Wertermittlung von Fachmärkten
Der Marktanteil, den Fachmärkte am Einzelhandel ausmachen, ist seit der Jahrtausendwende von 11,8 auf 16,6 Prozent im Jahr 2022 gestiegen (Quelle: Statista). Steigt damit auch der Wert von Fachmärkten? Eine fundierte Wertermittlung für die Fachmarkt-Immobilie erhalten Sie von unseren zertifizierten Sachverständigen. Mit unserem Verkehrswertgutachten halten Sie eine behördenkonforme Wertermittlung in den Händen. Wir liefern Ihnen die Grundlage – ob sich die Investition in einen Fachmarkt für Sie heute lohnen kann, müssen Sie jedoch selbst entscheiden.
Einkauf im Elektrofachmarkt.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Fachmärkte sind kostenorientierte Handelsimmobilien außerhalb des Luxussegments.
- Ursprünglich in Gewerbegebieten angesiedelt, geht der Trend derzeit zu Fachmarktagglomerationen als Stadtteilzentren.
- Renditeorientiere Wertermittlungsansätze wie das Ertragswertverfahren sind die geeignete Methode, um Fachmärkte für Finanzamt, Gericht und Investoren zu bewerten.
- Drogerien und Getränkemärkte sind die kleinsten Fachmärkte, während Möbelhäuser die meiste Fläche beanspruchen.
- Drogerien, Elektrofachmärkte und SB-Warenhäuser weisen im Schnitt die höchste Flächenproduktivität aller Fachmärkte auf.
- Die höchsten Mieten, gemessen am Umsatz, müssen im Schnitt Bekleidungsgeschäfte und Zoohandlungen entrichten.
Was sind Fachmärkte?
Ein Fachmarkt ist ein großflächiges Einzelhandelsgeschäft, das ein sowohl breites als auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (zum Beispiel Kleidung), Bedarfsbereich (zum Beispiel Baby oder Sport) oder Zielgruppenbereich (zum Beispiel nur Orientteppiche oder Möbel aus Naturstein) anbietet und übersichtlich präsentiert.
Per Definition sind Fachmärkte kostenorientierte Handelsimmobilien. Die Produkte bewegen sich üblicherweise im niedrigen und mittleren Preissegment, nicht in der Luxusklasse. Ein Apple-Store oder ein Juwelier gilt demnach nicht als Fachmarkt. Sie bilden damit den Gegensatz zu leistungsorientieren Shopping-Konzepten wie dem Einkaufszentrum. Fachmärkte können auch Mieter in einem Einkaufszentrum sein.
Meist sind Fachmärkte jedoch Einzelmieter in einem eigenen Gebäude (Stand Alone) und ausreichend Parkplätzen. Es gibt jedoch auch Fachmarktzentren mit mehreren Mietern. Diese fungieren oft als Nahversorgungs- oder Stadtteilzentrum. Und genau dahin geht der Trend – zum Stadtteil-Fachmarkt mit Food, Fashion und Fitness mitten im Wohngebiet. Entstanden sind Fachmärkte in den 1980er-Jahren zunächst in Gewerbegebieten, ehe sie die Chance auf große, günstige Verkaufsflächen außerhalb der Städte erkannten.
Im Gegensatz zur handelsökonomischen Definition von Fachmärkten fallen in die immobilienorientierte Definition von Fachmarkt auch Lebensmitteldiscounter, Supermärkte und SB-Warenhäuser.
Zu den Fachmärkten gehören somit unter anderem:
- Baumärkte
- Bekleidungsgeschäfte
- Betten- und Matratzen-Märkte
- Bioläden
- Discounter (größtenteils Lebensmittel & Euroshops)
- Drogerien
- Eisenwarenladen
- Elektrofachmärkte
- Gärtnereien & Blumenläden
- Getränkemärkte
- Haushaltswarengeschäfte
- Möbelhäuser
- Raumausstatter
- SB-Warenhäuser
- Schreibwarengeschäfte & Bastelläden
- Schuhgeschäfte
- Spielwarengeschäfte
- Sportartikelgeschäfte
- Supermärkte
- Tiernahrung/Zoobedarf
Getränkefachmarkt: Beratung in einer Weinhandlung.
Was sind Fachmarktzentren?
Fachmarktzentren entstehen nicht zufällig, sondern werden geplant und einheitlich gemanagt (Managementimmobilien). Damit lehnen sich deren Betreiber stark am Konzept von Einkaufszentren an. Das heißt,
- sie leisten sich einen einheitlichen Außenauftritt,
- zugkräftige Ankermieter locken Kunden an,
- Kunden und Unternehmen profitieren vom Kopplungsvorteil (One-Stop-Shopping),
- die Gesamtverkaufsfläche liegt zwischen 10.000 und 100.000 m².
Betriebswirtschaftliche Rahmenbedingungen von Fachmärkten
Um die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Fachmärkte zu verstehen, gilt es vier Aspekte zu analysieren:
- Flächenproduktivität
- Instandhaltungskosten von jährlich ca. 8 €/m²
- Miet-Umsatz-Relation
- Mietzins
Eine nachhaltige Miete erfolgt linear anhand einer Umsatzschätzung. In der nachfolgenden Tabelle skizzieren wir die üblichen Mietflächen (in m²), Flächenproduktivität (in €/m²) und den Mietanteil (Miete) vom Nettoumsatz (in %) pro Branche. Die Daten basieren auf den Zahlen des Bayerischen Wirtschaftsministeriums aus dem Jahr 2013, angereichert durch eigene Informationen von Matthias Segerer und Peter Geiger 1.
| Branche | Mietfläche (€/m²) | Flächenproduktivität (€/m²) | Miete (%) |
| Baumarkt | 3.500 - 20.000 | 1.000 - 2.000 | 5,5 - 7,5 |
| Bekleidung | 400 - 3.000 | 1.000 - 6.000 | 6,0 - 12 |
| Betten/Matratzen | 200 - 1.000 | 1.500 - 1.900 | 6,5 - 7,0 |
| Discounter | 600 - 1.400 | 3.800 - 5.800 | 3,0 - 4,0 |
| Drogerie | 400 - 1.000 | 5.000 - 6.000 | 4,0 - 5,0 |
| Elektro | 1.500 - 10.000 | 4.000 - 6.000 | 2,5 - 3,0 |
| Getränke | 300 - 800 | 1.400 - 1.800 | 4,0 - 6,5 |
| Möbel | 3.000 - 40.000 | 650 - 2.900 | 4,5 - 5,5 |
| SB-Warenhaus | 5.000 - 10.000 | 5.700 - 6.700 | 4,0 - 4,5 |
| Schuhe | 400 - 5.000 | 1.800 - 2.400 | k. A. |
| Spielwaren | 600 - 2.500 | 1.800 - 2.400 | 5,0 - 6,0 |
| Supermarkt | 400 - 2.500 | 3.300 - 4.300 | 3,5 - 5,0 |
| Zoobedarf | 500 - 1.800 | 1.200 - 1.800 | 6,5 - 8,0 |
Gut zu wissen: Fachmärkte werden wie praktisch alle Handelsimmobilien üblicherweise roh gemietet. Den Innenausbau übernimmt in der Regel der Mieter. Dadurch hat er zwar höhere Investitionskosten, kann den Laden aber weitgehend nach seinen Vorstellungen und Bedürfnissen konzipieren.
Wissenswertes zur Wertermittlung von Fachmärkten
Zur Wertermittlung von Möbelhäusern, Drogerien und anderen Fachmärkten sind renditeorientierte Bewertungsverfahren durchzuführen. Meist ist das Ertragswertverfahren das Instrument der Wahl, bei einem Pachtverhältnis kann das Pachtwertverfahren zum Einsatz kommen.
Bemerkenswert ist das Verhältnis von Bodenwert zu Mietpreis. Dieses liegt laut Segerer und Geiger bei zirka 15 Prozent, während es bei Shopping-Konzepten eher 50 Prozent sind. Zudem sind Fachmärkte von einer hohen Nettoanfangsrendite geprägt.
Ausgangsbasis für die Wertermittlung ist der marktüblich erzielbare Rohertrag, nicht der tatsächliche Ertrag aus den Unternehmensbüchern. Betriebs- und Verwaltungskosten können mit ein bis zwei Prozent des Rohertrags in Abzug gebracht werden. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Fachmärkten liegt gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung bei 30 Jahren. Der Liegenschaftszins beträgt mindestens vier Prozent. Das Mietausfallwagnis liegt bei gewerblich genutzten Gebäuden allgemein bei vier Prozent. Zu guter Letzt werden objektspezifische und Standortmerkmale des Fachmarkts quantifiziert und für den finalen Ertragswert berücksichtigt.
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1 Deren Fachartikel „Bewertung von Fachmärkten und Fachmarktzentren“, erschienen in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 155 - 188, 2. Auflage, 2018, diente uns bei der Beitragserstellung als wissenschaftliche Grundlage.
