Sie möchten wissen, ob sich gerade in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten die Investition in ein Einkaufszentrum lohnt? Oder Sie benötigen eine fundierte Wertermittlung Ihres Shoppingcenters für die Steuer? In diesem Magazin-Beitrag geben wir Ihnen einen Einblick darüber, was bei der Bewertung eines Einkaufszentrums maßgeblich ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Als Einkaufszentrum beziehungsweise Shoppingcenter versteht man eine gemanagte Agglomeration von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben unter einem Dach.
- Einkaufsstraßen (City-Galerie), Shoppingmalls, Urban Entertainment Center und Factory-Outlets sind spezielle Formen von Einkaufszentren.
- Entscheidend für den Erfolg eines Shoppingcenters sind unter anderem die Lage, eine günstige Verkehrsanbindung, die Kaufkraft der Bevölkerung und die Strahlkraft der Ankermieter.
- Die Wertermittlung eines Einkaufszentrums benötigen Investoren für die Kaufentscheidung, Immobilienfonds für die Bilanz und Betreiber für ein Darlehen.
- Relevante Kennzahlen zur Wertermittlung eines Shoppingcenters sind Cashflow, Mietrendite, Flächenproduktivität, Verkaufsfläche, Auslastung und Restnutzungsdauer.
- Das Ertragswertverfahren oder eine ähnliche Bewertungsgrundlage (Discounted-Cashflow-Methode, Pachtwertverfahren) ist je nach Auftraggeber das richtige Instrument für die Wertermittlung.
Einkaufszentrum – Definition und Abgrenzung
Ein Einkaufszentrum (Shoppingcenter) ist eine Ansammlung von Dienstleistungs- und vor allem Einzelhandelsbetrieben unter einem Dach. Eine Überdachung ist nicht notwendig und ist, zumindest in den USA, inzwischen ein Auslaufmodell. Ist das Einkaufszentrum klimatisiert und überdacht, wird es als Shoppingmall bezeichnet. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist die Mall jedoch gleichbedeutend mit dem Shoppingcenter. Das Einkaufszentrum wird unabhängig von den einzelnen Läden, die dort als Mieter einziehen, als Einheit geplant und vom Betreiber verwaltet.
Urban Entertainment Center
Der Eigentümer vermietet die einzelnen Verkaufsflächen in seinem Shoppingcenter an Mieter aus unterschiedlichen Branchen. Ein Einkaufszentrum kann auch Angebote der Freizeitgestaltung beinhalten, beispielsweise ein Bowlingcenter oder ein Kino. Besteht ein städtisches Einkaufszentrum in der Mehrheit aus Gastronomie und Freizeiteinrichtungen und dient vorwiegend der Unterhaltung als dem Warenkauf, wird es als Urban Entertainment Center bezeichnet.
Einkaufsstraßen und Ladenpassagen
Die Einkaufsstraße, oft als City-Galerie tituliert, ergänzt bestehende Fußgängerzonen in zentraler Innenstadtlage und erweitert das Geschäftszentrum. Die Ladenpassagen werden überwiegend von kleinen und mittelgroßen Händlern, Gastronomen und Dienstleistern – meist aus den Bereichen Telekommunikation und Beauty – gemietet. Solche Shopping-Galerien sind oft mehrstöckig und zeichnen sich durch eine moderne, auffällige Architektur aus.
Factory-Outlet-Center
Eine spezielle Ausprägung des Einkaufszentrums ist das Factory-Outlet-Center. Dort mieten Hersteller von Markenartikeln Ladenflächen an, um eigene Produkte direkt und preisreduziert an Endkunden zu verkaufen. Bei den angebotenen Waren in einem Factory-Outlet-Center handelt es sich oft um Produktionsüberschüsse, Auslaufmodelle und B-Ware. Die Textilbranche ist in dieser Form des Einkaufszentrums besonders stark vertreten. Ein Factory-Outlet-Center liegt meist am Stadtrand, verfügt über ein großes Einzugsgebiet, sehr viele Parkplätze und eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.
Kaufhaus
Eine weitere große Art der Handelsimmobilie ist das Kaufhaus, auch Warenhaus genannt. Während Shoppingcenter häufig abseits der Innenstadt liegen, finden sich Kaufhäuser meist im Stadtzentrum. Sie verschwinden jedoch sukzessive. Der wesentliche Unterschied zwischen Kaufhaus und Einkaufszentrum liegt darin, dass der Eigentümer eines Kaufhauses das Warengeschäft auf eigene Rechnung betreibt, anstatt lediglich als Vermieter von Verkaufsfläche zu agieren.
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Trend: Entwicklung von Shoppingcentern
Wohin geht der Trend? Städte unterliegen einem wirtschaftsgeographischen Strukturwandel. Aufgrund der Suburbanisierung von Dienstleistungen und Wohngebieten sowie einer Transformation des Einzelhandels ist die Tendenz zu erkennen, dass klassische Funktionen der Innenstadt, darunter Shopping, sich an den Stadtrand und ins infrastrukturell gut angebundene Umland verlagern. Zuerst entdeckten Verbrauchermärkte die vermeintliche Peripherie, dann folgten Fachmärkte mit schweren Gütern, schließlich zog es großflächige Einkaufsangebote wie Shoppingcenter hinaus aus der City.
In Shoppingmalls wird Einkaufen zum Erlebnis. In Europa ist diese Form der Einzelhandelsagglomeration weiterhin auf dem Vormarsch. Zwar stehen viele innerstädtische Ladenzeilen nicht erst seit der Corona-Krise leer – ein Investment in ein Shoppingcenter rentiert sich für die Anteilseigner häufig dennoch. Seit den 2000er-Jahren ist die brutto vermietbare Geschäftsfläche in Europa auf weit mehr als 100 Millionen Quadratmeter angewachsen. Vor allem in osteuropäischen Staaten wie Polen, Rumänien, Tschechische Republik und Ungarn erfreuen sich Shoppingcenter steigender Popularität.
In Deutschland ist die Errichtung von Shoppingcentern längst kein Phänomen von Großstädten, Mittelstädten zwischen 20.000 und 100.000 Einwohnern oder außerstädtischen Grünflächen in Metropolregionen mehr; neue Einkaufszentren eröffnen sukzessive in Kleinstädten. Überraschend: In Anbetracht der Kaufkraft sind die neuen Bundesländer im Hinblick auf Geschäftsflächen in Shoppingcentern überversorgt.
Neben den speziellen Formen Factory-Outlet-Center und Urban Entertainment Center, erlebt die Innenstadt eine Shopping-Renaissance. Im Rahmen der Modernisierung von Bahnhöfen entstehen neue Shoppingmeilen mit bester Verkehrsanbindung. Zudem verwandeln sich die Abflughallen von Flughäfen in prosperierende Ladenpassagen mit Fokus auf Duty-Free-Waren wie Spirituosen und Parfüm.
Immobilienbewertung von Einkaufszentren
Immobilienunternehmen und andere professionelle / institutionelle Großkapitalanleger, die jetzt die Gelegenheit haben, in ein Shoppingcenter zu investieren oder eine Beteiligung abstoßen möchten, stellen sich folgende Fragen, die in diesem Kapitel beantwortet werden:
- Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Shoppingcenters?
- Welche Kennzahlen sind relevant?
- Welche Bewertungsverfahren werden zur Wertermittlung angewandt?
Anlässe für die Wertermittlung von Einkaufszentren
Als Investor möchten Sie wissen, ob es sich lohnt, sich finanziell an einem Einkaufszentrum zu beteiligen. Als Kreditgeber möchten sie eine neutrale und fachkundige Prognose, ob sie ihr investiertes oder geliehenes Geld einschließlich Zinsen mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit wieder zurückbekommen. Firmen mit einer Beteiligung an einem Einkaufszentrum müssen den aktuellen Verkehrswert ihres Immobilienvermögens in ihrer Steuererklärung angeben. Die häufigsten Anlässe zur Wertermittlung eines Einkaufszentrums sind:
- Bilanzierung des Immobilienvermögens (Verkehrswertgutachten),
- geplantes Immobilien-Investment (zur Investment-Beratung),
- anstehende Revitalisierung oder Verkauf,
- Due-Diligence-Prüfung vor der Übernahme des Einkaufszentrums,
- Darlehen (Beleihungswertgutachten für Neubau, Umbau, Renovierung, Sanierung).
Diese Faktoren beeinflussen den Wert eines Einkaufszentrums
Wer in ein Shoppingcenter investiert, sollte zuerst den Betreiber unter die Lupe nehmen. Wem gehört das Einkaufszentrum? Welche Investoren sind involviert? Mit welchen Firmen arbeitet der Betreiber zusammen? Oft sind es international agierende Unternehmen und Konglomerate, die die Geschäfte des Einkaufszentrums führen.
Ökonom Dr. Martin Schnell hat sich in seiner Dissertation „Lebenszyklus von Shopping-Center-Konzepten. Methodischer Ansatz zur Prognose von Revitalisierungszeitpunkten“ mit den Erfolgsfaktoren von Einkaufszentren befasst.
- Endogene Erfolgsfaktoren betreffen den Marktauftritt und die Ausgestaltung des Einkaufszentrums und werden vom Center-Management beeinflusst.
- Exogene Erfolgsfaktoren wie die örtliche Konkurrenz oder Verbraucherstrukturen spiegeln das Marktumfeld und können nicht direkt vom Betreiber beeinflusst werden. Sie müssen jedoch antizipiert werden, sich folglich in der Ausgestaltung der endogenen Faktoren wiederfinden. Zu den exogenen Faktoren zählen sämtliche Rahmenbedingungen wirtschaftlicher, politischer, rechtlicher, infrastruktureller und sozio-kultureller Art.
Nicht unterschätzt werden dürfen zwei weiche Einflussgrößen, nämlich die Beziehung zwischen Center-Management und Mietern, sowie die Akzeptanz des Einkaufszentrums in seinem Einzugsgebiet.
Für den Immobiliengutachter spielen bei der Wertermittlung eines Einkaufszentrums folgende Faktoren eine wertrelevante Rolle: Standort, objektspezifische Merkmale, Bau- und Planungssicherheit und Mietverträge.
Standort
Wie bei jeder anderen Immobilie auch, sind auch bei Einkaufszentren der Makro- und der Mikrostandort maßgeblich. Welche Vor- und Nachteile hat der Standort des Shoppingcenters? Wie günstig ist die Verkehrsanbindung? Stehen ausreichend Parkplätze zur Verfügung?
Darüber hinaus kommt den wertrelevanten Faktoren des Einzugsbereichs eine angemessene Bedeutung zu. Wie entwickelt sich die Bevölkerungsstruktur im Einzugsgebiet? Verfügen die Einwohner in der Region über genügend Kaufkraft? Der vermeintlich beste und lukrativste Standort kann ein ambitioniertes Shoppingcenter-Projekt scheitern lassen, wenn die lokale Bevölkerung und Politik es von Beginn an torpediert.
Objektspezifische Merkmale
Zu den objektspezifischen Wertfaktoren eines Einkaufszentrums gehören das Management und die Mieterstruktur.
Center-Management
Über welche Erfahrungen im Center-Management verfügt der Eigentümer? Welchen Ruf haben der Betreiber, Miteigentümer und die operierenden Gesellschaften? Welche Beziehung pflegt das Center-Management zu seinen Mietern? Ein Beispiel in Pandemie-Zeiten: Gewähren die Betreiber zur Überbrückung Mietnachlässe?
Ankermieter
Entscheidend für den Erfolg eines Einkaufszentrums ist die Attraktivität der wichtigsten Geschäfte. Ankermieter ziehen Kunden ins Shoppingcenter, wovon die anderen Läden profitieren. Die Ankermieter, auch Magnetmieter genannt, werden innerhalb des Einkaufszentrums so platziert, dass die Kunden auf dem Weg zu ihnen an Frequenznutzern vorbeikommen, also an den (kleineren) Geschäften mit weniger Strahlkraft.
Branchenvielfalt
Der Branchenmix hängt wie ein Damokles-Schwert über dem Shoppingcenter, das Angebot des Einkaufszentrums richtet sich nach Wettbewerb und Standortanforderungen. Generell ist eine breite Warenpalette nötig, um möglichst viele verschiedene Käufer ins Einkaufszentrum zu locken und dort zum Konsum zu bringen.
Bereits 1990 hat Dr. Thomas Bühler – inzwischen Manager von Beteiligungen – methodisch untersucht, welche Warengruppen ein Einkaufszentrum anbieten muss, um Erfolg zu haben. So klassifiziert er Imbiss-Angebote (Restaurants, Cafés) in seinem Buch „City-Center. Erfolgsfaktoren innerstädtischer Einkaufszentren“ neben den Segmenten Bekleidung, Lebensmittel und Kleinartikel als „eindeutige Zielkauf-Warengruppen“.
Wirtschaftswissenschaftlerin Prof. Dr. Simone Besemer stellte in ihrer Dissertation „Shopping-Center der Zukunft. Planung und Gestaltung“ fest, dass zudem eine Ausgewogenheit der Magnetmieter im Branchenmix bestehen muss, eine ebensolche Dimensionierung und ein entsprechender Filialisierungsgrad. Überdies sollte jede Branche mit unterschiedlichen Preissegmenten vertreten sein.
Bau- und Planungssicherheit
Gerade für ein geplantes Einkaufszentrum im Neubau ist Planungssicherheit ein Kernkriterium. Gibt es Baugebiete in der Wunschregion, in denen ein Shoppingcenter errichtet werden darf? Ist der Stadtrat dem Bauvorhaben gewogen? Ist die Fläche im Flächennutzungsplan entsprechend ausgewiesen?
Bebauungsplan
Sobald der Flächennutzungsplan den Weg für das Einkaufszentrum ebnet, muss der Bebauungsplan das Vorhaben in trockene Tücher bringen. Hat der Stadtrat den Bebauungsplan bereits mit Berücksichtigung des Einkaufszentrums und seiner Anforderungen verabschiedet? Welche Beschränkungen sind klar und wie geht der Bauherr damit um? Erst mit einem wasserdichten Bebauungsplan lässt sich ableiten, ob das avisierte Shoppingcenter-Projekt von Erfolg gekrönt sein kann. Ein langfristiger Investor denkt eine Ecke weiter. Welche (Ausbau-)Vorhaben – Stichworte: Revitalisierung und Fungibilität – sind in der Zukunft zulässig?
Architektur
- Punktet das Shoppingcenter mit einer ausgefallenen Architektur?
- Wie werden die Waren präsentiert?
- Wie steht es um Beleuchtung, Belüftung, Ambiente, sanitäre Anlagen?
- Wie breit sind die Gänge, wie hoch die Decken?
Tatsächlich haben die baulichen Aspekte einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Attraktivität des Shoppingcenters in der Wahrnehmung des Kunden. Eine spröde Architektur, möglicherweise restriktiven städtebaulichen Auflagen geschuldet, kann bestenfalls durch die enorme Strahlkraft mehrerer Magnetmieter ausgeglichen werden.
Fungibilität
Die Drittverwendungsfähigkeit ist ein bedeutsamer Wertfaktor. Erscheint eine Revitalisierung des Einkaufszentrums nicht vielversprechend, müssen alternative Nutzungsmöglichkeiten realisiert werden. Wie kann das Einkaufszentrum im Falle eines Niedergangs anderweitig ohne große Verluste oder kostenintensive Umbauten umgewidmet werden? Welche technischen Gegebenheiten liegen vor und wie flexibel sind diese? An wen kann das Shoppingcenter im Zweifelsfall zu welchem Preis verkauft werden?
Mietverträge
Mietvertragliche Regelungen, Ladenflächen und die Bonität der Mieter stellen weitere wertrelevante Faktoren für die Wertermittlung des Shoppingcenters dar.
- Besteht vertraglich garantierter Konkurrenzschutz für Mieter?
- Gibt es Branchenverbote im Einkaufszentrum?
- Wie zuverlässig fließen die Mieteinnahmen?
- Wie stark ist die regionale Konkurrenz?
Wichtige Kennzahlen zur Wertermittlung von Einkaufszentren
Zahlreiche Kennzahlen korrelieren mit den oben genannten Faktoren zur Immobilienbewertung eines Shoppingcenters:
- Verkaufsfläche: Wie viel brutto vermietbare Geschäftsfläche steht im Einkaufszentrum zur Verfügung?
- Auslastung: Wie viele Läden sind beziehungsweise wie viel Verkaufsfläche ist dauerhaft vermietet oder verpachtet?
- Gesamt- und Restnutzungsdauer: Bei Handelsimmobilien wird mit einer Nutzungsdauer von 30 bis 50 Jahren kalkuliert.
- Flächenproduktivität: Sie misst das Verhältnis zwischen Umsatz und eingesetzter Verkaufsfläche. Die Formel für die Flächenproduktivität lautet: Bruttoumsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche pro Jahr.
- Mietrendite: Zur Ableitung der Roherträge werden die Mietverhältnisse und das aktuelle Mietangebot ausgewertet. Dabei werden sowohl ortsansässige Marktteilnehmer näher beleuchtet als auch bundesweite Vergleichsdaten herangezogen.
- Nettoanfangsrendite: Nettoanfangsrendite = Jahresreinertrag / Gesamtkaufpreis
- Bruttoanfangsrendite: Bruttoanfangsrendite = Jahresrohertrag / Nettokaufpreis
Im Rahmen einer Cashflow-Analyse, die Bestandteil der Wertermittlung von Shoppingcentern ist, inspiziert der Sachverständige, wie sich Mieteinnahmen und Umsätze zu den Betriebskosten verhalten. In Deutschland ist die Bruttoanfangsrendite ein gebräuchlicher Wert. Um das Investitionsrisiko in Durchschnittswerten widerzuspiegeln, wird für Handels- und Gewerbeimmobilien allerdings die Nettoanfangsrendite berechnet.
Immobilienbewertungsverfahren für Shoppingcenter
Das geeignete Bewertungsverfahren für die Wertermittlung eines Einkaufszentrums variiert je nach Anlass oder Auftraggeber, ist aber in jedem Fall eine Variante des Ertragswertverfahrens. Seltener, und meist nur zur Absicherung der ertragsabhängigen Werte, wird das Sachwertverfahren genutzt.
Da die Rendite eines Shoppingcenters maßgeblich von den Miet- und Pachteinnahmen abhängt, kommt häufig das Pachtwertverfahren zum Einsatz. Wie gut die Mietflüsse durch das Firmenkonstrukt des Shoppingcenter-Betreibers verborgen werden, entscheidet im Endeffekt, welches Verfahren präzisere Ergebnisse liefert.
Sind ausländische Investoren an einem Gutachten interessiert, ist eine internationale Discounted-Cashflow-Methode Mittel der Wahl für die Wertermittlung des Shoppingcenters.
Kompetente Immobiliensachverständige für die Wertermittlung von Einkaufszentren
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung und Immobilienbewertung von Shoppingcentern verlangt ein vernetztes Marktwissen vom Sachverständigen. Da Einkaufszentren und Handelsimmobilien flächenmäßig vom Einzelhandel dominiert werden, braucht der Gutachter Kenntnisse über verschiedene Standorte, die Einzelhandelsbranche und den Investmentmarkt für den gefragten Immobilientyp.
Im Zuge einer Immobilien-Investment-Beratung ist darüber hinaus ein Gespür für den Zeitpunkt einer Revitalisierung maßgeblich. Wie und wann kann ein Shoppingcenter mit Kunden- und Umsatzrückgang sowie leeren Verkaufsflächen am konkreten Standort wieder revitalisiert werden?
Die Immobiliengutachter der Heid Immobilien GmbH sind mit der Wertermittlung von Shoppingcentern und Einzelhandelsimmobilien gleichermaßen vertraut. Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten für Ihr Einkaufszentrum zur Bilanzierung oder zur Abwägung eines Investments? Dann sind Sie bei uns genauso richtig wie Shoppingcenter-Betreiber, die ein Beleihungswertgutachten zur Kreditaufnahme zwecks Aus-/Umbaus benötigen. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
