Die Zukunft der Handelsimmobilien wird unweigerlich vom Online Shopping beeinflusst. Selbst Apotheken, die gemeinhin die höchste Flächenproduktivität im Einzelhandel aufweisen, kommen nicht am Internet-Geschäft vorbei. In diesem Beitrag widmen wir uns, unter Berücksichtigung der Herausforderungen der Händler, der Wertermittlung von Handelsimmobilien.
Das Wichtigste in Kürze
- Handelsimmobilien unterliegen, bedingt durch den Online-Versandhandel und verstärkt durch die Auswirkungen der Pandemie, prägenden Veränderungen.
- Die größte Bedeutung bei der Bewertung einer Handelsimmobilie kommt der Miete zu.
- Weitere Kennzahlen für die Wertermittlung von Handelsimmobilien sind die Fläche, die Nutzungsdauer, der Liegenschaftszins und das Mietausfallwagnis.
- Relevante Faktoren sind zudem Raumaufteilung, Zugang, Schaufenster, Gebäudetechnik, Anlieferzone und mehr.
Arten von Handelsimmobilien
Handelsimmobilie ist nicht gleich Handelsimmobilie. Hauptsächlich geht es um Einzelhandelsimmobilien, also Geschäfte, die Waren an Endverbraucher verkaufen. Doch darüber hinaus gibt es weitere Immobilien, in denen gehandelt wird.
Zu den Handelsimmobilien zählen:
- Apotheken
- Autohäuser
- Baumärkte
- Bekleidungs- und Schuhgeschäfte
- Discounter und Supermärkte
- Drogeriemärkte
- Einkaufszentren
- Fachmärkte
- Juweliere
- Optiker
- etc.
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Transformation: Zukunft von Handelsimmobilien
Handelsimmobilien unterliegen einem erheblichen Wandel, der vor allem durch die Auswirkungen des Online-Handels gesteuert wird. Spätestens seit der Corona-Pandemie stehen Handelsimmobilien vor großen Herausforderungen und unter Druck.
Schwierig gestaltet sich gerade bei Handelsimmobilien mit mehreren Mietern die Anschlussvermietung nach auslaufenden Verträgen. Der Trend wird tendenziell weg von den reinen Handelsimmobilien gehen. Stattdessen verspricht ein Konzept aus Lager im Keller, Einzelhandel im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen vielseitige Nutzungspotenziale. Auch eine gemischte Nutzung von gewerblich genutzten Immobilien von Einzelhändlern und Gastronomie – Büro oder Co-Working-Space – oder mit Hotel scheint im Kommen zu sein.
Letztlich erleben reine Handelsimmobilien einen Rückgang – zu Gunsten von Logistikimmobilien in denen die Pakete für den (Online-)Versandhandel gepackt und verschickt werden.
Handelsimmobilien bewerten
Die Wertermittlung von Handelsimmobilien erfolgt über das Ertragswertverfahren. Ein reiner Blick auf die Ist-Miete und Umsätze in der Vergangenheit genügt nicht. Der Immobiliensachverständige führt eine Potenzialanalyse durch, um den Ertragswert zu bestimmen.
Folgende Fragen gilt es im Rahmen der Bewertung innerstädtischer Einzelhandelslagen1 zu beantworten:
- Sind die Umsätze beziehungsweise deren Potenzial für den derzeitigen Mieter ausreichend?
- Für welche anderen Konzepte reicht das Umsatzpotenzial aus?
- Passt die Fläche für diesen Mieter auch in Zukunft? Falls nicht: Kann sie ausgeweitet werden? Mit welchem Aufwand?
- Bestehen bautechnische oder planungsrechtliche Einschränkungen?
Die Bedeutung der Miete für Handelsimmobilien
Im Einzelhandel wird Miete als Teil des Umsatzes betrachtet. Sprich: Je höher der Umsatz, desto höher kann die Miete sein. Bei Lebensmittelgeschäften gelten 3 bis 5 Prozent vom Umsatz als tragbare Mietbelastung (oder Umsatzpachtsatz). Für den Textileinzelhandel sind bis zu 10 Prozent akzeptabel. Für andere Einzelhandelsimmobilien liegt der Wert dazwischen.
Die Miete sowie mietvertragliche Vereinbarungen (Stichworte: Konkurrenzschutz/Branchenausschluss, Vertragslaufzeit, Wertsicherungsklausel) sind ein maßgeblicher Faktor bei der Wertermittlung von Handelsimmobilien. Ob das Geschäft die Chance hat, dauerhaft ausreichend Gewinne zu erwirtschaften, hängt von den Fähigkeiten des Mieters, seinem Konzept, dem Standort und der Mietfläche ab. Eine Markt- und Standortanalyse vor Unterschrift des Gewerbemietvertrags ist ratsam.
Hinweis: Die zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH nehmen bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens auf Wunsch eine Standort- und Marktanalyse vor.
Objektspezifische Faktoren von Handelsimmobilien
Neben dem Themenkomplex Miete gibt es objektspezifische Faktoren, die für die Wertermittlung von Handelsimmobilien relevant sind – insbesondere für Einzelhandelslagen. Diese sind:
- Anlieferzone
- Gebäudetechnik
- Gesamtmietfläche (an den Standort angepasst)
- Mehrgeschossigkeit / interne Erschließung
- Nachbarbebauung
- Schaufenster und Zugang
- Vorplatz und Gehweg
- Zuschnitt, Raumaufteilung, Deckenhöhen, störende Raumelemente
Zum Beispiel wirken sich Wandelemente und Säulen als wertmindernd aus, da sie die Raumaufteilung beeinträchtigen und den Gestaltungsspielraum einschränken.
Für die interne Erschließung lässt sich festhalten:
Auf ebenerdigen Verkaufsflächen kann mehr Umsatz erzielt werden als im Ober- oder Untergeschoss. Entscheidend ist auch die Lage der Treppen oder Fahrstühle (Stichwort: Barrierefreiheit): Diese sollen „die Sichtbeziehungen innerhalb der Ladeneinheit nicht beeinträchtigen“ und müssen gleichzeitig so prominent platziert sein, dass der Kunde sie auf Anhieb wahrnimmt. 2
Bewertungsrelevante Kennziffern für Handelsimmobilien
Weitere Größen, die eine Rolle bei der Wertermittlung spielen, sind:
- Ableitung der nachhaltigen Mieterträge (als „Zoning“ bekannt)
- Liegenschaftszins
- Mietausfallwagnis
- Nutzungsdauer
Nutzungsdauer, Mietausfallwagnis und Liegenschaftszins unterscheiden sich je nach Art der Handelsimmobilie. So liegt die Gesamtnutzungsdauer für Verbrauchermärkte gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV) bei 30 Jahren, während Kaufhäusern ein 50-jähriges Bestehen zugestanden wird.
Das sogenannte Zoning ist maßgeblich für die Differenzierung der Mietansätze. Vermieter können für Läden, die ebenerdig zugänglich sind, mehr Miete verlangen als für Geschäftsflächen im Ober- oder Untergeschoss. Im Untergeschoss sind es rund 40 Prozent der Erdgeschoss-Miete, im ersten Obergeschoss immerhin 50 bis 60 Prozent. Darüber liegende Handelsflächen erzielen selten mehr als ein Viertel der Erdgeschoss-Miete.
Darüber hinaus wirken sich die Schaufensterfront, der Zuschnitt der Räume und die Gesamtfläche des Ladens auf die erzielbare Miete aus. Spitzenmieten kassieren Vermieter von Handelsimmobilien in 1-a-Lagen für ebenerdige Läden mit 100 m² Verkaufsfläche in rechteckigem Zuschnitt mit mindestens 6 m Schaufensterfront. 3
Sollte eine Vergleichsmiete zu ermitteln sein, kann eine branchenbezogene Miete für das Objekt über Umsatzschätzungen berechnet werden. Hierfür wird der kalkulierte Umsatz mit der branchenüblichen Umsatz-Mietbelastung multipliziert.
Häufige Fragen zu Handelsimmobilien
Wir beantworten Ihnen nachfolgend die drei häufigsten Fragen zu Handelsimmobilien, die wir immer wieder gestellt bekommen.
Wer bewertet Handelsimmobilien?
Zertifizierte Sachverständige, die sich mit Immobilien und Betriebswirtschaft auskennen, können Handelsimmobilien bewerten. Ihr Gutachten und die Berechnungen dafür erstellen sie auf Basis aktueller Unterlagen – wirtschaftlichen Kennzahlen sowie Dokumenten zum Gebäude – und einer persönlichen Inaugenscheinnahme der Handelsimmobilie. Die öffentlich bestellten Gutachter der Heid Immobilienbewertung bewerten Ihre Handelsimmobilie mit Sachkompetenz nach geltenden Standards.
Handelsimmobilien kaufen oder mieten?
Ob Sie eine Handelsimmobilie kaufen oder mieten, liegt allein an Ihnen und Ihrem Konzept. Sind spezielle Einbauten für Ihre Geschäftstätigkeit nötig, kann ein Kauf vorteilhaft sein, da Sie Umbaumaßnahmen nicht mit dem Vermieter abstimmen müssen. Darüber hinaus schulden Sie dem Eigentümer keine Miete oder müssen diesen in Form einer Pacht am Umsatz beteiligen. Andererseits steht die Zukunft reiner Handelsimmobilien auf wackeligen Beinen. Selbst wenn die Nutzung als Wohnraum möglich erscheint, kann der Bebauungsplan ein Hindernis für die Umwidmung darstellen. Und ein Schnäppchen, das man mal eben aus der prall gefüllten Tasche finanziert, sind Handelsimmobilien nicht.
Wie komme ich an eine preiswerte Handelsimmobilie?
An preislich interessante Handelsimmobilien kommen Sie entweder über persönliche Kontakte, über Zeitungsannoncen, über Online-Plattformen oder über Gewerbemakler . Der womöglich beste Weg ist allerdings, mit offenen Augen durch die Gemeinde oder Stadt zu laufen und auf Ladenflächen zu achten, die gemäß Schaufensteraushang zum Verkauf stehen. Ob diese den geforderten Kaufpreis wert sind, erfahren Sie mit einem Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Immobiliensachverständigen.
Gutachten für Handelsimmobilien
Unsere öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter ermitteln den Wert Ihrer Handelsimmobilie präzise, zuverlässig, nach passenden gesetzeskonformen Bewertungsverfahren und gegebenenfalls auch kurzfristig.
Unsere Gutachten werden stets durch ein stützendes Verfahren und einen zweiten Gutachter abgesichert. Wir verfügen über alle relevanten Zertifizierungen, darunter die wichtigsten Qualifizierungen von HypZert – der führenden Zertifizierungsstelle für Immobiliengutachter in der Finanzwirtschaft.
Wir unterstützen Sie im Bereich Handelsimmobilien mit folgenden Gutachten:
- Beleihungswertgutachten
- Bilanzierungsgutachten
- Mietwertgutachten
- Verkehrswertgutachten
Schreiben Sie uns oder rufen Sie uns kostenfrei unter 0800 – 90 90 282 an, damit wir Ihre Fragen rund um die Wertermittlung Ihrer Handelsimmobilie klären können.
1 vgl. Matthias Stich: „Bewertung von innerstädtischen Einzelhandelslagen“, in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 136f., 2. Auflage, 2018
2 vgl. Matthias Stich: „Bewertung von innerstädtischen Einzelhandelslagen“, in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 145ff, 2. Auflage, 2018
3 vgl. Matthias Stich: „Bewertung von innerstädtischen Einzelhandelslagen“, in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 150f., 2. Auflage, 2018
