Verkehrswertgutachten: So viel ist Ihre Immobilie wert

Als Verkehrswert bezeichnet man den aktuellen Marktwert einer Immobilie. Der Verkehrswert ist laut § 194 BauGB der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Geschäftsbedingungen erzielbar ist. Persönliche Verhältnisse spielen dabei keine Rolle. Das Verkehrswertgutachten hält also fest, wie hoch der aktuelle Marktwert einer Immobilie auf Grundlage aller wichtigen Gegebenheiten ist. Gesetzliche Regelungen zur Verkehrswertermittlung finden sich darüber hinaus in § 8 ImmoWertV.

Marktwert ist der gebräuchliche und internationale Begriff für den Verkehrswert. Ein Marktwertgutachten für eine Immobilie ist ein Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB und wird nach den Maßstäben der ImmoWertV erstellt. Neben Daten der Gutachterausschüsse haben zahlreiche Wertfaktoren wie beispielsweise die Bausubstanz oder die Lage Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie.

Ein Verkehrswertgutachten lässt sich für jede Art von Immobilie anfertigen. Mit ihm erhalten Sie eine verlässliche Angabe zum Marktwert Ihrer Immobilie. In den folgenden Fällen kann ein Verkehrswertgutachten eine wichtige Grundlage sein, um den Wert eines Hauses zu bestimmen:

• in Steuer- und Vermögensfragen bei Erbschaft, Schenkung oder Scheidung
• beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie
• für private Zwecke, um die Höhe des Vermögens festzustellen

Zwingend benötigen Sie ein Verkehrsgutachten bei:

• gerichtlichen Auseinandersetzungen, darunter Zwangsversteigerungen
• Angelegenheiten des Nachlassgerichtes oder Betreuungsgerichtes
• zu hoch angesetzten Werten durch das Finanzamt
• bei der Übertragung von Betriebs- in Privatvermögen
• für finanzwirtschaftliche Zwecke wie Bilanzierung gemäß HGB

Das Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen wird vom Finanzamt anerkannt und ist gerichtsfest.

Damit ein Verkehrswertgutachten den Marktwert einer Immobilie möglichst genau angibt und aussagekräftig ist, muss der Sachverständige über verschiedene Kenntnisse verfügen:

1. Immobilienkenntnis: Der Sachverständige muss die Immobilie selbst genau untersuchen. Er inspiziert unter anderem Mängel und Schäden an der Bausubstanz und prüft die Dokumente des Grundstücks, um Altlasten, Baulasten und mögliche rechtliche Beschränkungen der Immobilie wie etwa Erbbaurecht, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch oder Wohnrecht herauszufinden und in der Wertermittlung angemessen zu berücksichtigen.
2. Marktkenntnis: Möchten Sie sichergehen, dass Ihr Verkehrswertgutachten aussagekräftig und objektiv ist, sollten Sie es bei einem geprüften und zertifizierten Experten in Auftrag geben, der Informationen der Gutachterausschüsse erhält und sich mit dem lokalen Immobilienmarkt bestens auskennt.
3. Methodenkenntnis: Welches Verfahren muss für die Immobilienbewertung verwendet werden? Die ImmoWertV sowie die Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertrichtlinie legen fest, unter welchen Voraussetzungen ein Bewertungsverfahren zu nutzen ist. Um modellkonform arbeiten zu können, müssen gegebenenfalls Anpassungen an das Berechnungsmodell getätigt werden, um die korrekte Verwendung von Marktanpassungsfaktoren gewährleisten zu können.

✔ Ihr Vorteil: Unsere Sachverständigen verfügen über verschiedenste Zertifizierungen. Dazu zählen unter anderem die von DEKRA, DIA, EIPOS, HypZert, IHK und TÜV.

Grundsätzlich sind die folgenden Unterlagen erforderlich, um ein fundiertes Verkehrswertgutachten für Immobilien erstellen zu können:

• aktueller Grundbuchauszug
• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Flächen- und Raumberechnungen (Kubaturberechnung, Bruttogrundfläche)
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• amtlicher Lageplan
• Übersicht über wesentliche Schäden, Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen der vergangenen 20 Jahre
• Energieausweis

Tipp: Falls Sie noch keinen gültigen, aktuellen Energieausweis für Ihre Immobilie haben, erstellt ein qualifizierter Gutachter Ihnen diesen gerne.

Bei Renditeimmobilien wie dem Erwerb von Wohnungs- und Teileigentum in Mehrfamilienhäusern sind weitere Unterlagen notwendig:

• Mietverträge oder Mietzahlungsaufstellung
• Teilungserklärung
• aktuelle Beschlusssammlung der Eigentümerversammlung (die letzten drei Protokolle)
• Höhe der Instandhaltungsrücklagen und des Hausgelds

Gegebenenfalls benötigt der Gutachter auch eine notarielle Beurkundung über Nießbrauch/Wohnrecht oder einen Erbbaurechtsvertrag.

Anhand der folgenden Fragen klären wir mit Ihnen im Rahmen eines kostenlosen Erstgesprächs, welche Dokumente wir für Ihr Verkehrswertgutachten benötigen:

• Anlass: Wofür benötigen Sie das Gutachten? Erbschaft, Scheidung, Schenkung, Gerichtsprozess, Zwangsversteigerung, Finanzierung, Finanzamt, Kauf, Verkauf, Bilanzierung von Anlagevermögen nach HGB?
• Objekttyp: Um welche Art von Immobilie handelt es sich? Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt, Betreiberimmobilie etc.
• Haushalte: Wie viele Wohneinheiten gibt es?
• Standort: Wo befindet sich die Immobilie?
• Rechtslage: Müssen Rechte von Dritten bewertet werden, die im Grundbuch eingetragen sind (zum Beispiel ein Sanierungsvermerk)? Liegen Baulasten wie zum Beispiel ein Wegerecht vor? Sind Altlasten im Altlastenverdachtskataster dokumentiert?
• Baurecht: Welches Baurecht gilt für das Grundstück? Ist eine Bebauung nach §30 (Bebauungsplan), §33 (Planaufstellung), §34 (Umgebungsbebauung) bzw. §35 (Bauen im Außenbereich) des Baugesetzbuches möglich?
• Anzahl der zu bewertenden Stichtage: Welcher Stichtag gilt gemäß ImmoWertV? Der Wertermittlungsstichtag ist gemäß §3 ImmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und damit entscheidend für die Marktverhältnisse. Der Qualitätsstichtag wird in §4 ImmoWertV beschrieben und ist entscheidend für den Zustand der Immobilie oder des Grundstücks. Beide Stichtage können dasselbe Datum besitzen. Relevant sind diese beiden Stichtage auch für den Zugewinnausgleich bei einer Scheidung.

Auf dieser Basis erhalten Sie von uns ein Festpreisangebot. Für ein unverbindliches Angebot können Sie uns unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 oder über unser Kontaktformular kontaktieren.

✔ Ihr Vorteil: Wir beantragen alle erforderlichen Unterlagen für Sie, sofern das nötig ist. Die Anträge sind für Sie im Festpreis inklusive. Lediglich die Auslagen sind von Ihrer Seite zu tragen.

Ein seriöser Gutachter begutachtet eine Immobilie und ihren Zustand gewissenhaft im Rahmen einer gründlichen Besichtigung vor Ort. Er achtet dabei auf zahlreiche Wertfaktoren wie die Bausubstanz, Böden, Türen, Fenster, Heizung und viele weitere Gegebenheiten.

Zusätzlich berücksichtigt er die aktuellen Daten des Gutachterausschusses sowie die Gebäudedaten und nimmt Anpassungen im Hinblick auf die Situation auf dem Grundstücksmarkt vor. Abschließend fließt die lokale Kompetenz und die weitreichende Expertise der zertifizierten Sachverständigen in das Verkehrswertgutachten mit ein.

Je nach Bewertungsobjekt kommt ein anderes der drei gesetzeskonformen Verfahren zur Immobilienbewertung zum Einsatz. Bei Renditeimmobilien wendet der Sachverständige das Ertragswertverfahren an, während bei selbstbewohnten Objekten – speziell bei Eigentumswohnungen – nach Möglichkeit das Vergleichswertverfahren herangezogen wird. Parallel findet eine Berechnung mit Hilfe des Sachwertverfahrens statt, um auszuschließen, dass die Wertermittlung durch ein Verfahren zu weit von der Realität abweicht.

Da wir auch kurzfristige Aufträge annehmen, halten Sie Ihr gerichtsfestes Verkehrswertgutachten – ein Dokument von 50 bis 60 Seiten – nach einer Prüfung durch einen zweiten Sachverständigen je nach Dokumentenlage bereits wenige Tage nach dem Besichtigungstermin in den Händen.

Seit 2009 können Sachverständige ihre Honorare frei verhandeln. Eine gesetzliche Bindung an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) besteht seitdem nicht mehr. Der Bundesverband für Sachverständige (BVS) hat eine Honorarrichtlinie veröffentlicht. Einige Sachverständige gestalten ihre Honorare auf Basis dieser Richtlinie, sie ist jedoch nicht bindend.

Grundsätzlich verdienen geprüfte und nach DIN 17024 zertifizierte Sachverständige sowie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zirka 160 € / Stunde:

• Bei einfachen Grundstücken und Wohnimmobilien sollten Sie daher mit Preisen ab 2.640 € für ein Verkehrswertgutachten rechnen.
• Komplexere Immobilien wie Hotelgebäude und Gewerbeimmobilien oder Immobilien mit Belastungen durch Rechte von Dritten (zum Beispiel Nießbrauch, Wohnrecht, Leitungsrecht, Wegerecht und Erbbaurecht) nehmen mehr Zeit in Anspruch und können demnach auch teurer sein.

Worüber ein Verkehrswertgutachten Aufschluss gibt.

Gut zu wissen: Sofern die Vergütung des Sachverständigen vom Marktwert der Immobilie abhängt, ist der Gutachter bei der Bewertung nicht mehr zu 100 % objektiv. Das muss er für eine akkurate Bewertung jedoch sein. Vereinbaren Sie immer einen Festpreis für die Bewertung. Und verpflichten Sie den Gutachter dazu, das Verkehrswertgutachten nach den Vorgaben des §194 BauGB zu erstellen.

✔ Ihr Vorteil: Wir bieten Ihnen unsere Verkehrswertgutachten zum Festpreis an.
Das heißt: Sie besitzen volle Kostentransparenz und Planungssicherheit von Anfang an. Stellt sich während der Erstellung des Verkehrswertgutachtens heraus, dass der Vorgang komplizierter ist als zu Beginn angenommen, ändert sich preislich nichts für Sie.