Die Technical Due Diligence (TDD) ist eine Sorgfaltsprüfung vor dem Kauf von Unternehmen und Immobilien. Sie fokussiert sich auf die technischen Aspekte der Anlagen.Bei Immobilientransaktionen ab einer halben Million Euro sollte ein Bausachverständiger eine umfassende Due Diligence durchführen, bei kleineren Investitionen genügt je nach Branche ein Gutachten oder eine TDD.
Die Technical Due Diligence befasst sich mit der technischen Seite der Investition.
Das Wichtigste in Kürze
Der Fokus einer Technical Due Diligence (TDD) liegt auf der technischen Seite von gewerblich genutzten Gebäuden beziehungsweise industriellen Anlagen.
Ein neutraler Sachverständiger mit Fach- und Branchenkenntnissen inspiziert Bausubstanz, Instandhaltungen und Gebäudetechnik im Rahmen einer gründlichen Objektbegehung und Durchsicht aller Dokumente.
Die TDD stellt eine wichtige Entscheidungsgrundlage für den Kauf(preis) für das Management dar.
Technical Due Diligence – was, wann, warum, wie und wer?
Was ist eine Technical Due Diligence (TDD) eigentlich genau? Wer benötigt sie, wann und aus welchem Grund? Wer führt sie durch und wie läuft die Tech Due Diligence in der Praxis ab? Wir beantworten die wichtigsten Fragen zur TDD und gehen dabei auch so weit wie möglich auf den Kostenfaktor ein.
Was ist eine Technical Due Diligence?
Wer eine gewerblich oder industriell genutzte Anlage oder Immobilie kauft oder verkauft, ist auf deren wirtschaftliche und technische Leistungsfähigkeit angewiesen. Daher wird die Nutzungsdauer eines Gebäudes auch in technisch und wirtschaftlich unterteilt. Die Tech Due Diligence durch einen versierten Sachverständigen, der mit den Anforderungen des Käufers und technischen Anlagen vertraut ist, deckt die gebäudetechnischen Stärken und Schwächen der Immobilie auf. Chancen und Risiken der industriellen oder gewerblichen Immobilie werden im Rahmen einer detaillierten, transparenten und neutralen TDD schonungslos aufgedeckt. Dabei behält der Gutachter alle baulichen und technischen Kriterien im Auge und gibt einen Ausblick auf kostenrelevante Aspekte; beispielsweise wann mit finanziellen Aufwänden für den Austausch technischer Anlagen oder sicherheitsrelevanter Bauteile zu rechnen ist und wie hoch diese ausfallen.
Die Technical Due Diligence ist praktisch der Teil der Due-Diligence-Prüfung, die sich auf die technologischen Aspekte des Investitionsobjekts fokussiert. Liegt das Ergebnis der Tech Due Diligence vor, hat der Käufer nicht nur einen Überblick über den technischen Zustand der Immobilie und etwaiger Anlagen, sondern auch eine fundierte Kosteneinschätzung für notwendige Modernisierungsmaßnahmen und anderweitig zweckrelevante Investitionen.
Wer benötigt wann und wozu eine Tech Due Diligence?
Unternehmen und Investoren, die eine Anlage oder Immobilie kaufen möchten, um diese gewerblich oder industriell zu nutzen, benötigen zur besseren Beurteilung des Kostenaufwands und des Potenzials des Zielobjekts eine fundierte Technical Due Diligence. Bei einem Unternehmenskauf lohnt sich die TDD, wenn die zum Verkauf stehende Firma über Immobilien oder technische Anlagen verfügt.
Die Überprüfung der technischen Seite des Objekts sollte durch sachverständige, neutrale Dritte stattfinden und die zukünftigen Anforderungen des Käufers in der Analyse berücksichtigen. Insbesondere Erwerber einer Produktions- oder Gewerbeimmobilie, einer Logistikimmobilie, eines Einkaufszentrums, eines Hotels, eines Solar- oder Windparks oder einer anderweitigen Spezialimmobilie sind gut beraten, ihr Vorhaben mit einem spezialisierten Immobiliensachverständigen zu besprechen und ihn mit einer Tech Due Diligence zu betrauen. Die Ergebnisse der Technical Due Diligence dienen als eine der wichtigsten Entscheidungsgrundlagen für das Management, ob und zu welchem Preis eine Immobilie oder Anlage gekauft wird.
Beispiel: Möchte ein weiser Kapitalgeber in ein Rechenzentrum investieren, ordnet er vor seinem Einstieg eine Technical Due Diligence an, um von einem Sachverständigen eine neutrale Einschätzung zur Qualität der Ausstattung sowie zur Eignung des Gebäudes beziehungsweise Standorts für das Vorhaben zu erhalten. Eine Tech Due Diligence ist zum Beispiel auch beim Verkauf eines Freizeitparks oder der Übernahme eines Solarparks unumgänglich.
Was kostet eine Technical Due Diligence?
Immobiliensachverständige dürfen ihr Honorar frei verhandeln. Als Richtwert gilt ein Stundenlohn von zirka 160 Euro für einen qualifizierten, zertifizierten und öffentlich bestellten Immobiliengutachter. Je nach Gebäudetyp benötigt der Sachverständige enorme Fachkenntnisse, ein ausgeprägtes technisches Verständnis sowie Branchenhintergrundwissen. Die Kosten für eine Tech Due Diligence sind primär an die Arbeitszeit des Gutachters geknüpft. Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH kalkulieren auf Basis des Erstgesprächs mit Ihnen, der Größe und Komplexität des zu bewertenden Objekts die Kosten für die Technical Due Diligence. Von diesem Festpreis weichen wir auch dann nicht ab, wenn wir am Ende einen deutlichen höheren Arbeitsaufwand haben.
Im Vergleich zu den Kosten, die mit dem Erwerb der Industrie- oder Gewerbeimmobilie auf Sie zukommen, sind die Ausgaben für die TDD Peanuts. Dabei kann eine gründliche TDD-Prüfung Sie vor einer Fehlinvestition mit horrenden Folgekosten bewahren und Ihnen aufzeigen, wo die Chancen der Anlage liegen. Schließlich soll der Kauf eines Vermögenswertes keine Geldverbrennungsanlage, sondern ein zukunftsweisendes Investment werden.
Wer führt die Tech Due Diligence durch?
Die Technical Due Diligence sollte unbedingt von jemandem durchgeführt werden, der sowohl über technisches Verständnis, bauspezifische Expertise sowie Branchenwissen hat. Idealerweise steht dieser Immobiliensachverständige mit einem Hintergrund als Bauingenieur oder einer vergleichbaren beruflichen Richtung außerdem weder mit dem Käufer noch mit dem Verkäufer in einer arbeitsrechtlichen Verbindung. Ein Sachverständiger für Spezialimmobilien kann eine wirtschaftliche Gebäudeprüfung einschließlich der TDD durchführen, während die meisten Wirtschaftsprüfer für eine Beurteilung des technischen Zustands externen Rat einholen müssen. Mit einem hochqualifizierten und neutralen Immobiliensachverständigen der Heid Immobilienbewertung sind Sie und Ihre Technical Due Diligence in besten Händen. Gerne ergänzen wir die Tech Due Diligence durch eine Immobilien-Investment-Kaufberatung samt Renditeprognose für die Immobilie.
In einem kostenlosen Erstgespräch klären wir mit Ihnen ab, um welche Art von Gebäude es sich handelt, wo es sich befindet, wofür es bislang genutzt wurde und was Sie damit vorhaben. Eine industrielle Anlage wie eine Raffinerie prüfen wir anders als Chemielabor, einen Bürokomplex oder eine Immobilie aus dem Bereich Real Estate.
Eine gründliche TDD umfasst eine sorgfältige Untersuchung aller Dokumente, die es zum Zielobjekt gibt: von der Baubeschreibung über Modernisierungsmaßnahmen bis hin zu Wartungsprotokollen. Darüber hinaus ist eine akribische, physische Begehung der Anlage unumgänglich. Der Gutachter nimmt die Bausubstanz ebenso ins Visier wie die Gebäudetechnik und den Status der Instandhaltungsmaßnahmen.
Eine technische Due Diligence ist mehr als eine Zustandsbeschreibung. Sie ist Ihre Entscheidungsgrundlage. Wir analysieren Bausubstanz, Sanierungsstau und rechtliche Risiken, bevor Sie investieren.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Darauf achtet der Sachverständige bei einer Tech Due Diligence unter anderem:
Arbeitsrechtliche, gesetzliche und betriebliche Anforderungen
Investitionsausgaben, um das Gebäude oder die Anlage für den zukünftigen Zweck auf- oder umzurüsten (Capital Expenditures, kurz CAPEX)
Kapazität und Leistungsfähigkeit
Prozesse: Gestaltung und Auslastung sowie zukünftige, mögliche Nutzung
Technologische Gebäudeausrüstung
Umweltaspekte (Altlasten, Gift- und Schadstoffe wie Asbest, Nachhaltigkeitszertifikate wie Green Building)
✓ Ihr Vorteil bei Heid: Eine Technical Due Diligence für eine Immobilie lässt sich sehr gut mit einer Energieberatung beziehungsweise einem Energieaudit verbinden. Viele unserer Sachverständigen sind zudem zertifizierte Energieberater und können Ihr Gebäude daher ganzheitlich unter die Lupe nehmen und sämtliche Optimierungspotenziale in bautechnischer, energetischer und wirtschaftlicher Hinsicht ans Licht bringen.
Wir können für praktisch alle Gebäude eine technische Prüfung im Zuge einer Unternehmensbewertung, eines An- oder Verkaufs durchführen. In unseren FAQ gehen wir näher auf einige ausgewählte Objektarten ein.
Was prüft Heid bei der Technical Due Diligence eines Kraftwerks?
Bei einem Kraftwerk liegen die Risiken hauptsächlich in Anlagentechnik, Schadstoffen und Genehmigungen. Wir prüfen die Genehmigung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) und wasserrechtliche Erlaubnisse, etwa für Kühlwasser. Dazu kommen Rückbauverpflichtungen, die je nach Anlage erhebliche Kosten auslösen. In älteren Anlagen finden wir häufig Asbest und polychlorierte Biphenyle (PCB), etwa in Dichtungen, Fugenmassen oder Transformatoren.
Praxistipp: Ein zentraler Punkt ist die Abgrenzung zwischen Gebäude und Betriebsvorrichtung. Turbinen, Kessel und Kühltürme zählen in der Regel zu den Betriebsvorrichtungen. Diese Trennung beeinflusst Kaufpreisaufteilung, Abschreibung für Abnutzung und Grunderwerbsteuer. Klären Sie diese Abgrenzung bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.
Was prüfen Sachverständige bei der Technical Due Diligence einer Flughafenimmobilie?
Bei Flughafenimmobilien bestimmen Luftverkehrsrecht und Sicherheitsauflagen, was Sie mit dem Gebäude später tun können. Unsere Gutachter prüfen, ob das Objekt im Planfeststellungsbereich oder im Bauschutzbereich nach dem Luftverkehrsgesetz (LuftVG) liegt. Dort gelten Höhenbeschränkungen, die Aufstockungen oder Kräne einschränken. Bei Hangars stehen weit gespannte Tragwerke, Tore und Vorfeldflächen im Fokus. In Terminals prüfen wir Gepäckförderanlagen und Gebäudetechnik. Ein oft unterschätzter Kostenfaktor ist der Sicherheitsbereich. Handwerker brauchen dort Zugangsberechtigungen und Begleitung, das verteuert jede Instandhaltung. Im Boden finden wir an Flughäfen häufig Rückstände aus Löschschaum mit per- und polyfluorierten Alkylsubstanzen (PFAS) sowie aus Enteisungsmitteln. Diese Altlasten können die Sanierungskosten deutlich erhöhen.
Worauf achten Gutachter bei der Technical Due Diligence einer Diskothek?
Bei einer Diskothek entscheidet die Genehmigungslage oft mehr über den Wert als der bauliche Zustand. Fasst ein Raum mehr als 200 Besucher, gilt er in der Regel als Versammlungsstätte. Dann greifen die Anforderungen der Versammlungsstättenverordnung des jeweiligen Bundeslandes an Rettungswege, Entrauchung, Sicherheitsbeleuchtung und Brandmeldeanlage. Wir gleichen die genehmigte Besucherzahl mit der tatsächlichen Nutzung ab. Gerade bei Kellerdiskotheken prüfen wir die Rettungswege besonders genau. Ein zweiter Schwerpunkt ist der Schallschutz. Beschweren sich Nachbarn, drohen Auflagen zu den Öffnungszeiten, und die mindern den Ertrag direkt.
Achtung: Lassen Sie sich Baugenehmigung, Brandschutzkonzept und die letzten Prüfberichte der Sicherheitstechnik vorlegen, bevor Sie ein Angebot abgeben.
Was prüft Heid bei der Technical Due Diligence einer Kfz-Werkstatt?
In Werkstätten stehen Anlagen mit Prüfpflichten und mögliche Bodenverunreinigungen im Fokus. Wir prüfen Hebebühnen, Abgasabsaugung und Druckluftanlagen samt Prüfnachweisen nach der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV). Ein besonderes Augenmerk gilt dem Leichtflüssigkeitsabscheider. Ist er undicht oder nicht regelmäßig inspiziert, gelangen Öle und Lösemittel in Boden und Kanal. Ehemalige Altöltanks und Montagegruben prüfen wir auf Leckagen.
Unser Tipp: Fordern Sie Prüfbücher und Wartungsnachweise an. Fehlen diese, deutet das häufig auf einen Instandhaltungsstau hin, den Sie im Kaufpreis berücksichtigen sollten.
Worauf kommt es bei der Technical Due Diligence von Restaurants an?
Im Restaurant liegen die technischen Risiken vor allem in der Küche. Wir prüfen die Küchenabluft, den Fettabscheider mit seinen Wartungs- und Inspektionsnachweisen und den Brandschutz an Herd und Dunstabzug. Ältere Kühlzellen und Kälteanlagen nutzen teils Kältemittel, die nach der EU-F-Gase-Verordnung schrittweise wegfallen. Ein Austausch kann dann früher anstehen als geplant. Außerdem prüfen wir, ob die genehmigte Nutzung zum Konzept passt. Wandeln Sie zum Beispiel ein Restaurant in eine Bar mit Tanzfläche um, kann der Bestandsschutz entfallen. Dann gelten die aktuellen Anforderungen an Brandschutz und Schallschutz. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zur Wertermittlung in der Gastronomie.
Welche Aspekte rücken bei der technischen Prüfung von Produktionsimmobilien in den Vordergrund?
Bei Produktionsgebäuden zählt vor allem, ob das Gebäude zu Ihren Prozessen passt. Wir prüfen Traglast und Zustand des Hallenbodens, lichte Hallenhöhe, Kranbahnen, Toranlagen und Druckluftversorgung. Ein zentraler Punkt ist die elektrische Anschlussleistung. Reicht diese nicht aus, kostet ein neuer Netzanschluss oft viel Zeit und Geld. Beim Brandschutz prüfen wir Brandabschnitte und Lagerhöhen nach der Industriebaurichtlinie des jeweiligen Bundeslandes. Planen Sie höhere Regale oder eine andere Lagerware als der Vorbesitzer, kann eine Sprinkleranlage nötig werden. Das verändert Ihre Investitionsplanung erheblich, deshalb gehört diese Frage vor den Kauf.
Welche Unterlagen beschleunigen die Technical Due Diligence und was passiert, wenn welche fehlen?
Je vollständiger die Dokumente, desto schneller und präziser das Ergebnis. Wichtig sind Baugenehmigungen mit Plänen, das Brandschutzkonzept und die Berichte wiederkehrender Prüfungen. Dazu kommen Wartungsverträge, Energieausweis, Flächenaufstellungen und eine Altlastenauskunft. Bei Spezialimmobilien brauchen wir zusätzlich die Anlagengenehmigungen, beim Kraftwerk etwa die BImSchG-Genehmigung. Wir dokumentieren jede Lücke und bewerten das Risiko dahinter. Ein fehlendes Brandschutzkonzept bei einer Diskothek wiegt deutlich schwerer als ein fehlender Wartungsvertrag für eine Toranlage.
Expertentipp: Nehmen Sie die Lückenliste mit in die Kaufvertragsverhandlung. Oft reicht der Verkäufer fehlende Nachweise nach oder sichert den Zustand über Garantien ab.
Wie übersetzen Experten technische Mängel in konkrete Zahlen für meine Kaufpreisverhandlung?
Jeder Mangel erhält eine Einstufung nach Dringlichkeit und eine Kostenschätzung. Den Investitionsbedarf (CapEx) gliedern wir in kurz-, mittel- und langfristige Maßnahmen, in der Regel für die ersten zehn Jahre. Die Kosten ordnen wir den Kostengruppen der DIN 276 zu. So übernehmen Bank und Investoren sie direkt in ihre Kalkulation. Schwerwiegende Punkte kennzeichnen wir als Red Flags, zum Beispiel fehlende Genehmigungen, Schadstoffe oder Probleme bei der Standsicherheit. Solche Punkte können den Kauf kippen oder eine Garantie im Kaufvertrag erfordern. Möchten Sie wissen, ob sich das Objekt trotz Investitionsbedarfs rechnet, verbinden wir die Ergebnisse mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Fachbegriffe aus der Welt der Immobilien erklären wir in unserem Immobilienlexikon.
Nutzen Sie unsere persönliche Beratung
Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, zu dem Sie Ihre Immobilie von uns schätzen lassen können. Sie erhalten ein seriöses Wertgutachten, das auf Wunsch auch vor Gericht und auf Behörden gültig ist.
Wir nehmen kurzfristige Aufträge in unseren zahlreichen Sachverständigenbüros in ganz Deutschland an. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
