Fachwerkhaus sanieren

Ein Fachwerkhaus zu sanieren ist nicht nur kostspielig, sondern kann auch leicht nach hinten losgehen, wenn Sie nicht die richtige Bauweise und geeignete Baumaterialen verwenden. Erfahren Sie, welche Sanierungsarbeiten bei Fachwerkhäusern häufig anfallen und wie Fassade, Dämmung und Innenausbau auch bei Denkmalschutz gelingen. Lesen Sie außerdem, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und welche Zuschussmöglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen.

Fachwerkhäuser bergen ein kulturelles Erbe – und häufig Sanierungsbedarf.

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Bauphysik eines Fachwerkhauses

Bei der Sanierung eines Fachwerkhauses gelten aufgrund der Bauphysik ganz eigene Regeln. Wo bei Massivhäusern mit modernen Materialien und Methoden gearbeitet wird, bewähren sich im Fachwerk weiterhin traditionelle Baustoffe und Arbeitsweisen, denn sonst führt die Sanierung schnell zum Verfall des historischen Gebäudes statt zum Erhalt. Grund dafür ist die sensible Feuchteregulation. Bei Abdichtung oder falscher Dämmung kann Feuchtigkeit nicht entweichen und das Holz beginnt im Unsichtbaren zu vermodern. Daher sollten Sie sich unbedingt mit der Bauweise beschäftigen, bevor sie beginnen ein Fachwerkhaus zu sanieren.

Bis ins 19. Jahrhundert waren Fachwerkhäuser mit die geläufigste Bauart, da Bauholz erschwinglicher war als die Steinbauweise. Grundsätzlich wird zwischen verputztem Fachwerk und Sichtfachwerk unterschieden. Die Ständerkonstruktion aus Holz ist aber bei beiden Arten vergleichbar. Die Ausfachung ist klassischerweise aus Lehm und Weidengeflecht, Lehmsteinen oder Feldsteinen. Der Vorteil von Lehm liegt darin, dass er Feuchtigkeit aufnehmen und schnell wieder trocknen kann. Daher lässt sich ein Lehmputz auch nicht ohne weiteres durch andere Materialien ersetzen. Er sorgt für Diffusionsoffenheit, damit die Wände „atmen“ können.

Bei einer klassische Fachwerkhausfassade bestehen die Gefache aus Lehm und Weidengeflecht, die mit Kalk verputzt werden.

An der äußeren Seite der Gefache schützt meist eine Schicht aus Kalkputz das Gebäude vor Regen. Auch Kalk ist eine natürliche Lösung gegen Feuchtigkeitsprobleme. Zum einen ist Kalkputz alkalisch und kann Schimmel keinen Nährboden bieten (der pH-Wert liegt über elf). Zum anderen kann auch Kalk viel Feuchtigkeit aufnehmen und die umgebenden Materialien auf diese Weise vor dem Faulen bewahren.

Sanierungsbereiche bei Fachwerkhäusern

Obwohl es sich bei Fachwerkhäusern um einzigartige Objekte handelt, die je nach verbautem Material und Witterungsbedingungen unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen erfordern, gibt es einige typische Bauschäden, die gehäuft auftreten. Überprüfen Sie bei Fachwerkhäusern daher folgende Aspekte, beziehungsweise lassen Sie diese von Fachkräften überprüfen:

• Gibt es Schäden am Holz, beispielsweise Spannungsrisse und Abplatzungen? Wie groß sind diese? Gibt es faule Stellen und Schimmel oder sogar Hinweise auf einen Befall von Ungeziefer oder Hausschwamm?
• Wie stabil sind die Verbindungen zwischen den Balken und Ständern?
• Sind die Gefache noch intakt?
• Ist das Fundament abgesunken?
• Ist der Keller feucht? Sind aufsteigendes Grundwasser, schadhafte Wände oder sonstige Gründe der Auslöser dafür?
• Wie stabil sind die Geschossdecken? Hängt die Decke durch?
• Lassen sich die Türen und Fenster problemlos öffnen?
• Ist das Dach dicht und in gutem Zustand?

Da jeder Holzbalken im Fachwerkhaus „lebt“, muss letztendlich von Haus zu Haus individuell begutachtet werden, welche Bauschäden vorliegen und welche Maßnahmen zur Instandsetzung geeignet sind. Standardverfahren, wie bei modernen Gebäuden gibt es nicht. Ein Gutachten kann Ihnen helfen, die Sanierungsarbeiten einzuschätzen, mögliche Ursachen aufzuzeigen und anfallende Kosten zu kalkulieren.

So individuell wie ein Fachwerkhaus selbst, erfolgt auch die Begutachtung der Schäden und notwendigen Sanierungsmaßnahmen.

Fragen Sie einen Gutachter für Gebäudeschäden an, falls ein Brand, Sturm oder Hochwasser die Ursache sind. Andernfalls geben Sie ein Bauschadengutachten in Auftrag. In beiden Fällen wird Ihre Immobilie umfassend untersucht und neutral bewertet.

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Fachwerksanierung

Da die Sanierung bei Fachwerkhäusern sich stark auf die Diffusionsoffenheit auswirken kann, gilt es einige Grundsätze zu beachten, damit Sie noch lange Freude an Ihrem Gebäude haben. Erfahren Sie, worauf es bei den unterschiedlichen Sanierungsbereichen ankommt, und sprechen Sie mit den Handwerksbetrieben ab, welche Materialien verbaut und welche Techniken eingesetzt werden sollen.

Fachwerkfassade sanieren

Nutzen Sie für die Sanierung der Fassade Balken aus dem gleichen Holz. Unterschiedliche Hölzer altern unterschiedlich schnell; sie bewegen sich und können daher leichter verziehen als gleiche Hölzer. Achten Sie außerdem darauf, nur Altholz zu verbauen. Das hat den Vorteil, dass das Holz wirklich trocken und dadurch für Ungeziefer uninteressant ist.

Risse im Holz sollten Sie nur mit Lehmfugenfüller ausbessern. Jede Form von Abdichtung schadet Ihrem Fachwerkhaus. Verzichten Sie daher gänzlich auf Lacke und Farben auf Kunstharzbasis, Silikone oder Acryl. Diese verhindern, dass Feuchtigkeit austreten kann, sodass die Balken darunter zu verfaulen beginnen. Entfernen Sie alte Anstriche mit Abbeizer oder der Sandstrahlmethode und nutzen Sie stattdessen Leinöle oder Kalkfarben.

Auch für Gefache mit losen Putzstellen können Sie nicht mit beliebigen Materialien hantieren. Zementmörtel, Kalksandstein und Porenbeton sind tabu. Sie sind zu starr, um den Bewegungen der Balken nachzugeben und sie nehmen mehr Feuchtigkeit auf als sie abgeben, wodurch das Holz angegriffen wird. Nutzen Sie für Ziegelgefache weichgebrannte Vollziegel, für Lehmgefache entsprechende Lehmbaustoffe und für die Verputzung einen Kalkputz.

Innen- oder Außendämmung bei der Sanierung eines Fachwerkhauses?

In den meisten Fällen haben Sie gar keine Wahl, denn im Denkmalschutz wie auch bei Sichtfachwerken allgemein kommt nur eine Innendämmung in Frage. Bei der Dämmung sollten Sie, wie auch bei der Fassade, auf natürliche Baustoffe setzen, um eine diffusionsoffene Dämmschicht herzustellen. Beispielsweise eignen sich

• Schilfrohrmatten,
• eingeblasene Zelluloseflocken,
• Holzweichfaserplatten,
• Dämmstoffe aus Hanf,
• Dämmstoffe aus Jute.

Mit Styropor oder Styrodur dagegen setzen Sie Ihr historisches Gebäude der Gefahr aus, zu verschimmeln.

Die Dämmung des Dachbodens ist eine besonders heikle Angelegenheit. Dennoch sollten Sie das Projekt, nicht nur, wenn Sie einen Ausbau planen, sondern auch wenn Sie lediglich Energiekosten sparen möchten, angehen. Achten Sie darauf, eine vollständige Luftdichtung zu erstellen, damit kein Kondenswasser entstehen kann. Sobald dies gegeben ist, können Sie die oberste Geschossdecke mit den bereits genannten Baumaterialien dämmen.

Die Dämmung im Fachwerkhaus muss Diffusionsoffenheit gewährleisten.

Verputz und Farbe

Ganz gleich, ob Sie innen oder außen verputzen oder streichen: Verwenden Sie diffusionsoffene Produkte. Für den Außenbereich eignet sich Kalkputz. Insbesondere auf der Wetterseite profitieren Sie davon, dass Kalkputz Feuchtigkeit leicht aufnehmen und wieder abgeben kann. Kalkputz können Sie auch für die Innenräume nutzen, Lehmputz ist jedoch üblicher und günstiger. Auf der Außenseite eignet sich Lehmputz nur bedingt, da er nicht zu feucht werden darf. Verwenden Sie Lehm daher nur, wenn es einen Dachvorsprung gibt, die Mauer keine Feuchtigkeit aus dem Boden zieht und es sich nicht um die Wetterseite handelt.

Zum Streichen verwenden Sie ebenfalls diffusionsoffene Farben, wie beispielsweise Silikatfarbe oder Kalkfarbe. Für den Anstrich der Hölzer ist die klassische Lösung Leinöl-Firnis. Es hat sich aber auch die skandinavische Holzschutzfarbe Demidekk bewährt.

Wissenswert: Als Wetterseite wird die Wand des Hauses bezeichnet, welche aufgrund der Windrichtung am meisten dem Niederschlag ausgesetzt ist. In Deutschland ist dies in der Regel die Westseite.

Haustechnik

Auf moderne Baustoffe können Sie im Fachwerkhaus gut verzichten, auf moderne Haustechnik jedoch nicht. Hier gilt es die Optionen auszuloten und genau abzuwägen, welche Technik sich am besten für Ihre individuelle Immobilie eignet.

Grundsätzlich sind auch bei einem Fachwerk erneuerbare Energien wie Wärmepumpen, Pelletheizungen, Scheitholzkessel oder Photovoltaikanlagen denkbar. Sie können veraltete Heizungen aber auch mit effizienteren Gasheizungen ersetzen. Eine beliebte Bauart für Fachwerkhäuser sind Wandheizungen. Hier werden die Rohre an der Wand befestigt und mit Lehmputz überdeckt.

Im Zuge einer Kernsanierung können Sie außerdem die Abwasserrohre, Wasserleitungen und Elektrokabel erneuern. Solange Sie bei der Verschließung der Wände richtig vorgehen, haben Sie hier freie Hand. Verlegen Sie die entsprechenden Rohre und Leitungen auf der Wand, statt Aussparungen in die Balken zu sägen. Andernfalls beeinträchtigen Sie die Stabilität des Gebäudes und gefährden das Holz.

Modern und traditionell gleichzeitig? Kein Problem! Auch ein Fachwerkhaus können Sie mit moderner Haustechnik ausstatten.

Denkmalschutz

Fachwerkhäuser sind bereits aufgrund der historischen Bauweise Kulturgut. Viele von ihnen stehen offiziell unter Denkmalschutz und fallen damit unter besondere Richtlinien. Das kann Fluch und Segen zugleich bedeuten. Einerseits gilt bei Gebäuden unter Denkmalschutz nicht das Gebäudeenergiegesetz im gleichen Maße, beispielsweise muss kein Energieausweis erstellt werden. Andererseits sind die Eigentümer dazu verpflichtet für jede Sanierungsmaßnahme beim zuständigen Denkmalamt Pläne vorzulegen, Genehmigungen einzuholen und die Vorgaben zu Aussehen, Material und Handwerkstechnik einzuhalten. Das muss jedoch nicht von Nachteil sein, da Ihnen die Expertise und Erfahrung der Behörde zuteilwird und Sie für bestimmte Sanierungsmaßnahmen auch Fördergelder beantragen können. Seien Sie sich jedoch im Klaren, dass Sie viel Zeit mit bürokratischen Vorgängen verbringen werden, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen.

Kosten für eine Fachwerksanierung

Wie so oft gibt es auf die Frage nach den Kosten keine Pauschalantwort, erst recht nicht mit schwankenden Preisen auf dem Holzmarkt, Fachkräftemangel im Handwerk und Spezialanfertigungen für individuelle Gebäude, wie Fachwerkhäuser es sind.

Wie hoch die Gesamtkosten letztendlich ausfallen, hängt von folgenden Faktoren ab:

• der Größe der Schäden
• dem Umfang der anfallenden Sanierungsarbeiten
• dem Umfang der Erneuerungen bei der Haustechnik
• dem aktuellen Holzpreis (für die jeweilige Holzsorte)
• dem Anteil an Eigenarbeit, den Sie einbringen

Wie hoch die Kosten bei einer Fachwerksanierung ausfallen, ist nicht nur von der Größe des Gebäudes abhängig.

Zuschüsse, um Fachwerkhäuser zu sanieren

Je nachdem, welche Sanierungsarbeiten anstehen und ob Ihr Haus denkmalgeschützt ist oder nicht, stehen Ihnen unterschiedliche Fördergelder zur Verfügung.

Falls Sie den energetischen Standard durch etwa Dämmung, Heizungsaustausch oder Ähnliches verbessern möchten, können Sie Fördergelder der BAFA oder KFW-Bank für eine energetische Sanierung in Anspruch nehmen.

Für denkmalgeschützte Gebäude können Sie sich außerdem an die Landesämter für Denkmalpflege in Ihrem Bundesland wenden oder an die Deutsche Stiftung Denkmalschutz.

Ein anderer Weg Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren sind steuerliche Möglichkeiten. Auch hier nehmen denkmalgeschützte Häuser, zu denen Fachwerkkonstruktionen meist zählen, eine Sonderrolle ein. Aber auch ohne die Anerkennung des historischen Wertes können Sie durch Abschreibungen Steuern sparen.

Vor- und Nachteile bei der Fachwerksanierung

Es gibt viele Argumente, die für den Erhalt von Fachwerkhäusern sprechen. Abgesehen von der charmanten Vorstellung in einem historischen Gebäude zu leben und in diesem Haus seinen Lebenstraum zu verwirklichen, bestehen weitere auch objektive Vorteile. Fachwerkhäuser

• haben eine ökologische Bauart,
• weisen ein gesundes Raumklima auf,
• können durch Fördergelder und steuerliche Vorteile finanziert werden,
• sind Kulturdenkmäler und Zeugnis historischer Bauweise und damit schützenswert.

Gleichzeitig sollten sich Käufer bewusst sein, dass Fachwerkhäuser viel Einsatz und intensive Beschäftigung mit der Bauweise erfordern und damit eine enorme Verantwortung mit sich bringen, denn Fachwerkhäuser zu sanieren

• ist teuer,
• kostet viel Zeit,
• bedarf spezialisierter Handwerkskräfte und Baumaterialien
• und bedeutet, wenn denkmalgeschützt, auch einen hohen Bürokratieaufwand.

Daher sollten Sie sich an ein Sanierungsprojekt für ein Fachwerkhaus nur wagen, wenn Sie die notwendigen Zeit-, Geld, und Wissens-Ressourcen besitzen und bereit sind, sich auf das Abenteuer einzulassen.

Ob es sich lohnt ein Fachwerkhaus zu sanieren, erfahren Sie erst, wenn Sie einen Blick hinter die Fassade werfen.

Verkehrswertgutachten für Fachwerkhäuser

Viele Schäden und Sanierungsfallen sind bei Fachwerkhäusern auf den ersten Blick nicht ersichtlich. Wer Geld in die Hand nimmt, um ein solches Projekt zu stemmen, sollte sich daher im Vorfeld absichern, ob die Immobilie hält, was Sie verspricht. In einer entsprechenden Wirtschaftlichkeitsberechnung erhalten Sie Kennwerte, die Ihnen vor Augen führen, um welche Größenordnung es sich bei der Sanierung handelt. Bei den Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung handelt es sich um öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter, die darauf spezialisiert sind, historische Gebäude einzuschätzen.

Lassen Sie von zertifizierten Sachverständigen ein Verkehrswertgutachten erstellen, das aufgrund der neutralen Position bei der Kaufabhandlung sowie dem Erfahrungsschatz und der Ausbildung ein objektives und verlässliches Bild zeichnet. Gerne beraten wir Sie zu unseren Leistungen in einem Telefonat. Vereinbaren Sie über Kontaktformular einen Termin mit uns. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.