Wertermittlung von Baumärkten und Gartencentern

Wie viel ist ein Baumarkt oder Gartencenter wert? Wer eine Gewerbeimmobilie an den Betreiber eines Gartencenters oder eine Baumarktkette vermietet oder verpachtet, sollte den Wert seiner Immobilie samt Mieter/Pächter kennen. Wir geben einen Einblick in die Wertermittlungspraxis für Baumärkte und Gartencenter.

Baumärkte haben einen hohen Platzbedarf.

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Wettbewerb: Baumarkt-Teilnehmer

Praktiker insolvent, Max Bahr verschwunden, die Anzahl der Baumärkte ist in diesem Jahrtausend stark rückläufig. 2.605 Baumärkte überstanden das Millennium, inzwischen sind es laut Statista knapp 2.050. Aber: Heimwerkermärkte verdoppelten ihren Umsatz im E-Commerce von 2017 bis 2022. Was ist ein Baumarkt wert – jetzt, wo die Überkapazitäten abgebaut sind? Um diese Frage zu beantworten, benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten – und einen Einblick in die Bewertung von Gewerbeimmobilien.

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Baumärkte entstehen im Wesentlichen in Folge eines dieser drei Konzepte:

• Filialist: Ein Einzelhandelsunternehmen eröffnet eigene Filialen an verschiedenen Standorten.
• Franchise: Der Geber vermarktet seine Produkte unter seinem Namen an unterschiedlichen Standorten. Diese werden von Franchise-Nehmern in wirtschaftlicher Eigenverantwortung geführt, allerdings unter Akzeptanz enger vertraglicher Richtlinien. Die Planung des Betriebs sowie unter anderem auch Werbemaßnahmen erfolgt durch den Franchise-Geber – der Nehmer setzt es vor Ort um und trägt das Risiko.
• Verbundsystem: Ohne genauer auf die steuerlichen Aspekte einzugehen, handelt es sich um Kooperationen verschiedener Unternehmen.

Arten von Baumärkten grafisch veranschaulicht.

Die umsatzstärksten Baumärkte sind größtenteils Filialisten:

• OBI (Filialist & Franchise, Konzern mit Sitz in Wermelskirchen, 2021 8,7 Mrd. Euro Umsatz, in 10 Ländern vertreten, 354 Baumärkte in Deutschland, gehört zu 74% Tengelmann)
• Bauhaus (Filialist)
• Hornbach (Filialist)
• Zeus (setzt auf Kooperationen: Hagebaumarkt, Kompaktmarkt, Werkers sowie weitere Baumärkte)
• Toom (Filialist + Kooperation, gehört zu REWE)
• Globus (Filialist, inkl. Hela)

Standortfaktoren für Baumärkte

Trotz einiger Pleiten von Baumarkt-Ketten eröffnen immer wieder neue Baumärkte. Der Trend geht einerseits hin zu neuen Baumärkten mit mehr als 10.000 m² Verkaufsfläche, sofern dies im Einklang mit geltendem Baurecht möglich ist. Beispielsweise legt Hornbach Wert auf erstklassige Standorte mit mehr als 30.000 m² Fläche. Diese Grundstücke liegen in Ballungsgebieten oder im Einzugsgebiet von Großstädten und weisen eine gute Verkehrsanbindung auf. Andererseits werden kleinere Baumärkte bei der Entwicklung innerstädtischer Konzepte berücksichtigt. So genügen OBI im Zweifelsfall 15.000 m² Grundstücksfläche, solange der Eingang uneingeschränkt sichtbar ist, das Gebäude an einer stark befahrenen Hauptverkehrsstraße liegt und mindestens ein Stellplatz pro 30 m² Verkaufsfläche zur Verfügung steht. Das Standort-Umfeld von OBI-Filialen umfasst üblicherweise populäre Einzelhändler, Lebensmittelläden oder Fachmarktzentren.

Generelle Anforderungsprofile für Baumärkte sind laut gemäß Matthias Stich¹, Projektentwickler und Vorstandsmitglied der Deutschen Fachmarkt AG, im Hinblick auf Standort- und Marktanalyse:

• planungsrechtliche Aspekte,
• Einzugsgebiet inklusive Kaufkraft und Konsumgewohnheiten,
• regionaler Wettbewerb,
• Verkehrsinfrastruktur (ÖPNV, Parkplätze),
• Miete/Nebenkosten,
• objektspezifische Faktoren wie Architektur, Ausstattung, Anlieferung, Größe und Zuschnitt des Baumarkts, Bäckereien oder Cafés in der Vorkassenzone.

Gleiche Standort- und Bewertungsfaktoren gelten für Gartencenter.

Gartencenter werden wie Baumärkte bewertet.

Weitere Wertermittlungsfaktoren für Baumärkte

Neben den Standortfaktoren bestimmen die betriebswirtschaftlichen Rahmenbedingungen den Wert eines Baumarkts. Hierzu gehören Kennziffern und Aspekte wie:

• Umsatz
• Flächenproduktivität
• Liegenschaftszins
• Nutzungsdauer (30 Jahre)
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Mietausfallwagnis
• Mietkonditionen

Zu den Mietkonditionen gehören:

• Bonität des Mieters
• Mietdauer und Regelung bezüglich Kündigung
• Mietzins (meist Indexmiete)
• Option auf Verlängerung des Mietvertrags
• Verhältnis von Marktmiete zu Vertragsmiete
• Wertsicherungsklausel

Hinweis: Die Betreiber von Baumärkten sichern sich bei hohen Investitionen oft eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch.

Die Wertermittlung von Baumärkten und Gartencentern erfolgt im Wesentlichen genau wie für andere Fachmärkte auch. Angewandt wird üblicherweise das Ertragswertverfahren oder das damit verwandte Pachtwertverfahren.

Versierte Gutachter für Baumärkte und Gartencenter

Für weitere Fragen stehen Ihnen die erfahrenen Immobiliengutachter der Heid Immobilien GmbH zur Verfügung. Rufen Sie uns unter 0800 - 90 90 282 an oder schicken Sie uns eine Anfrage.

Unsere vielfach zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellen gerne das passende Gutachten für Ihren Baumarkt, Ihr Gartencenter oder jede andere Spezialimmobilie.

Mit einem Verkehrswertgutachten von Heid stehen Sie auf der sicheren Seite. Sie können den Marktwert des Baumarkts dadurch präzise einschätzen und im Rahmen unserer kostenlosen Nachbetreuung auf uns zählen, falls Behörden wie das Finanzamt noch Rückfragen haben.