In diesem Beitrag erklären wir, mit welchen Herausforderungen Autohäuser konfrontiert sind und welche Kriterien Einfluss auf ihren Wert haben. Erfahren Sie mehr über Standortfaktoren und das geeignete Bewertungsverfahren für Autohäuser.
Das Wichtigste in Kürze
- Autohäuser sind Spezialimmobilien, konkret: Betreiberimmobilien.
- Ein Autohaus lebt im Normalfall von fünf Tätigkeitsfeldern: Handel mit Neuwagen, Gebrauchtwagen, Ersatzteilen und Zubehör, sowie einer Werkstatt und sonstigen Dienstleistungen wie Leasing.
- Die Betreiber sind stark von den Autobauern abhängig, da die Hersteller die Einrichtung bis hin zur Beleuchtung des Autohauses vorgeben.
- Bei der Wertermittlung von Autohäusern erzielt das Pachtwertverfahren zuverlässige Ergebnisse.
Herausforderungen der Automobilbranche
Die Automobilbranche befindet sich im Umbruch und das bekommen allmählich auch stationäre Autohändler zu spüren. Junge Menschen bevorzugen öffentliche Verkehrsmittel. Carsharing, Digitalisierung (Autokauf online), E-Mobilität zugunsten des Klimawandels stellen den Verkauf von Neufahrzeugen an den Pranger oder zumindest in Frage. Betreiber von Autohäusern werden sich mittelfristig auf starke Veränderungen in ihrem Geschäftsmodell einstellen müssen. Diese wirken sich auf die Eigentümer und die Wertermittlung von Autohäusern aus. Erste Änderungen sind bereits spür- und sichtbar: Die Anzahl der „Kfz-Betriebsstätten“ sinkt; vor allem kleine, Inhaber geführte Autohäuser werden von Gruppen verdrängt. Derweil versuchen die Autobauer der veränderten Ausgangssituation zu begegnen, indem sie das Konzept von Apple imitieren. Sie eröffnen große Showrooms, die auch als Veranstaltungsstätte genutzt werden und ein gastronomisches Angebot enthalten.
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Geschäftsfelder eines Autohauses
Kaum ein Autohaus kann allein vom Verkauf von Fahrzeugen überleben. Bis zu fünf Geschäftsfelder bedienen die Betreiber von Autohäusern:
- Verkauf von Neuwagen
- Verkauf von Gebrauchtwagen
- Verkauf von Ersatzteilen/Zubehör
- Werkstattservice
- Sonstige Dienstleistungen (Kfz-Vermietung/Leasing, Vermittlung von Versicherungen und Finanzierungen)
Den größten Anteil am Umsatz macht üblicherweise der Neuwagenhandel (> 30%), gefolgt vom Gebrauchtwagenhandel (> 25%) und Kfz-Service (Werkstatt, Zubehör, Ersatzteile; > 20%) aus.
Wenn es um die Verteilung des Ertrags für das Autohaus geht, sieht die Wertschöpfung anders aus: Original-Ersatzteile, Zubehör, Reifen und vor allem Schmierstoffe haben deutlich mehr Anteil am Ertrag als der Autohandel.
Abhängigkeit vom Hersteller
Eine große Abhängigkeit besteht gemäß Horst Neubacher und Klaus Wagner, deren, im Fachbeitrag „Bewertung von Autohäusern“ 1 publizierte Ergebnisse in diesen Artikel einfließen, von den Autobauern. Betreiber von Autohäusern unterschreiben ein umfangreiches Vertragswerk, das alle vier bis fünf Jahre an wettbewerbsrechtliche Neuerungen oder den Stand der Technik angepasst wird. Der Vertrag mit dem Automobil-Hersteller regelt:
- den Bezug von Neuwagen
- den Bezug von Ersatzteilen
- das Erbringen von Serviceleistungen
- die erforderlichen Showroom-Flächen
- sogar die Arbeitsplätze für Verkäufer und Servicekräfte (Kfz-Mechaniker/Mechatroniker)
Inzwischen gehen die Verträge sogar deutlich tiefer ins Detail. Die Autobauer geben ihren Handelspartnern sogar die
- Beleuchtung,
- Bodenbeläge,
- Möblierung,
- sowie sonstige gestaltungsspezifische Herstellervorgaben
vor. Letztendlich haben sich zwei Modelle einer Handelspartnerschaft beziehungsweise Händler-Hersteller-Beziehung etabliert. Ist der Autohaus-Besitzer selbst Händler oder tritt er nur als Vermittler zum Hersteller auf? Die Tendenz geht dahin, dass Autohaus-Betreiber zu Vermittlungspartnern mit Servicebetrieb degradiert werden.
Autohäuser im Wandel
Diese Quasi-Knebelverträge sind mit hohen Investitionskosten für den Betreiber verbunden. Oft besteht ein Modernisierungszwang, der sämtliche Gewinne auffrisst. Beispielsweise wird in die Digitalisierung investiert. Im Autohaus werden dann 3D-Techniken eingesetzt, mit denen das Wunschfahrzeug des Kunden auf den Bildschirm oder per Datenbrille/VR-Brille projiziert wird.
Autohändler von Marken mit geringem Marktanteil 2 (< 2%) wie Citroen, Mazda, Peugeot und Volvo außerhalb des Luxussegments sehen sich mit einem limitierten Umsatzvolumen konfrontiert. Hohe bauliche Anforderungen stehen geringen Margen gegenüber.
Erschwerend kommen die Sharing Economy, E-Mobilität und der politisch geförderte günstige ÖPNV und Bahnverkehr hinzu. Diese Maßnahmen und Entwicklungen begünstigen die Abkehr der Kraftfahrzeughalter vom eigenen Auto.
Inhaber geführte Autohäuser können mit diesem Wandel kaum mithalten, sodass das verbleibende Geschäft mit dem Neuwagenhandel verstärkt an wachsende Gruppen wie die AVAG Holding oder Gottfried Schultz geht.
Standortfaktoren für Autohäuser
Was sind Autohäuser unter diesen Voraussetzungen nun wert? Im Prinzip beeinflussen vier wesentliche Standortfaktoren den Wert eines Autohauses:
- Grundstück: Ein Autohaus muss gut sichtbar sein, eine unkomplizierte Zufahrt haben und sollte idealerweise an einer Hauptstraße liegen. Die Möglichkeit, eine Werkstatt zu betreiben, ist eine Grundvoraussetzung an das Grundstück. Dessen Fläche sollte mindestens 5.000 m² betragen.
- Planungs- und Baurecht: Autohäuser dürfen nur in einem Gewerbe- oder Industriegebiet eröffnet werden. Die Grundstücksfläche muss im Bebauungsplan entsprechend ausgewiesen sein. Zu berücksichtigen sind außerdem die Vorgaben des Baugesetzbuches, konkret §§ 30, 34 und 35 BauGB.
- Einzugsgebiet und Wettbewerb: Ein Autohaus wird nur noch in Absprache mit dem Hersteller und dessen strategischer Planung eröffnet. Berücksichtigt werden unter anderem das potenzielle Verkaufsvolumen, die Marktabschöpfung und -abdeckung sowie die Altersstruktur des Fahrzeugbestands. Die Standort- und Marktanalyse der Autobauer bezieht auch Ausstellungs- und zur Verfügung stehende Werkstattfläche mit ein und rechnet die geplanten Kosten mit den kalkulierten Erlösen gegen. Im Hinblick auf die Wettbewerbssituation wird nicht nur auf die Konkurrenz geblickt, sondern auch, wie viele Fahrzeuge der eigenen Marke in der Umgebung im Schaufenster stehen.
- Immobilienspezifika: Einen Standardaufbau für Autohäuser gibt es eigentlich nicht. Benötigt werden Showroom, Werkstatt, Büro, Sozial-, Neben- und Außenflächen für Gebraucht-, Miet- und Vorführwagen.
Pachtwertverfahren zur Wertermittlung von Autohäusern
Das Pachtwertverfahren als Abwandlung des Ertragswertverfahrens ist bei den meisten Autohäusern Instrument der Wahl, wenn es um deren Wertermittlung geht. Betriebsspezifische Einrichtungen, von der Absauganlage für Abgase über die Hebebühne bis zum Showroom, gehören üblicherweise dem Betreiber. Für ein vom Eigentümer in Auftrag gegebenes Bilanzierungsgutachten sind diese Objekte daher irrelevant für die Bewertung.
Relevante Größen für die Bewertung sind neben dem Ertrag und dem Bodenwert noch dessen Verzinsung. Diese wird mittels Liegenschaftszins und Nutzungsdauer der Autohaus-Immobilie bestimmt. Darüber hinaus nehmen die Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis) Einfluss auf den Pachtwert beziehungsweise Verkehrswert eines Autohauses.
Die Wertermittlung erfolgt im Wesentlichen praktisch analog zu anderen Betreiberimmobilien. Die einzelnen Schritte vom Rohertrag über den Reinertrag, über die Bodenwertverzinsung bis zum Ertragswert beziehungsweise Pachtwert erläutern wir im Beitrag zur Wertermittlung von gastronomisch genutzten Immobilien. Dort können Sie den Rechenweg nachvollziehen und für Autohäuser adaptieren.
Korrekte Wertermittlung von Autohäusern
Besser und einfacher ist es, die versierten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung die Wertermittlung Ihres Autohauses durchführen zu lassen. Dank Festpreisgarantie und Vier-Augen-Prinzip erhalten Sie ein abgesichertes, Finanzamt-gerechtes Verkehrswertgutachten mit klarem Kostenrahmen.
1 vgl. „Bewertung von Autohäusern “ von Horst Neubacher und Klaus Wagner, erschienen in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 207 – 223, 2. Auflage, 2018
2 (vgl. „Verteilung der Neuzulassungen von Personenkraftwagen in Deutschland nach Marken von Januar bis Dezember 2022“; Statista 2023)
