Wie viel ist ein Baumarkt oder Gartencenter wert? Wer eine Gewerbeimmobilie an den Betreiber eines Gartencenters oder eine Baumarktkette vermietet oder verpachtet, sollte den Wert seiner Immobilie samt Mieter/Pächter kennen. Wir geben einen Einblick in die Wertermittlungspraxis für Baumärkte und Gartencenter.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Wertermittlung von Baumärkten und Gartencentern folgen gleichen Bewertungsansätzen und Parametern.
- Zum Einsatz kommt das Ertrags- oder Pachtwertverfahren.
- Es gibt 3 Konzepte für Baumärkte: Filialisten, Franchises und Verbundsysteme.
- Baumärkte benötigen entweder mehr als 10.000 m² Fläche oder eine innerstädtische Lage.
Wettbewerb: Baumarkt-Teilnehmer
Praktiker insolvent, Max Bahr verschwunden, die Anzahl der Baumärkte ist in diesem Jahrtausend stark rückläufig. 2.605 Baumärkte überstanden das Millennium, inzwischen sind es laut Statista knapp 2.050. Aber: Heimwerkermärkte verdoppelten ihren Umsatz im E-Commerce von 2017 bis 2022. Was ist ein Baumarkt wert – jetzt, wo die Überkapazitäten abgebaut sind? Um diese Frage zu beantworten, benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten – und einen Einblick in die Bewertung von Gewerbeimmobilien.
Baumärkte entstehen im Wesentlichen in Folge eines dieser drei Konzepte:
- Filialist: Ein Einzelhandelsunternehmen eröffnet eigene Filialen an verschiedenen Standorten.
- Franchise: Der Geber vermarktet seine Produkte unter seinem Namen an unterschiedlichen Standorten. Diese werden von Franchise-Nehmern in wirtschaftlicher Eigenverantwortung geführt, allerdings unter Akzeptanz enger vertraglicher Richtlinien. Die Planung des Betriebs sowie unter anderem auch Werbemaßnahmen erfolgt durch den Franchise-Geber – der Nehmer setzt es vor Ort um und trägt das Risiko.
- Verbundsystem: Ohne genauer auf die steuerlichen Aspekte einzugehen, handelt es sich um Kooperationen verschiedener Unternehmen.
Die umsatzstärksten Baumärkte sind größtenteils Filialisten:
- OBI (Filialist & Franchise, Konzern mit Sitz in Wermelskirchen, 2021 8,7 Mrd. Euro Umsatz, in 10 Ländern vertreten, 354 Baumärkte in Deutschland, gehört zu 74% Tengelmann)
- Bauhaus (Filialist)
- Hornbach (Filialist)
- Zeus (setzt auf Kooperationen: Hagebaumarkt, Kompaktmarkt, Werkers sowie weitere Baumärkte)
- Toom (Filialist + Kooperation, gehört zu REWE)
- Globus (Filialist, inkl. Hela)
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Standortfaktoren für Baumärkte
Trotz einiger Pleiten von Baumarkt-Ketten eröffnen immer wieder neue Baumärkte. Der Trend geht einerseits hin zu neuen Baumärkten mit mehr als 10.000 m² Verkaufsfläche, sofern dies im Einklang mit geltendem Baurecht möglich ist. Beispielsweise legt Hornbach Wert auf erstklassige Standorte mit mehr als 30.000 m² Fläche. Diese Grundstücke liegen in Ballungsgebieten oder im Einzugsgebiet von Großstädten und weisen eine gute Verkehrsanbindung auf. Andererseits werden kleinere Baumärkte bei der Entwicklung innerstädtischer Konzepte berücksichtigt. So genügen OBI im Zweifelsfall 15.000 m² Grundstücksfläche, solange der Eingang uneingeschränkt sichtbar ist, das Gebäude an einer stark befahrenen Hauptverkehrsstraße liegt und mindestens ein Stellplatz pro 30 m² Verkaufsfläche zur Verfügung steht. Das Standort-Umfeld von OBI-Filialen umfasst üblicherweise populäre Einzelhändler, Lebensmittelläden oder Fachmarktzentren.
Generelle Anforderungsprofile für Baumärkte sind laut gemäß Matthias Stich 1, Projektentwickler und Vorstandsmitglied der Deutschen Fachmarkt AG, im Hinblick auf Standort- und Marktanalyse:
- planungsrechtliche Aspekte,
- Einzugsgebiet inklusive Kaufkraft und Konsumgewohnheiten,
- regionaler Wettbewerb,
- Verkehrsinfrastruktur (ÖPNV, Parkplätze),
- Miete/Nebenkosten,
- objektspezifische Faktoren wie Architektur, Ausstattung, Anlieferung, Größe und Zuschnitt des Baumarkts, Bäckereien oder Cafés in der Vorkassenzone.
Gleiche Standort- und Bewertungsfaktoren gelten für Gartencenter.
Weitere Wertermittlungsfaktoren für Baumärkte
Neben den Standortfaktoren bestimmen die betriebswirtschaftlichen Rahmenbedingungen den Wert eines Baumarkts. Hierzu gehören Kennziffern und Aspekte wie:
- Umsatz
- Flächenproduktivität
- Liegenschaftszins
- Nutzungsdauer (30 Jahre)
- Instandhaltungskosten
- Verwaltungskosten
- Mietausfallwagnis
- Mietkonditionen
Zu den Mietkonditionen gehören:
- Bonität des Mieters
- Mietdauer und Regelung bezüglich Kündigung
- Mietzins (meist Indexmiete)
- Option auf Verlängerung des Mietvertrags
- Verhältnis von Marktmiete zu Vertragsmiete
- Wertsicherungsklausel
Hinweis: Die Betreiber von Baumärkten sichern sich bei hohen Investitionen oft eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch.
Die Wertermittlung von Baumärkten und Gartencentern erfolgt im Wesentlichen genau wie für andere Fachmärkte auch. Angewandt wird üblicherweise das Ertragswertverfahren oder das damit verwandte Pachtwertverfahren.
Versierte Gutachter für Baumärkte und Gartencenter
Für weitere Fragen stehen Ihnen die erfahrenen Immobiliengutachter der Heid Immobilien GmbH zur Verfügung.
Unsere vielfach zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellen gerne das passende Gutachten für Ihren Baumarkt, Ihr Gartencenter oder jede andere Spezialimmobilie.
Mit einem Verkehrswertgutachten von Heid stehen Sie auf der sicheren Seite. Sie können den Marktwert des Baumarkts dadurch präzise einschätzen und im Rahmen unserer kostenlosen Nachbetreuung auf uns zählen, falls Behörden wie das Finanzamt noch Rückfragen haben.
1 vgl. „Bewertung von Baumärkten“ von Matthias Stich, erschienen in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 189 – 205, 2. Auflage, 2018
