Restnutzungsdauergutachten – Immobilie schneller abschreiben

Die Restnutzungsdauer, die das Finanzamt für eine Immobilie veranschlagt, hat oft wenig mit der Realität gemein. Sie glauben, Ihre Immobilie hat eine deutlich geringere wirtschaftliche Restnutzungsdauer? Sie möchten Ihr Gebäude entsprechend schneller abschreiben? Ein Restnutzungsdauergutachten, auch als Bausubstanzgutachten oder Nutzungsdauergutachten geläufig, kann Ihnen bei dieser Steuerersparnis helfen. Der Bundesfinanzhof hat ein hilfreiches Urteil gefällt. Inzwischen hat auch das Bundesfinanzministerium die Finanzämter darauf hingewiesen, Restnutzungsdauergutachten unter bestimmten Voraussetzungen anzuerkennen.

Zwei benachbarte Gebäude: gleiches Baujahr, gleiche Lage, aber zustandsbedingt eine völlig unterschiedliche Restnutzungsdauer.

Warum gibt es Restnutzungsdauergutachten?

Restnutzungsdauergutachten resultieren aus einer Vorgabe des Einkommensteuergesetzes. Dort heißt es in § 7 Abs. 4 S. 2 EStG: „Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes [weniger als x] Jahre, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden“.

Eine verkürzte Restnutzungsdauer können Steuerpflichtige dem Finanzamt gegenüber selbstständig glaubhaft machen. Das Finanzamt prüft die Argumentation des Steuerpflichtigen und begründet die Ablehnung. Reicht der Steuerpflichtige allerdings ein Restnutzungsdauergutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zumindest von Instituten wie TÜV und DEKRA zertifizierten Sachverständigen ein, der die Immobilie besichtigt hat und eine angemessene Nutzungsdauer-Verkürzung nachweist, wird es für den Finanzbeamten sehr schwer, die niedriger angesetzte Restnutzungsdauer abzuerkennen.

Restnutzungsdauergutachten verkürzt wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden

Die Nutzungsdauer wird gemäß Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (§ 11c Absatz 1 Satz 1 EStDV) als der Zeitraum definiert, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entspricht. Wird ein Gebäude tatsächlich kürzer genutzt als die Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV) oder Beleihungswertermittlungsverordnung (Anlage 2 BelWertV) vorsehen, kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) laut Einkommensteuergesetz (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG) in Ausnahmefällen entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden.

Damit die AfA verkürzt werden kann, muss das Gebäude bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Das Bundesfinanzministerium hat die Finanzbehörden der Länder in seinem Schreiben vom 22. Februar 2023 darüber in Kenntnis (vgl. Punkt 2) gesetzt und erklärt genau, welche Rechtfertigungsgründe für eine verkürzte AfA gelten und wie diese nachzuweisen sind.

Immobilien, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht zu Wohnzwecken dienen, müssen eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von weniger als 25 Jahren aufweisen, wenn der Bauantrag zwischen 1. April 1985 und 31. Dezember 2000 gestellt wurde. Bei neueren Gebäuden in Firmeneigentum gilt es, eine Restnutzungsdauer von 33,33 Jahren zu unterschreiten.

Bei Immobilien, die diese Kriterien nicht erfüllen – also hauptsächlich Wohngebäude in Privateigentum –, gelten folgende Maßstäbe:

• Wurde das Haus vor 1925 fertiggestellt, muss die Restnutzungsdauer weniger als 40 Jahre betragen, um eine verkürzte Abschreibungsdauer zu beantragen.
• Für Häuser, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden, muss die Restnutzungsdauer 50 Jahre unterschreiten.
• Für Immobilien, die ab 2023 fertig gebaut wurden, lohnt sich der Versuch einer höheren jährlichen Abschreibung nur bei einer Restnutzungsdauer von unter 33,33 Jahren.

Kriterien zur Verkürzung der Restnutzungsdauer

Maßgebliche Determinanten zur Verkürzung der Restnutzungsdauer im Gutachten sind gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung:

• Technischer Verschleiß, der das Tragwerk des Gebäudes beeinträchtigt
• Wirtschaftliche Entwertung
• Rechtliche Nutzungsbeschränkungen

Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Nutzungsbeschränkungen können die Restnutzungsdauer einer Immobilie verkürzen.

Dies spiegelt Punkt 4 im besagten Schreiben des Bundesfinanzministeriums wider. Mit einem Restnutzungsdauergutachten macht der Sachverständige glaubhaft, dass die rechtlichen, technischen oder wirtschaftlichen Umstände des konkreten Gebäudes vom Normalfall abweichen. Er bestimmt die reale Restnutzungsdauer mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit und begründet diese. Wirtschaftlich ist die Nutzung nur, wenn die Erträge die Kosten übersteigen.

Technischer Verschleiß – dazu zählen auch veraltete Elektroinstallationen – verringern die Restnutzungsdauer.

Expertentipp: Aufgrund der wachsenden rechtlichen Anforderungen an die zulässige Nutzung von Gebäuden scheint die Beurteilung perspektivisch zu erwartender Investitionen in eine energetische Sanierung im Vergleich zur Ertragsfähigkeit sinnvoll.

Nehmen wir als konkretes Beispiel die sich ständig ändernden Brandschutzvorgaben. Der Brandschutz erfordert bei öffentlich zugänglichen Gebäuden – also so ziemlich jedem Ladengeschäft – kostspielige Umbauten. Die Restnutzungsdauer eines Baumarkts verkürzt sich aufgrund von Vorgaben aus den Bereichen Energie und Brandschutz auf schätzungsweise zehn Jahre. Eigentlich sind für einen solchen Fachmarkt 30 Jahre Gesamtnutzungsdauer vorgesehen.

Besonders interessant wird es, wenn das Gebäude unterschiedlich genutzt wird, also zum Beispiel zu einem Teil als Büroimmobilie und zum anderen von Einzelhändlern. Wir gehen in unserem Magazin genauer auf die Berechnung der Restnutzungsdauer ein.

Ob und um wie viel die Restnutzungsdauer mit Hilfe des Gutachtens verkürzt werden kann, wird stets im Einzelfall entschieden. Die Bausubstanz ist zwar selten ein Grund für die Verringerung der Restnutzungsdauer, dennoch wird ein entsprechendes Nutzungsdauergutachten gemeinhin auch als Bausubstanzgutachten angeboten.

Bausubstanzgutachten sorgt für schnellere Abschreibung

Eine verkürzte Restnutzungsdauer gilt nicht nur für Gebäude, sondern ebenso für Teile davon, die als selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter und Gebäudeteile zu betrachten sind. Das betrifft also Einbauten in zum Beispiel Läden, Freizeitimmobilien (Paradebeispiel: Diskothek oder Escape Room – die Räume werden im Abstand von wenigen Jahren komplett neu konzipiert) und Gaststätten (vgl. Einkommensteuer-Richtlinie R 4.2 Absatz 3 Satz 3 EStR). Allerdings steht die Möglichkeit schnelleren Abschreibung hierfür nur zur Verfügung, wenn es sich nicht um Betriebsvorrichtungen oder Scheinbestandteile handelt. Sobald Einbauten wesentlich für die Statik sind, kann die Abschreibedauer ebenfalls nicht verkürzt werden.

Ein- und Umbauten von Mietern können ebenfalls eine verkürzte Abschreibeperiode nach sich ziehen, wenn sich daraus eine tatsächliche Nutzungsdauerverkürzung aufgrund einer gegebenenfalls verkürzten Mietdauer ergibt. Dies geht aus besagtem Schreiben des Bundesfinanzministeriums, Punkt 3.1 hervor.

Bei Mietereinbauten und -umbauten wie einer Restaurantküche kann sich abweichend zu den für das Gebäude geltenden typisierten AfA-Sätzen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ergeben.

Nachweismethoden im Nutzungsdauergutachten

Das Bundesfinanzministerium erklärt den Finanzämtern in Punkt 5 seines Schreibens, welche Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer gestellt werden. Demnach genügt ein Nutzungsdauergutachten unter bestimmten Voraussetzungen:

„Im Rahmen des Nachweises ist der Zustand des Gebäudes in seinen die Nutzungsdauer bestimmenden Elementen (Tragstruktur des Bauwerks) darzustellen und begründet darzulegen, weshalb am Ende der geltend gemachten (kürzeren) Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle (anderweitige) Nachfolgenutzung mehr möglich ist und kein Restwert mehr vorhanden ist.“

Ferner gilt, dass der Sachverständige, der das Nutzungsdauergutachten erstellt hat, öffentlich bestellt und vereidigt sein muss – und zwar für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Alternativ sollen die Beamten auch die Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm anerkennen. Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung sind vollumfänglich qualifiziert und zertifiziert und somit legitimiert, ein Bausubstanzgutachten aka Restnutzungsdauergutachten zu erstellen. Wir können Ihnen dabei helfen, die Abschreibung Ihrer vermieteten, nicht modernisierten Immobilie deutlich zu verkürzen.

Achtung: Viele Finanzämter akzeptieren Restnutzungsdauergutachten nur, wenn der Sachverständige das zu bewertende Grundstück wirklich besichtigt hat. Es gibt zwar bislang keine einheitlichen Vorgaben und Prozesse, wie ein solches Gutachten angefertigt werden muss. Aber achten Sie bei der Beauftragung eines Gutachters darauf, dass dieser das Grundstück beziehungsweise die Immobilie persönlich in Augenschein nimmt.

Darüber hinaus ist eine Beschreibung der Bausubstanz zwingend erforderlich. Das dürfte der Grund sein, warum sich für das Restnutzungsdauergutachten auch die Bezeichnung Bausubstanzgutachten etabliert hat.

Um Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt vorzubeugen, sollte der Sachverständige auf die Bewertungsgrundlagen anerkannter Verkehrswertermittlung zurückgreifen.

Wir geben unserem Restnutzungsdauergutachten auch einen Namen, den das Finanzamt versteht und anerkennt. Das bedeutet, wir betiteln Ihr frisches Nutzungsdauergutachten nicht missverständlich als Bausubstanzgutachten.

Jetzt Nutzungsdauergutachten anfragen

Beispiel: Höhere Abschreibung dank Restnutzungsdauergutachten

Nehmen wir an, Sie sind Eigentümer einer Freizeitimmobilie, in der Escape Rooms auf Spieler warten, die sich freiwillig eine Stunde einsperren lassen, um durch Rätselraten und Interaktion mit dem Inventar zu entkommen. Gehen wir davon aus, Sie haben diese Betreiberimmobilie in Ihrem privaten Portfolio und müssen diese mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. (Hinweis: Das ist für eine Kapitalanlage-Immobilie nicht sinnvoll.)

Sie haben die Immobilie für 300.000 Euro gekauft. Der Bodenwert liegt im konkreten Fall bei zwei Fünftel, das Gebäude macht drei Fünftel des Verkehrswerts aus. Der Gebäudewertanteil ist die Basis für Abschreibung für Abnutzung, denn der Grund und Boden wird durch den Escape Room nicht schlechter.

Das Finanzamt setzt eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren an. Pro Jahr können Sie knapp 6.000 Euro abschreiben. Da Sie anderweitig hohe Gewinne gemacht haben und diese Immobilie eventuell nicht lange halten möchten, streben Sie eine höhere, schnellere Abschreibung an. Sie geben ein Restnutzungsdauergutachten für 1.500 Euro (brutto) in Auftrag.

Der Gutachter schafft es problemlos, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufgrund der Notwendigkeit zum regelmäßigen Komplettumbau der Räume im Einklang mit sicherheitsrelevanten Aspekten auf zehn Jahre zu verkürzen. Plötzlich können Sie dadurch 18.000 Euro im Jahr geltend machen. Somit verdienen Sie auf dem Papier rund 12.000 Euro weniger pro Jahr. Das ergibt eine Steuerersparnis von gut 5.000 Euro pro Jahr innerhalb der Dekade. Nach zehn Jahren ist das Gebäude allerdings komplett abgeschrieben und hat keinen steuerlichen Nutzen mehr für Sie als Eigentümer.

Kostenpunkt	bisher	neu
Anschaffungskosten	300.000 €	300.000 €
minus Bodenwert	120.000 €	120.000 €
Gebäudewert	180.000 €	180.000 €
Restnutzungsdauer	30	10
AfA (%)	3,33%	10%
AfA/Jahr	5.994 €	18.000 €
Einkommensteuersatz	42%	42%
weniger Einkommen		12.006 €
Steuerersparnis/Jahr		5.043 €

Tabelle mit Beispielrechnung, wie viel Steuerersparnis ein Restnutzungsdauergutachten für einen Escape Room bringen kann.

Wann ein Nutzungsdauergutachten gegenüber eines Verkehrswertgutachtens im Vorteil ist

Ein Verkehrswertgutachten kostet ab 2.640 Euro und ist ein umfassender Wertnachweis für die Immobilie. Sobald der Wert der Immobilie für buchhalterische, steuerliche oder juristische Belange relevant wird, ist ein Verkehrswertgutachten die richtige Wahl. Die Restnutzungsdauer wird in diesem Rahmen mittels Punktrastermethode ermittelt. Diese reicht nicht als Nachweis für eine Verkürzung der Restnutzungsdauer aus.

Ein Restnutzungsdauergutachten kostet gleich viel. Es bietet sich an, wenn es rein um die Verkürzung der Nutzungsdauer zu steuerlichen Zwecken geht – und die Immobilie stark abgenutzt ist. Für eine modernisierte Immobilie ist ein Nutzungsdauergutachten nicht sinnvoll, da die Restnutzungsdauer damit erhöht wird.

Nutzungsdauergutachten	Vergleich	Verkehrswertgutachten
ab 2.340 €	Kosten	ab 2.640 €
20 - 30	Seiten	50 - 80
schnellere Abschreibung	Zweck	vielseitige Wertermittlung
vermietet	Gebäude	alle
abgenutzt, unmodernisiert	Zustand	alle

Restnutzungsdauergutachten und vielseitiges Verkehrswertgutachten im Vergleich.

Tatsächlich begrüßt das Bundesfinanzministerium das Restnutzungsdauergutachten.

„Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als
Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG
geeignet.“ heißt es im erwähnten Schreiben. Und weiter pro Nutzungsdauergutachten: „Der Gutachtenzweck muss sich ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten und zwingend die maßgeblichen Determinanten (Randnummer 17)
berücksichtigen. Hierbei ist auch eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren
Auswirkung auf die Nutzungsdauer einzubeziehen. Die Restnutzungsdauer und die Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV entsprechen nicht der tatsächlichen Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes, sondern sind Modellansätze, die nur im Gesamtkontext einer Verkehrswertermittlung zu sachgerechten Ergebnissen führen.“

Ihr Vorteil bei Heid: Unabhängig davon, welches Gutachten Sie bei den Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung in Auftrag geben, Sie profitieren von einer kostenfreien Nachbetreuung.

Vereinbaren Sie jetzt Ihre kostenlose und unverbindliche Erstberatung!

Urteile, die Restnutzungsdauergutachten legitimieren

Folgende Urteile legitimieren Restnutzungsdauergutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, sodass diese inzwischen vom Finanzamt anerkannt werden müssen.

Bundesfinanzhof

Als höchste Instanz hat der Bundesfinanzhof am 28. Juli 2021 ein Urteil (Aktenzeichen IX R 25/19) gefällt, das Nutzungsdauergutachten als Nachweis zur schnelleren Abschreibung legitimiert. In seinem Urteil IX R 14/23 vom 23. Januar 2023 lockert der BFH die harten Regeln des Bundesfinanzministeriums zur verkürzten Abschreibeperiode deutlich.

Ein frisches Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteil vom 21.01.2024 – IX R 14/23) steht den Vorgaben des Finanzministeriums teilweise entgegen. Leitsatz des Urteils: Der Steuerpflichtige darf sich jeder sachverständigen Methode bedienen, die als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer geeignet erscheint. Ein Verweis auf modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der ImmoWertV, reicht dafür nicht aus.

Tenor der höchstrichterlichen Urteile: Nicht nur die technische, auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer muss vom Finanzamt anerkannt werden. Der Steuerpflichtige kann sich für die Verkürzung der Nutzungsdauer „jeder Darlegungsmethode“ bedienen, „die im Einzelfall geeignet erscheint“.

Bundesfinanzministerium

Das Bundesministerium für Finanzen bezieht sich auf das Urteil des Bundesfinanzhofs und legt im Schreiben vom 22. Februar 2023, veröffentlicht im Bundessteuerblatt, die Regeln für die Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz) fest.

FG Köln

Das Finanzgericht Köln hat im Urteil vom 09. Juli 2022 (Az. 6 K 923/20) bestätigt: Eine modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, rechtliche Nutzungsbeschränkungen u.a.) genügt als Grundlage des AfA-Satzes. Ein Bausubstanzgutachten mit Fokus auf eben der Bausubstanz ist demzufolge nicht notwendig.

Die Bausubstanz entscheidet vor allem die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

FG Münster

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Gewerbeimmobilien kann als Grundlage des AfA-Satzes gelten, wenn sie in einem entsprechenden Wertgutachten plausibel dargelegt wurde. Das hat das Finanzgericht Münster am 27. Januar 2022 bekannt gegeben (Az. 1 K 1741/18 E) und in seinen Urteilen 1 K 3840/19 und 1 K 3841/19 F noch einmal bestätigt.

Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Nutzungsdauergutachten.

Klimaanlagen in einem Industrieobjekt können die technische Nutzungsdauer beeinflussen.

Steuerzahlungen mit Restnutzungsdauergutachten von Heid senken

Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erstellen Restnutzungsdauergutachten für sämtliche Gebäudearten, von Mehrfamilienhäusern und klassischen Gewerbeimmobilien bis hin zu Spezialimmobilien. Dabei legen wir mittels zwei Varianten dar, warum die Restnutzungsdauer verkürzt werden kann – und in welcher Höhe. Der Detailgrad geht dabei weit über die Punktrastermethode hinaus. Der Verschleiß wird bis auf die einzelnen Bauteile heruntergebrochen.

Profitieren Sie bei einem Restnutzungsdauergutachten der Heid Immobilienbewertung im Vergleich zu Online-Gutachten und Nutzungsdauergutachten einiger anderer Sachverständigenbüros vom Vier-Augen-Prinzip, einer Objektbegehung und der kostenlosen Nachbetreuung bei Rückfragen.

Rufen Sie uns unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch an oder schicken Sie uns Ihre Anfrage mittels Kontaktformular. Wir freuen uns auf Sie!