosten ihr Vermögen und Eigentum angegangen wird. Bevor die Sozialhilfe die Wohnkosten im Pflegeheim übernimmt, verlangt das Sozialamt sogar den Verkauf von bereits an die Kinder verschenkten Immobilien. Besonders relevant ist dabei die 10-Jahres-Frist:
- Wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren vor Antragstellung auf Sozialleistungen übertragen wurde, kann das Sozialamt die Überschreibung rückgängig machen.
- Nach Ablauf dieser Frist kann die Immobilie nicht mehr zur Deckung von Pflegekosten herangezogen werden.
Daher sollte die Immobilie nicht als Schenkung übertragen werden. Da diese ohne Gegenleistung erfolgt, kann der Beschenkte theoretisch über den vollen Wert verfügen. Erfolgt die Eigentumsübertragung des Hauses jedoch im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung mit festgelegten Gegenleistungen, werden diese zugunsten des Nehmers berücksichtigt. In einem solchen Fall greift der sogenannte Sozialhilferegress nicht in vollem Umfang. Haben sich die Eltern beispielsweise ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht gesichert, wird die entsprechende Summe, die ein Nachkomme durch Mieteinnahmen erzielen könnte, vom Verkehrswert abgezogen.
Auch im Zusammenhang mit einer Scheidung kann die Überschreibung eines Hauses sinnvoll sein, insbesondere wenn Sie und Ihr Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. In solchen Fällen sollten klare Regelungen über die Zukunft der Immobilie getroffen werden, um finanzielle Streitigkeiten zu vermeiden.
Auflagen und rechtliche Aspekte für eine Hausüberschreibung
Wie bereits erwähnt, können Sie als Eigentümer gewisse Bedingungen stellen, wenn Sie ein Haus überschreiben. Diese Auflagen werden im Übertragungsvertrag festgehalten und notariell beglaubigt.
Häufig erfolgt eine Hausüberschreibung unter verschiedenen Auflagen:
- Wohnrecht: Sie können bis an Ihr Lebensende in der Immobilie wohnen
- Nießbrauchrecht: Sie behalten das Recht, Ihr Haus zu vermieten und daraus Einnahmen zu erzielen
- Rückforderungsrecht: In bestimmten Fällen können Sie einen Rückübertragungsanspruch geltend machen. Das ist beispielsweise nötig, wenn der neue Eigentümer verstirbt, in Zahlungsnöte oder andere Schwierigkeiten gerät. Auf diese Weise kann der ursprüngliche Eigentümer einer Zwangsversteigerung zuvorkommen.
- Pflegeverpflichtung: Sie können vertraglich festhalten, dass sich der Nehmer zur Übernahme der Pflegekosten verpflichtet – in der Regel betrifft dies Ihre Kinder.
- Rentenzahlung: Für Sie als Eigentümer kann es sinnvoll sein, mit dem Begünstigten eine Rentenzahlung zu vereinbaren. Diese kann entweder als Zeitrente bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder als Leibrente bis zum Lebensende gestaltet werden. Die Höhe dieser Immobilienrente richtet sich nach Alter des ehemaligen Eigentümers sowie nach dem Wert des Hauses.
Wichtig: Planen Sie, Ihr Haus mit einer Pflegeverpflichtung als Gegenleistung zu überschreiben, dann prüfen Sie steuerliche Fragen genau. Eine solche Übertragung wird als Schenkung betrachtet, solange der Pflegefall noch nicht eingetreten ist. Somit wird zunächst die volle Schenkungssteuer fällig. Erst im Nachhinein werden bei Eintritt des Pflegefalls die entsprechenden Leistungen des Nachkommen steuerlich verrechnet. Da es sich durch die Auflage im Übertragungsvertrag nicht mehr um eine unentgeltliche Zuwendung handelt, sind Sie als Begünstigter unter Umständen verpflichtet, Grunderwerbssteuer und Einkommensteuer zu entrichten. Das hängt von verschiedenen Faktoren ab, vor allem vom Verwandtschaftsgrad, und muss im Einzelfall geprüft werden.
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Vorgehensweise: So überschreiben Sie Ihr Haus
Wenn Sie Ihr Haus überschreiben, muss dazu ein Übertragungsvertrag aufgesetzt und von einem Notar beurkundet werden. Daraus ergibt sich die rechtsverbindliche Zusage des Eigentümerwechsels – die sogenannte Auflassung. Der Notar veranlasst schließlich einen entsprechenden Grundbucheintrag, damit die Übertragung wirksam wird.
Der datierte und unterzeichnete Übertragungsvertrag muss folgende Angaben enthalten:
- Daten der beiden Vertragsparteien
- Grundbuchstand
- Grund für die Übertragung
- Eventuelle Auflagen und Bedingungen an den neuen Eigentümer
- Nutzungsrechte am Haus
- Erbrechtliche Regelungen
- Erklärung zur Kostenübernahme
Der Notar meldet die Schenkung anschließend an das zuständige Finanzamt. Dieses prüft, ob und in welcher Höhe Schenkungssteuer anfällt.
Tipp: Wer frühzeitig mit dem Notar Kontakt aufnimmt und alle Dokumente griffbereit hat, kann Verzögerungen vermeiden und den Prozess deutlich beschleunigen.
Diese Kosten tragen Sie beim Haus überschreiben
Viele Immobilieneigentümer ziehen die Eigentumsübertragung ihres Hauses zu Lebzeiten der Vererbung vor, um Kosten zu sparen. Jedoch fallen auch bei dieser Variante Gebühren und Steuern an. Gewöhnlich trägt der Begünstigte die Kosten der Hausübertragung, es sei denn, im Übertragungsvertrag wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart.
Zunächst sind da die Notarkosten. Die Gebühren für die gesetzlich vorgeschriebene notarielle Beurkundung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und nach Wert der Immobilie gestaffelt.
Darüber hinaus wird eine Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch erhoben. Auch diese Gebühr richtet sich nach dem GNotKG. Die gestaffelten Kosten für Notar & Grundbucheintrag finden Sie beispielhaft in der folgenden Tabelle:
| Immobilienwert | Beurkundung | Grundbucheintrag |
| 500.000 € | 1.870 € | 935 € |
| 400.000 € | 1.570 € | 835 € |
| 300.000 € | 1.270 € | 635 € |
| 200.000 € | 870 € | 435 € |
| 100.000 € | 546 € | 273 € |
Hinweis in eigener Sache: Um hier einen realistischen Immobilienwert ansetzen zu können, beauftragen Sie am besten einen sachverständigen Gutachter mit einem Verkehrswertgutachten. Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH erstellen für Sie ein Gutachten zu einem vorvereinbarten Fixpreis.
Haus überschreiben, Steuern vermeiden
Die Hausüberschreibung gilt in den meisten Fällen als Schenkung und unterliegt damit der Schenkungssteuer. Allerdings profitieren nahe Angehörige von hohen steuerlichen Freibeträgen, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Die folgende Tabelle veranschaulicht die geltenden Steuerfreibeträge.
| Begünstigte | Steuerliche Freibeträge |
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Kinder verstorbener Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Urenkel, Eltern (im Todesfall) | 100.000 € |
| Geschwister, Stief- und Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Nichten und Neffen, Onkel und Tanten, geschiedener Ehepartner | 20.000 € |
| unverheirateter Lebenspartner | bis 20.000 € |
Diese Beträge sind für Begünstigte steuerfrei, wenn Sie Ihr Haus überschreiben.
Prinzipiell können Sie Ihr Haus an eine beliebige Person übertragen. Die häufigste Variante ist die Hausübertragung an die eigenen Kinder, da Sie dabei von einem hohen steuerlichen Freibetrag profitieren.
Wird der Freibetrag jedoch überschritten, fällt Schenkungssteuer an, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie abhängt. Die Steuersätze liegen zwischen 7 % und 50 %. Ein aktuelles Immobiliengutachten kann helfen, den Verkehrswert realistisch zu ermitteln und den steuerpflichtigen Betrag korrekt zu berechnen.
Vor- und Nachteile der Hausüberschreibung
Die Eigentumsübertragung Ihres Hauses kann in vielen Fällen eine sinnvolle Entscheidung sein – sei es zur Absicherung der Familie, zur Vermeidung von Erbstreitigkeiten oder zur Steueroptimierung. Sie ist jedoch nicht in jeder Situation die beste Lösung. Wenn Sie eine Immobilie übertragen möchten, sollten Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen.
Vorteile:
- Planungssicherheit für alle Beteiligten
- Steuerersparnis durch Freibeträge
- Rechtzeitige Vermögensweitergabe
- Absicherung durch Wohnrecht oder Nießbrauch
Nachteile:
- Verlust der Kontrolle über die Immobilie
- Steuerliche Verpflichtungen bei falscher Bewertung
- Pflichtteilsansprüche bleiben bestehen
- Rückforderung im Pflegefall nicht immer ausgeschlossen
Die Überschreibung Ihres Hauses bietet viele Vorteile, gleichzeitig erfordert sie rechtliche Weitsicht und eine fundierte Beratung. Wenn Sie Ihre Immobilie überschreiben möchten, sollte Sie alle Optionen genau prüfen und individuelle Sicherungsmaßnahmen im Vertrag festhalten.
Häufige Fragen zum Thema Haus überschreiben
Hier finden Sie häufig gestellte Fragen und die wichtigsten Antworten zum Thema Haus überschreiben.
Muss der Verkehrswert ermittelt werden, wenn ich mein Haus überschreibe?
Ja, wenn Sie für die Eigentumsübertragung Ihrer Immobilie nicht zu viel Steuern an das Finanzamt abführen möchten, sollten Sie einen öffentlich bestellten Sachverständigen damit betrauen, den Verkehrswert zu ermitteln. Damit Sie sich einen Eindruck verschaffen können, wie ein Verkehrswertgutachten im Zuge einer Hausüberschreibung innerhalb der Familie aussieht, stellen wir Ihnen ein Mustergutachten zur Verfügung.
Kann ich ein überschriebenes Haus zurückfordern?
Unter bestimmten Umständen können Sie Ihre Immobilie zurückfordern, nachdem Sie sie überschrieben haben. Ein entsprechendes Rückforderungsrecht müssen Sie unbedingt im Übertragungsvertrag beim Notar beurkunden lassen. Andere Szenarien für eine Rückübertragung als die vertraglich festgelegten umfassen die Verarmung des Schenkers oder grober Undank auf Seiten des Beschenkten.
Haus heimlich überschrieben – welche Ansprüche bestehen?
Grundsätzlich müssen weitere Geschwister vom Überschreiben eines Hauses nichts mitbekommen – bis zum Tod des ursprünglichen Eigentümers. Spätestens bei der Nachlassverwaltung wird auffallen, dass die Immobilie an nur ein Kind übertragen wurde. Ereignet sich der Todesfall innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, haben die im Testament nicht bedachten Geschwister einen Pflichtteilsergänzungsanspruch. Dieser erlischt nach Ablauf der 10-Jahres-Frist.
Kann man ein Haus teilweise überschreiben?
Sie können ein Haus teilweise an Ihren Partner oder Ihre Nachkommen überschreiben. Das ist unter Umständen von Vorteil, um die geltenden Freibeträge bei der Schenkungssteuer nicht zu überschreiten. Beispiel: Ihre Immobilie ist 600.000 Euro wert. Sie möchten diese steuerfrei an ihre Tochter überschreiben. Also überschreiben Sie ihr unentgeltlich zwei Drittel der Immobilie (mit einem Wert von 400.000 Euro – dem maximalen Steuerfreibetrag für eigene Kinder). Nach zehn Jahren können Sie den Steuerfreibetrag erneut ausschöpfen und den Rest Ihrer – mittlerweile womöglich im Wert gestiegenen Immobilie – überschreiben.
Haus überschrieben bekommen – was muss in die Steuererklärung?
Hier kommt es darauf an, ob Sie das Haus selbst bewohnen oder es vermietet ist. Mieteinnahmen sind einkommenssteuerpflichtig und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Bei einer Schenkung oder Erbschaft wird eine eigene, anlassbezogene Steuererklärung fällig. Achtung: Wurde die Immobilie bereits komplett abgeschrieben, kann der Beschenkte keine Abschreibung für Abnutzung mehr geltend machen.
Verkehrswertgutachten für das Finanzamt nicht vergessen
Bei der Ermessung Ihrer Steuerschuld für eine geerbte oder übertragene Immobilie legt das Finanzamt Standardwerte zugrunde und wendet vereinfachte Verfahren an. In der Regel beinhaltet die steuerliche Wertermittlung von Immobilien durch Finanzbeamte nicht einmal eine Begutachtung vor Ort. Erfahrungsgemäß setzen die Finanzbehörden den Immobilienwert zu hoch an. Als Begünstigter einer geschenkten Immobilie sollten Sie Ihrer Steuererklärung proaktiv eine objektgerechte Wertermittlung in Form eines gesetzeskonformen Verkehrswertgutachtens beilegen.
Kontaktieren Sie uns so früh wie möglich im Entscheidungsprozess für eine kostenlose Ersteinschätzung! Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular oder melden Sie sich telefonisch.
