Wer hat Bedarf an einer Wertermittlung von Flughäfen? Der Wert eines Flughafens wird vor dem Hintergrund der EU-Beihilferichtlinie insbesondere im Hinblick auf Subventionen und Privatisierungsprozesse ermittelt. Bei einer Beteiligungstransaktion, der Inanspruchnahme öffentlicher Geldmittel, aber auch dem operativen Geschäft (Bilanzierung) erfolgt eine Flughafenbewertung durch einen Immobiliensachverständigen.
Das Wichtigste in Kürze
- Flughäfen werden von einer Flughafengesellschaft gemanagt und somit den Betreiberimmobilien zugeordnet.
- Der Wert eines Flughafens wird für die Bilanz, für Investoren, für den Ausbau sowie im Hinblick auf Zuschüsse der öffentlichen Hand (unterschiedlich) bewertet.
- Besonders relevant ist die Kostenstruktur des Flughafens und die Erlöse aus dem Geschäftsfeld „Aviation“.
- Die renommierten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH bewerten zahlreiche Spezialimmobilien, darunter Flughäfen und Flugplätze.
Unternehmens- oder Immobilienbewertung – Wie wird der Wert eines Flughafens ermittelt?
Wie der Wert eines Flughafens ermittelt wird und welche Faktoren dabei insbesondere eine Rolle spielen, hängt von Art und Zweck der Bewertung ab. Geht es darum, Zuschüsse der öffentlichen Hand zu erhalten, sind rein betriebswirtschaftliche Kennzahlen nicht das Nonplusultra der Investitionskalkulation. Auch ein defizitärer Flughafen kann positive Effekte auf das Umland haben. Er schafft Arbeitsplätze und trägt (auch monetär) zur Wertschöpfung der Region bei. Diese volkswirtschaftlichen Kriterien haben Stadtplaner und andere Entscheider der öffentlichen Hand stärker im Blick als die nackten Flughafen-Zahlen.
Für Investoren, also private Kapitalgeber, geht es um die Maximierung ihres eingesetzten Kapitals. Für sie ist die Ertragswertermittlung eines Flughafens oder auch Segelflugplatzes durch einen Immobiliensachverständigen daher relevanter. Die Immobilienbewertung des Flughafens konzentriert sich auf das Grundstück, die baulichen Anlagen darauf sowie die Zahlungsströme, die direkt mit dem Flughafen-Gelände verbunden sind.
Die Kernfragen, die sich vor der Wertermittlung eines Flughafens also stellen, sind:
- Ist ein Flughafen eine Unternehmung, an denen die Betreibergesellschaft an einem bestimmten Standort Gewinne durch wirtschaftliche Aktivitäten erzielt?
- Oder ist der Flughafen ein Grundstück, durch das ortsgebunden wirtschaftliche Wertschöpfung erzielt wird?
Für beide Szenarien eignet sich das Sachwertverfahren, um den Mindestwert eines Flughafens oder Flugplatzes zu berechnen. Dieser Ansatz basiert auf den Herstellungskosten.
Geplante Ausbau- und Erweiterungsinvestitionen werden mittels Residualwertberechnung überprüft.
Privaten Geldgebern genügt diese Berechnungsmethode nicht, da sie ihr Kapital verzinst haben möchten und die Perspektive des Flughafens einschätzen können müssen. Und auch für das Finanzamt ist es – zumindest bei einem Flughafen mit Gewinnerzielungsabsicht – nicht mit dem Sachwert getan. Diese Gutachtenempfänger benötigen ein renditeorientiertes Bewertungsergebnis. Der Marktwert aka Verkehrswert eines Flughafens wird meist über eine Discounted Cashflow Method, also eine Art Ertragswertverfahren ermittelt. Zur Bilanzierung und für ausländische Kaufinteressenten bewerten unsere zertifizierten Immobiliensachverständigen einen Flughafen selbstverständlich nach national und international anerkannten Verfahren.
Sie haben einen Flughafen in Ihrem Immobilien-Portfolio und müssen dieses für Ihren Jahresabschluss bewerten lassen? Gerne erstellen wir ein Fair Value Gutachten für Ihren Flugplatz oder Flughafen.
Diese Faktoren beeinflussen den Wert eines Flughafens
Stark berücksichtigt werden in renditeorientierten Bewertungsverfahren für die Flughafen-Immobilienbewertung
- der Standort und die Positionierung im Markt,
- die Verkehrsstruktur und der perspektivische Ausblick,
- die Erlöse aus dem Geschäftsfeld „Aviation“,
- die Gewinne aus dem Retail,
- die Kostenstruktur
- sowie Investitionsstruktur und Kooperationen.
In den folgenden Kapiteln gehen wir mit wissenschaftlicher Unterstützung in Form des Fachartikels „Bewertung von Flughäfen“ von Hanno Haiber 1 auf die einzelnen Punkte ein.
Standort und Marktpositionierung
Der Standort eines Flughafens hängt davon ab, welchen Zweck er erfüllen soll. Hub-Flughäfen dienen als Drehkreuze des internationalen und interkontinentalen Luftverkehrs und werden als Primärflughäfen bezeichnet. In Deutschland trifft dies auf Frankfurt und München zu.
Die Größe des Einzugsgebiets und die geographische beziehungsweise geostrategische Lage sind die Hauptkriterien für den Standort, die Marktpositionierung und die Erfolgsaussichten eines Flughafens. Nicht umsonst ist Frankfurt am Main, in der Mitte Deutschlands und Europas gelegen, das wichtigste kontinentale Drehkreuz für Flüge. Denn sowohl innerdeutsche Verbindungen als auch europaweite Anschlussflüge sind von dort aus innerhalb zeitnah und unkompliziert zu erreichen.
München wiederum profitiert stark vom Wegfall des Eisernen Vorhangs. Seit der Osterweiterung der Europäischen Union und der engeren wirtschaftlichen Zusammenarbeit mit Osteuropa ist der Flughafen Franz-Josef-Strauß deutlich gewachsen. Hinzu kommt die vorteilhafte Nähe zu Norditalien, das noch zum Einzugsgebiet dieses Primärflughafens zählt.
Sekundärflughäfen punkten mit einem attraktiven Einzugsgebiet und werden in den Flugplänen von Hubgesellschaften berücksichtigt.
Tertiärflughäfen werden in das internationale Streckennetz von nationalen Fluggesellschaften eingebunden.
Als Quartiärflughäfen werden Regionalflughäfen und ehemalige Militärflughäfen bezeichnet. Erstere werden häufig von Low-Cost-Carrieren, also Billigfliegern, genutzt.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Verkehrsstruktur und Perspektive
Gerade kleinere Flughäfen, die von günstigen Fluggesellschaften beansprucht werden, entwickeln sich nicht selten zu Drehkreuzen für Ferienflüge. Durch optimiertes Umsteigen kommt es während einer kurzen Zeitspanne (der Ferienzeit) zu einem überdurchschnittlich hohen Passagieraufkommen auf diesen saisonal geprägten Flughäfen.
Positiv zu bewerten sind zudem eine gute Bahnanbindung sowie ein großes, preiswertes Parkplatzangebot. Neben der Verkehrsstruktur ist auch die Perspektive entscheidend.
Kassel-Calden beispielsweise wurde zwar erst 2013 eröffnet und momentan bei rund 100.000 Fluggästen pro Jahr, konnte sich bislang nicht nachhaltig etablieren. Vor der Corona-Pandemie lag das erwirtschaftete Minus bei 5,9 Millionen Euro. Alle deutschen Verkehrsflughäfen mit weniger als 4,1 Millionen Passagieren machten Verluste. Lediglich der Allgäu Airport in Memmingen erwirtschaftete ein minimales Plus (vgl. Airliners-Analyse vom Juni 2019).
Erlöse im Bereich Flugverkehr (Aviation)
Flughafenbetreiber ermöglichen den Airlines die Durchführung Ihres Luftfahrtgeschäfts. Sie kassieren Entgelte für die Bereitstellung der Infrastruktur; im Einklang mit (inter)nationalen Regeln wie dem Luftverkehrsgesetz (LuftVG) und streng überwacht.
Ursprünglich bestand das Tarifsystem aus vier Komponenten. Es gab Entgelte nach Passagieren sowie eine Abstell- und Bewegungskomponente für die Flugzeuge. Als Abstellentgelte werden Parkgebühren für Flugzeuge verstanden. Dazu kam ein Ausgleich für Bodenverkehrsdienste, also Dienstleistungen wie die Gepäckabfertigung, den Security-Check sowie den Transport von Fracht und Passagieren.
Die enge Verflechtung zwischen Flughäfen und ihren Stamm-Airlines (zum Beispiel Condor in Frankfurt, Eurowings in Düsseldorf, TUIfly in Hannover-Langenhagen) führte ebenso wie der ökonomische Druck durch das Aufkommen der Billigairlines zu differenzierteren Geschäftsmodellen.
Den Großteil ihrer Erlöse erwirtschaften Flughafenbetreiber aus den Einnahmen für den Flugverkehr. Prozentual betrachtet befindet sich der Aviation-Bereich auf der Haben-Seite der Bilanz allerdings im Sinkflug. Um einen profitablen Flughafen-Betrieb zu gewährleisten, ist die Identifikation und Ausschöpfung neuer Wertschöpfungspotenziale notwendig.
Non-Aviation
Neben den Erlösen aus dem Flugverkehr generieren Betreiber von Flughäfen Umsätze aus dem Retail. Dieser besteht hauptsächlich aus Gastronomie, Duty-Free-Shops (inzwischen meist als Travel-Value-Geschäfte etikettiert) und Einzelhändlern. Darüber hinaus ist es insbesondere die Parkraumbewirtschaftung, die ihren Betreibern und somit letztlich der Flughafengesellschaft, Geld in die Kasse spült.
Hinweis: Wie ein Parkhaus bewertet wird, erklären wir ebenfalls in unserem Ratgeber. Selbstverständlich führen wir nicht nur gesetzeskonforme Bewertungen für Flughafen-Immobilien, sondern auch für Parkhäuser durch.
Kostenstruktur
Kritisch für die korrekte Wertermittlung eines Flughafens ist die Kostenstruktur. Den mit Abstand größten Anteil nehmen die Löhne für Human Resources ein. Die Personalkosten werden stetig gesenkt. Ausgelagert werden häufig:
- Bodenverkehrsdienste (Zubringerbus zum Flugzeug, Koffertransport)
- Bewirtschaftung der Einzelhandelsflächen und Gastronomie
- Parkraummanagement
Je weniger der Flughafeneigentümer selbst bewirtschaftet, desto mehr externes Know-how lässt er herein. Er spart Personalkosten, verringert allerdings auch seine Umsätze.
Die geografische Lage beeinflusst die Kostenstruktur ebenfalls. Je nach regionalen Gegebenheiten (des Grundstücks) treiben folgende witterungs- und lagebedingten Aspekte den Kostenspiegel in die Höhe:
- Start- und Landebahnlayout
- Ungewisse Windlagen (wie v.a. in Meeresnähe)
- Winterdienst
Der Vollständigkeit halber seien noch Fuhrpark, Pensionsrückstellungen, Beratungsleistungen durch Dritte angemerkt. Diese Ausgaben sind für eine Unternehmensbewertung relevante Kosten, werden bei einer Immobilienbewertung jedoch ausgeklammert.
Investitionsstruktur und Kooperationen
Eine Flughafengesellschaft wie Fraport im Flughafen Frankfurt ist Eigentümer des Airports oder hat eine vergleichbare Stellung inne.
Es kommt vor, dass wichtige Flughafen-Kunden – wie eine Airline – eine Kooperation mit dem Flughafenbetreiber eingehen. Beispielsweise ist Terminal 2 am Flughafen München der Lufthansa und ihren Star Alliance-Partner-Fluggesellschaften vorbehalten.
Außerdem denkbar: Ein Finanzinvestor geht ein Joint Venture mit der Flughafengesellschaft ein, um gezielt in Einrichtungen wie Hangar, Bürogebäude oder Hotels zu investieren.
Eine Nummer kleiner: Bei Segelflugplätzen ist eine Kooperation mit der Flugschule vor Ort sinnvoll.
Erbbaurecht bei Flughäfen
Selbst das Erbbaurecht kann relevant sein. Die Flughafen Hamburg GmbH ist als Betreiber nicht der Eigentümer, sondern betreibt den fünfgrößten Flughafen Deutschlands auf einem Erbpachtgrundstück. Der Hamburger Senat hat den Erbbaurechtsvertrag zwischen der Flughafengesellschaft und der Freien Hansestadt Hamburg bis 2080 verlängert.
Der Flughafen Stuttgart wiederum vergibt selbst Erbbaurechte. So hatte der Stuttgart Airport 2021 ein Grundstück im Erbbaurecht zur Bebauung mit einem Büro- und Geschäftshaus ausgeschrieben.
Anerkannte Wertermittlungen für Flughäfen und Flugplätze
Sind Sie Eigentümer, Betreiber oder Investor eines Flughafens? Als öffentlich bestellte und vielfach zertifizierte Immobiliensachverständige mit fundiertem Know-how helfen wir Ihnen bei der Wertermittlung von Flughäfen gerne weiter. Wir
- berechnen den Wert des Erbbaurechts für Sie,
- ermitteln den Residualwert für Erweiterungen des Flughafens/Flugplatzes,
- und erstellen Bilanzierungsgutachten oder Verkehrswertgutachten vom Segelflughafen bis zum International Airport.
Fordern Sie gleich eine kostenlose Erstberatung an – telefonisch oder über unser Kontaktformular!
1 erschienen in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 567 – 598, 2. Auflage, 2018
