Wertermittlung von Biogasanlagen
Biogasanlagen sind ein besonders lukrativer Nebenerwerb für Landwirte mit Viehhaltung. Sie profitieren vom Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), eventuell von Pachteinnahmen und sogar von Erlösen durch Abfallprodukte. Wir erklären, wie Sachverständige den Wert einer Biogasanlage Finanzamt-konform ermitteln.
Biogasanlage von oben.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Biogasanlage besteht im Kern aus dem Blockheizkraftwerk (BHKW) mit umschließendem Gebäude (Container), dem Faulbehälter (Fermenter) mit Gasspeicher, dem Endlager für entgaste Gärrückstände (Nachgärer), einem Güllebehälter, einem Fahrsilo oder alternativem Lager für Substrate, den Rührwerken, sowie Betriebstechnik (Pumpen, Leitungen, Kabel, …).
- Die Biogasanlage wird entweder vom Grundstückseigentümer selbst betrieben und damit in den meisten Fällen gemeinsam mit dem Landwirtschaftsbetrieb bewertet. Oder der Landwirt verpachtet einen Teil seines Grundstücks an eine Gesellschaft, die eine Biogasanlage darauf errichtet.
- Biogasanlagen sind flächenintensiv und weisen hohe Stromgestehungskosten im Vergleich zu anderen erneuerbaren Energien auf. Als schwer zu kalkulierende, jedoch für den Betriebserfolg entscheidende Größe erweist sich der Kostenpunkt „Einkaufspreis für Substrate“.
- Der eingespeiste Strom wird gemäß Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG 2021) je nach installierter Leistung und Kalenderjahr der Inbetriebnahme über die Dauer von zehn Jahren unterschiedlich hoch gefördert. Hinzu kommt bei der Verwendung von mindestens 80 Prozent anaerob vergärter Biomasse ein Güllebonus.
- Sachverständige ermitteln je nach Anlass entweder den Ertragswert oder den Substanzwert (modifizierter Sach- beziehungsweise Zeitwert).
- Zu den Anlässen gehören Anteilsbewertung, Bilanzierung, Eingriffe in landwirtschaftliche Betriebe, Preisfindung, Schadensfälle, Substratbeschaffung und Verkauf.
Anlässe und Gründe für die Wertermittlung einer Biogasanlage
Der Wert einer Biogasanlage wird aus einem der folgenden Gründe ermittelt:
- Anteilsbewertung (bei Gesellschaften)
- Beleihung
- Eingriffe in landwirtschaftliche Betriebe
- Erbschaft
- Förderung mit Steuergeldern
- Kauf
- Preisfindung (Pachthöhe, sogenannte Energiefruchtfolgen; Absatz von Gärresten)
- Schadensfall (Versicherung)
- Scheidung
- Steuerliche Anlässe zur Wertermittlung, zum Beispiel zur Bilanzierung
- Substratbeschaffung
- Verkauf
- Zwangsversteigerung
Denkbare Szenarien, wie eine Biogasanlage betrieben wird:
- Der Landwirt produziert selbst Biomethan. Landwirtschaft und Biogasanlage sind entweder ein einheitlicher Gewerbebetrieb oder zwei separate Einzelunternehmen, allerdings mit hoher Verflechtung innerhalb des Firmenkonstrukts. In beiden Fällen erfolgt eine gemeinsame Wertermittlung von landwirtschaftlichem Betrieb und Stromproduktion.
- Die Biogasanlage ist ein Einzelunternehmen ohne Bezug zur Landwirtschaft.
- Die Biogasanlage wird von einer Gesellschaft betrieben. Sie bezahlt dem Grundstückseigentümer ein Nutzungsentgelt (Pacht).
Das Nutzungsentgelt für das Zurverfügungstellen der Fläche für die Biogasanlage fließt in die Ertragswertermittlung des Landwirtschaftsbetriebs mit ein. Der Landwirt profitiert je nach Vertragsgestaltung nicht nur von Pachteinnahmen, sondern auch durch Einnahmen aus dem Substratverkauf und Gärresten.
So viel ist eine Biogasanlage wert
Geht es um die wirtschaftliche Betrachtung der Biogasanlage, ist der Substratpreis eine hochrelevante Kennzahl, da dieser entscheidend für den Betriebserfolg ist. Substratpreise müssen in den Wertermittlungen besonders gründlich kalkuliert werden – langfristig und realistisch. Je länger die Vertragslaufzeiten für den Ankauf von Substraten sind, desto genauer ist das Ergebnis der Wertermittlung.
In die Berechnung fließen zudem die Freistellungskosten für den Rückbau der Biogasanlage nach Ablauf der Betriebslaufzeit. Da diese erst in der Zukunft anfallen, werden sie über die Restlaufzeit abgezinst. Gemäß Einkommensteuergesetz gilt für Rückstellungen ein Zinssatz von 5,5 Prozent für die Abzinsung (§ 6 Abs 1 Nr 3a e).
Biogasanlagen sind flächenintensiv. So benötigt eine Biogasanlage mit einer Nennleistung von 500 Kilowatt (KW) allein für den Anbau von Mais oder anderen Energiepflanzen sowie für die Substratentsorgung zwischen 150 und 250 Hektar (ha) zusätzliche Fläche. Steht diese Zusatzfläche nicht oder nur befristet zur Verfügung, kann der reibungslose Betrieb der Anlage nicht gewährleistet werden. Dieser Nachteil wirkt sich erheblich auf den Wert der Biogasanlage aus, wird aber von den herkömmlichen Verfahren zur Wertermittlung von Grundstücken nicht abgedeckt. Daher erfolgen unabhängig vom gewählten Bewertungsverfahren Anpassungen.
Die Stromgestehungskosten, also die Kosten, die zur Energieerzeugung entstehen, sind bei Biogasanlagen in den letzten Jahren im Schnitt deutlich gesunken. Dennoch liegen sie noch deutlich höher als bei anderen erneuerbaren Energien, wie die nachfolgende Tabelle zeigt:
| Stromgestehungskosten (ct/kWh) | |||
| Energieträger | 2013 | 2018 | 2021 |
| Biogas | 13,5 - 21,5 | 10,1 - 14,7 | 7,2 - 17,3 |
| Erdgas | 7,5 - 9,8 | 7,8 - 10 | 7,8 - 13,1 |
| Kohle | 3,8 - 8 | 4,6 - 9,9 | 10,4 - 20 |
| Photovoltaik (klein) | 9,8 - 14,2 | 7,2 - 11,5 | 5,8 - 8 |
| Photovoltaik (Großkraftwerk) | 7,9 - 11,6 | 3,7 - 8,5 | 3,1 - 5,7 |
| Wind (Land) | 4,5 - 10,7 | 4 - 8,2 | 3,9 - 8,3 |
| Wind (See) | 11,9 - 19,4 | 7,5 - 13,8 | 7,2 - 12,1 |
Methan, das aus Biogasanlagen gewonnen wird, ist chemisch praktisch identisch mit Erdgas.
Hinweis: Wie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung im Grundstücks- und Immobiliensektor funktioniert, zeigen wir auf unserer diesbezüglichen Dienstleistungsseite.
Aufbau einer Biogasanlage
Wir zeigen Ihnen in diesem Kapitel zunächst den Aufbau einer Biogasanlage in einer vereinfacht dargestellten Infografik (ohne Hof und Wohngebäude). Anschließend erläutern wir die unterschiedlichen Werte, die Sachverständige je nach Zweck für eine Biogasanlage ausrechnen:
Wenn Sie noch tiefer in die Materie einsteigen möchten, empfehlen wir den Artikel „Wertermittlung von Biogasanlagen“ von Dipl.-Ing. (FH) Peter Jäger und Dipl.-Ing. Dr. Markus Helm im Biogas Journal 1/2016 (S. 60 – 65), der das Fundament des nachfolgenden Abschnitts bildet.
Vereinfachter Aufbau einer Biogasanlage.
Verkehrswert einer Biogasanlage
Der Verkehrswert einer Biogasanlage, die noch in Betrieb ist oder deren Betrieb wieder aufgenommen werden soll, ist identisch mit dem Ertragswert gemäß des Ertragswertverfahrens.
Dieser Wert spielt für Investoren eine Rolle, die eine zuverlässige Prognose von der Wirtschaftlichkeit der Biogasanlage benötigen. Letztlich liegt das Augenmerk auf dem Ertragswert in der Zukunft, da finanzielle Überschüsse die Erfolgsgrundlage einer Biogasanlage für Investoren ausmachen.
Den Ertragswert berechnet der Sachverständige anhand des durchschnittlichen Reinertrags. Dieser besteht auf der Haben-Seite aus den Vergütungen und Bonuszahlungen für Lieferungen von Strom, Wärme, Gas und Gärprodukten. Der Wert der Gärprodukte wird ausgeklammert, sofern diese bereits mit den Bezugskosten von Substraten verrechnet wurden. Vom Reinertrag abgezogen werden die Kosten für
- Lohn, Versicherung, Abschreibungen, sonstige Gemeinkosten,
- Laboranalysen und Beratungsleistungen,
- Wartung, Reparaturen, Betriebskosten (Technik, Gebäude)
- Substrate (zugekauft oder selbst erzeugt).
Wird der Verkehrswert der Biogasanlage im Verkaufsfall für Käufer ermittelt, darf der Reinertrag von den betrieblichen Aufzeichnungen und den Gewinn- und Verlustrechnungen der letzten drei Jahresabschlüsse abgeleitet werden. Zu beachten ist allerdings, dass der ungestörte Betrieb einer Biogasanlage hinsichtlich Aufwendungen und Erträge keinesfalls mit dem Jahr der Inbetriebnahme gleichgesetzt werden kann.
Der so ermittelte Reinertrag wird angepasst. Ein Blockheizkraftwerk mit hohem Wirkungsgrad erhöht den Wert ebenso wie ein geringer Verschleiß oder eine Phase günstiger Substrateinkäufe. Wertsenkend bemerkbar machen sich unter anderem häufige oder schwerwiegende technische Störungen oder besonders hochpreise Substratzukäufe. Missmanagement des Betreibers wird in einer Ertragswertberechnung für einen Käufer korrigiert, sofern diese Mali keine zwingende Gültigkeit für die Zukunft haben (zum Beispiel lange Vertragslaufzeiten für überteuerte Substratlieferungen).
Anstelle des Ertragswertverfahrens können die Discounted-Cashflow-Methode oder eine Periodenbetrachtung zur Verkehrswertermittlung von Biogasanlagen zum Einsatz kommen. Der Unterschied zwischen DCF- und dem Ertragswertverfahren ist, dass beim Discounted-Cashflow Größenänderungen im Zeitablauf berücksichtigt werden.
Die Periodenbetrachtung unterscheidet sich vom statistischen Ertragswertverfahren durch:
- Jährliche Reinerträge statt durchschnittlicher jährlicher Reinertrag für die Restlaufzeit
- Abzinsungsfaktoren aus Zinssatz und Jahr anstatt Barwert aus Zinssatz und Restlaufzeit
Der Ertragswert gemäß Periodenbetrachtung setzt sich zusammen aus der Summe der Reinerträge multipliziert mit den Abzinsungsfaktoren.
Der vorläufige Ertragswert nach dem Ertragswertverfahren ergibt sich aus der Multiplikation von Reinertrag und Barwert (Diskontierungssummenfaktor). Um den modifizierten Ertragswert zu erhalten, werden die Kosten für den Erneuerungsbedarf samt diskontierten Kosten für die Freimachung von diesem vorläufigen Ertragswert abgezogen.
Die Formel für den Verkehrswert gemäß Ertragswertverfahrens lautet für eine Biogasanlage demnach:
Modifizierter Ertragswert vor Steuer = (Reinertrag x Diskontierungssummenfaktor) – Erneuerungsbedarf – diskontierte Rückstellungskosten
Bodenwertermittlung für eine Biogasanlage
Der Bodenwert eines Grundstücks mit Biogasanlage wird lediglich dann berechnet, wenn dies vorgeschrieben ist, zum Beispiel wenn der Verkauf der Anlage samt Grund und Boden ansteht. Nach Möglichkeit werden die Bodenwerte mittels Vergleichswerten gemäß Vergleichswertverfahren abgeleitet. Alternativen sind Auskünfte durch die Gutachterausschüsse oder lokale Bodenrichtpreise. Letztere werden für bebaute Flächen im Außenbereich (§ 35 Baugesetzbuch) nur selten ausgewiesen. Als Ausgangsgrundlage dienen entweder Bodenpreise für Gewerbeflächen (mit Abschlag) oder Bodenpreise für landwirtschaftliche Flächen (mit Zuschlag).
Zur groben Orientierung: Bodenwerte für Biogasanlagen-Standorte
- sind mindestens doppelt so hoch wie Ackerlandwerte, teils sogar verfünffacht,
- betragen zwischen 15 und 50 Prozent der Bodenpreise für Mischgebiete,
- bewegen sich in einer Preisspanne zwischen 20 und 60 Prozent von Gewerbeflächen.
Beleihungswert einer Biogasanlage
Strittig ist unter Bankern, ob Biogasanlagen überhaupt beliehen werden können. Kreditgeber, die eine Biogasanlage beleihen, verlangen den Ausschluss spekulativer Annahmen zugunsten eines sehr vorsichtigen Wertansatzes. Während das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) das Risiko für Absatz und Erlös mindert, erweist sich die Substratversorgung als schwer zu kalkulieren und umso riskanterer Faktor. Der Beleihungswert muss aus Sicht der Darlehensgeber über den gesamten Beleihungszeitraum mit einem ausreichenden Gegenwert gesichert sein. Der Kostenpunkt „Substrate“ wird in einem Beleihungsgutachten daher entweder mit großzügigen Aufschlägen eingepreist oder durch langfristige Lieferverträge geklärt sein.
Die Beleihungsgrenze einer Biogasanlage liegt immer (deutlich) unter ihrem Verkehrswert. Gängige Kalkulationsgrößen sind ein Sicherheitszuschlag von zehn Prozent sowie ein Kapitalisierungszinssatz von 6,5 bis 9,5 Prozent. Der Beleihungswert liegt folglich 16,5 bis 19,5 Prozent unter dem Verkehrswert der Biogasanlage. Für Wirtschaftsgebäude liegt die Beleihungsgrenze oftmals lediglich zwischen 50 und 70 Prozent ihres Wertes. Mangels Vergleichsobjekten wird der dem Beleihungswert zugrunde liegende Verkehrswert mittels Ertragswertverfahren geschätzt und durch das Sachwertverfahren abgesichert.
Zeitwert einer Biogasanlage
Der Zeitwert bezieht sich lediglich auf den Sachwert der Biogasanlage und wird vom wirtschaftlichen Aspekt losgelöst. Der Sachverständige berechnet den Zeitwert beispielsweise im Insolvenzfall, wenn die Verwertung der Anlagen zur Disposition steht.
Der Zeitwert wird ausgehend vom Anschaffungswert berechnet. Berücksichtigt wird die bereits geleistete Nutzungsdauer, die ins Verhältnis zur zu erwartenden Lebensdauer gesetzt wird. Darüber hinaus fließen die Inflation (Teuerungsrate), basierend auf den Werten des Statistischen Bundesamtes, sowie der Gebrauchswertfaktor ein. Den Gebrauchswertfaktor ermittelt der Sachverständige anhand von Bewertungskriterien wie
- dem Zustand der Biogasanlage (in Abhängigkeit von der technischen Lebensdauer),
- dementsprechend dem Reparaturbedarf,
- Maßnahmen zur Überholung der Biogasanlage,
- der Arbeitsqualität der Anlage,
- und dem Zubehör.
Inspektion einer Biogasanlage.
Dazu verschafft sich der Gutachter einen persönlichen Eindruck von der Biogasanlage. Er nimmt den Bestand der einzelnen Aggregate (Fermenter, Pumpen, Steuerung, etc.) auf und prüft diese auf ihre Funktion. Außerdem inspiziert er Service-, Reparatur- und Wartungsprotokolle.
Der Zeitwert einer Biogasanlage wird über ein modifiziertes Sachwertverfahren ermittelt. Der modifizierte Sachwert ist der vorläufige Sachwert abzüglich des Erneuerungsbedarfs. Mängel, Schäden und wirtschaftliche Überalterung machen sich in Form von Abschlägen negativ bemerkbar. Überdurchschnittlich gute Erhaltungszustände wirken sich mittel Zuschlägen wertsteigernd aus.
Zerschlagungswert einer Biogasanlage
Im Rahmen eines Liquidationsverfahrens wird der Zerschlagungswert der Biogasanlage als Wertuntergrenze ermittelt. Der Gutachter überprüft, welche Bestandteile der Anlage (Gebäude, Silos, Substratlager, Nachgärer, gegebenenfalls in anderer Funktion) noch genutzt werden können und für wie lange. Von den Veräußerungserlösen aus dem Verkauf der Vermögensgegenstände werden die Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Liquidationskosten abgezogen.
Die Formel für den Zerschlagungswert einer Biogasanlage lautet demnach:
Zerschlagungswert = Veräußerungserlöse – Verbindlichkeiten – Rückstellungen - Liquidationskosten
Rechtliche Grundlagen für Biogasanlagen
Die energetische Nutzung von Biomasse ist genehmigungspflichtig. Die gesetzlichen Grundpfeiler dafür finden sich in § 35 Abs. 1 Nr. 6 BauGB, im Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) und im Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG), gegebenenfalls ergänzt durch Erlasse auf Landesebene. Um staatliche Förderprämien zu kassieren, müssen Quoten erfüllt werden, die mittels Einsatzstoff-Tagebuch nachgewiesen werden.
Hinweis: Bei der Bewertung von Biogasanlagen vergleicht der Sachverständige die Anlage im Ist-Zustand mit der vorliegenden Genehmigung.
Vorschriften in Bezug auf Dünger und Abfall
Bei der Produktion von Strom mittels Biomasse finden abfall- und düngerechtliche Vorschriften Anwendung. Vom Anlagenbetreiber einzuhalten sind – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – die Bestimmungen
- der Bioabfallverordnung,
- das Bundes-Bodenschutzgesetz,
- des Düngegesetzes,
- der Düngeverordnung,
- des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes,
- das Tierische Nebenprodukte-Beseitigungsgesetz,
- das Wasserhaushaltsgesetz.
Darüber hinaus sind unter anderem diverse technische Regeln für Betriebssicherheit einzuhalten. Eine ausführliche Liste der zu beachtenden Gesetze, Regeln und Verordnungen für den Betrieb einer Biogasanlage, finden Sie bei Repro Mayr.
Einspeisung, Vergütung und Güllebonus
Die Bundesnetzagentur schreibt Biomasse- beziehungsweise Biogas-Projekte aus. Der Betreiber, der den Zuschlag erhält, darf für die nächsten zehn Jahre mit geförderten Abnahmepreisen kalkulieren (§ 39h EEG). Der Anspruch verfällt, wenn der eingesetzte Anteil an Mais oder Getreidekorn höchstens 40 Masseprozent im Kalenderjahr beträgt (§ 39i Abs. 1 EEG).
Der anzulegende Wert, mit dem der Gesetzgeber die Stromproduktion aus Biogasanlagen bezuschusst, liegt bei 14,3 Cent pro Kilowattstunde (ct/KWh) bis zu einer Bemessungsleistung von 500 Kilowatt (KW). Bei größeren Anlagen mit einer Bemessungsleistung von bis zu 20 Megawatt (MW) wird die Kilowattstunde mit 12,54 Cent vergütet. Ab 2022 verringern sich die anzulegenden Werte um zwei Nachkommastellen gerundet jährlich ab 1. Juli um 0,5 Prozent für Anlagen, die ihren Betrieb nach diesem Stichtag aufgenommen haben. Ausnahme: Biomasseanlagen bis 500 KW, die den Zuschlag in den Ausschreibungen der Jahre 2021 bis 2025 erhalten haben, bekommen sogar 0,5 ct/KWh mehr als ihren Gebotswert. Diese besonderen Zahlungsbestimmungen für Biomasseanlagen sind in § 39i EEG 2021 abgedruckt.
Gut zu wissen: Der „anzulegende Wert“, der die Kalkulationsbasis für den wirtschaftlichen Erfolg einer Biogasanlage darstellt, wird von der Bundesnetzagentur ermittelt. Er stellt die Grundlage für die Berechnung von Einspeisevergütungen, Marktprämien und Mieterstromzuschlägen dar (§ 3 Nr. 3 EEG).
Der Güllebonus wirkt sich auf die Pachthöhe einer Biogasanlage aus.
Der sogenannte Güllebonus beeinflusst die Pachthöhe. Strom, der durch die anaerobe Vergärung von Biomasse gewonnen wird, wird gemäß § 44 EEG mit 22,23 ct/KWh vergütet. Wo mehr Fördermittel fließen, schlagen Grundstückseigentümer mit höherem Pachtzins zu. Den Güllebonus können nur kleine Biogasanlagen mit einer installierten Leistung von maximal 150 KW geltend machen. Der Betreiber muss seine Quoten mit einem Einsatzstoff-Tagebuch belegen. Der Güllebonus ist Segen und Fluch gleichermaßen, denn kann der Betreiber den Mindestanteil an anaerober Vergärung von Biomasse (= Gülle) von 80 Prozent pro Jahr nicht einhalten, wird er im Hinblick auf die Förderung mit einer Sperre belegt. Gleiches gilt bei Verstößen gegen das Tiergesundheitsgesetzes.
Auswirkungen von Biogasanlagen auf den Wert von Nachbargrundstücken
Biogasanlagen wirken sich auf Grundstücke in der Umgebung aus. Deren Attraktivität sinkt durch die Errichtung einer Biogasanlage beträchtlich. Wie hoch der Wertverlust ist, lässt sich nicht wie bei einer Windkraftanlage anhand der Entfernung beziffern. Allerdings gilt unter Maklern: Je näher ein Grundstück an einer Biogasanlage steht, desto schwieriger ist es zu verkaufen. 20 Prozent Abschläge sollten verkaufswillige Nachbarn mindestens einkalkulieren. In der Praxis ist ein Wohnhaus neben einem landwirtschaftlichen Betrieb mit angeschlossener Biomethananlage oft unverkäuflich.
Kostenlose Beratung: 0800 - 9090 282
Die Begleiterscheinungen, die diese Art der Stromproduktion mit sich bringen, stoßen den Nachbarn übel auf, wie im Merkur zu lesen ist. Der idyllische Blick in unverbaute Landschaft ist passé, stattdessen drohen Grundwasserverschmutzung und ein erhöhtes Verkehrsaufkommen; Gestank ist unvermeidlich. Die wertmindernden Ärgernisse beginnen bei der Anlieferung von Gülle und enden bei möglichen Störfällen.
Eine Entschädigung für Anwohner und benachbarte Gewerbetreibende ist nicht vorgesehen. Anders sieht es aus, wenn ein Störfall in der Biogasanlage direkten Schaden in der Nachbarschaft verursacht. Dann steht entweder der Betreiber oder dessen Versicherung in der Pflicht. Als die Gemeinde Engstingen von stinkendem Gärsubstrat, das aus einem lecken Silo der angrenzenden Biogasanlage auslief, überflutet wurde, hatten die Geschädigten selbst ein Jahr nach der Katastrophe noch keinen Cent Entschädigung gesehen.
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Ihre Vorteile, wenn Sie ein Sachverständigengutachten für Ihre Biogasanlage bei Heid bestellen: Wir nehmen kurzfristige Aufträge an und bleiben trotzdem genau in der Wertermittlung. Um einen möglichst exakten Wert zu ermitteln, wenden wir mindestens zwei geeignete Bewertungsverfahren an. Um Fehler auszuschließen, überprüft ein zweiter Sachverständiger die Berechnung. Mehrkosten fallen für Sie dank unserer Festpreisgarantie nicht an.
