Portfoliobewertung für Immobilien

Eine Portfoliobewertung für Immobilien kennt viele Anwendungsfälle – und unterschiedliche Stufen an Genauigkeit. Egal ob zur Risikofrüherkennung im Portfoliomanagement oder für die Bilanz: Sie benötigen für die Bewertung von Immobilienbeständen mit mehr als 20 Assets keine aufwändigen Einzelbewertungen, sondern ein Portfoliogutachten!

Ab 20 homogenen Anlageobjekten kann ein Portfoliogutachten sinnvoll sein.

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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Das Wichtigste in Kürze

Das ist ein Portfoliogutachten

Ein Portfoliogutachten stellt eine kostengünstige Möglichkeit dar, das Immobilienvermögen zu bewerten. Sachverständige nehmen eine schnelle, aber dennoch genaue Analyse der Immobilienbestände und ihrer Werte nach internationalen Standards vor. Der Fokus liegt bei der Immobilienportfolio-Bewertung darauf, Risikofaktoren zu ermitteln und anhand eines Scorings frühzeitig zu erkennen. Häufig werden Immobilienportfolios mittels einer Variante der Zeilenbewertung bewertet. Aufgrund der Menge an Assets im Portfolio ersetzen objektbezogene Dokumente und Fundamentaldaten im Rahmen der Zeilenbewertung eine persönliche Besichtigung des Gutachters.

Um dem Spannungsfeld aus optimalem Zeitaufwand, vertretbaren Kosten und geringstmöglichem Risiko bei der Bewertung eines Immobilienportfolios gerecht zu werden, wendet der Sachverständige das Pareto-Prinzip (80:20-Regel) an. Er untersucht also nur rund 20 Prozent der Immobilien detailliert, die 80 Prozent des Portfoliowertes abbilden. Ab einem Paket von 20 oder mehr Immobilien verzichten Gutachter in der Regel zu Gunsten einer Portfoliobewertung auf eine aufwändige Einzelbewertung.

Die Portfoliobewertung für Immobilien umfasst neben der Meth­odik zur Asset-Bewertung ein Objekt­rating, eine Portfolio­bemessung (Renditekennziffern) sowie Kontroll­mechanismen

Dafür benötigen Sie eine Immobilienportfolio-Bewertung

Grundsätzlich dient ein Immobilienportfolio der Diversifikation. Durch die Kombination von Immobilienvermögen unterschiedlicher Art soll das Risiko für einen gegebenen Ertrag minimiert werden oder der Ertrag für ein gegebenes Risiko maximiert werden. Eine Portfoliobewertung für Immobilien wird in Auftrag gegeben, um dieses Risiko frühzeitig zu erkennen beziehungsweise einzuschätzen. Eine Immobilienportfolio-Bewertung wird durchgeführt bei

• der Bilanzierung von Immobilienbeständen für den finanzamtgerechten Jahresabschluss von Kapitalgesellschaften (auch interessant: Bilanzierungsgutachten),
• einem Verkauf von Immobilien oder Anteilen des Portfolios,
• einer Finanzierung (Kreditvergabe, auch interessant: Beleihungswertgutachten)
• einer Veränderung der Unternehmensstruktur (zum Beispiel Übernahme oder Umstrukturierungen; auch interessant: Due Diligence),
• einer Verbriefung.

Die Verbriefung ist die schriftliche Zusicherung eines Rechts. Konkreter: Ein Eigentumsrecht oder eine Buchforderung wird in ein Wertpapier umgewandelt, welches auf den Finanzmärkten gehandelt werden kann. Im Zusammenhang mit Immobilien geht es stets um hypothekenbesicherte Wertpapiere. Das sind Anleihen, deren Geldflüsse durch die Zahlung von Zinsen und Tilgungsraten sichergestellt wird und die grundpfandrechtlich abgesichert sind. Werden solche hypothekenbesicherten Wertpapiere falsch eingestuft, kann dies weitreichende Folgen haben. Die globale Finanzkrise 2007/2008 wurde durch Subprime-Hypotheken verursacht, bei denen unzureichend abgesicherte Darlehen für Hauskäufer in Schrott-Papieren gebündelt wurden, bis die Blase platzte. Ausführlicher erklären wir diesen Vorgang in unserem Artikel zu Immobilienblasen.

Banken, Fonds- und Wohnbaugesellschaften, Investoren mit vielen Assets, sowie Unternehmen mit Immobilienbeständen benötigen regelmäßige Immobilienportfolio-Bewertungen.

Investoren erwarten von den Ergebnissen einer Immobilienportfolio-Bewertung:

• Finanzierungsmöglichkeiten,
• eine Optimierung des Portfolios,
• ein angestrebtes Mindestanlagevolumen,
• eine Dauerhaftigkeit der Anlage,
• Synergieeffekte,
• sowie eine Mindestrendite zu erzielen.

Veräußerer hingegen erwarten:

• Finanzierungsmöglichkeiten,
• alternative Anlagemöglichkeiten,
• Liquidität,
• stille Reserven zu heben,
• die Bilanz-Kennzahlen zu verbessern,
• eine Teil- oder Weiterveräußerung des Portfolios.

So läuft eine Portfoliobewertung für Immobilien ab

Da ein Portfolio zahlreiche Immobilien bündelt, kann der Gutachter in diesem Fall nicht jedes Objekt persönlich in Augenschein nehmen. Um Kosten und Zeit zu sparen, aber dennoch eine aussagekräftige Bewertung des Immobilienportfolios zu gewährleisten, stützt sich der Sachverständige auf die relevanten Parameter aller Anlageobjekte. Diese werden ihm üblicherweise in der Tabelle zur Verfügung gestellt. Die Daten jedes Assets, vom Baujahr über die Fläche bis zu den Mieteinnahmen, werden in einer Zeile aufbereitet. Immobilienfachleute sprechen daher von einer Zeilenbewertung. Ergänzend sollten dem Gutachter für die Portfoliobewertung der Immobilienbestände die Dokumente vom Grundbuchauszug bis zu den Bauplänen vorliegen.

Während früher die Objektdaten noch in Ordnern geliefert wurden, genügt heute eine Excel-Tabelle für die Zeilenbewertung.

Methodik

Die Wahl des Bewertungsverfahrens und der Methodik hängt von folgenden Faktoren ab:

• Struktur des Portfolios,
• Zweck der Bewertung,
• Anforderungen des Auftraggebers,
• Qualität der zur Verfügung stehenden Dokumente,
• Zeitvorgabe.

Je nach Zweck der Bewertung und nach Art der Anlageobjekte können vom Liquidationswertverfahren über das Residualwertverfahren oder eine Discounted-Cashflow-Methode verschiedene Formen der Wertermittlung zum Einsatz kommen. Für eine gesetzeskonforme und den deutschen Finanzbehörden standhaltende Bewertung nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren angewandt.

Die nachfolgenden Methodiken gehen häufig fließend ineinander über. Dabei gilt: Je höher der Ressourceneinsatz (Personal, Technik, Geld) ist, desto gesicherter sind die Ergebnisse. Anders ausgedrückt: Wer eine schnelle Portfoliobewertung seiner Immobilien möchte und nur oberflächliche Daten zur Verfügung stellt, muss mit qualitativen Abstrichen und mehr Pauschalisierung rechnen.

Desktopbewertung

Die Desktopbewertung ist die Methodik mit dem geringsten Ressourcenaufwand. Die zu bewertenden Assets werden in homogene Gruppen eingeteilt. Anschließend greifen pauschale, einheitliche Wertansätze. Die Berechnung der Ergebnisse erfolgt ebenso wie ihre Darstellung tabellarisch.

Massenbewertung

Die Massenbewertung eignet sich für sehr große Immobilienbestände, die sehr homogen sind. Das Gesamtportfolio wird im ersten Schritt in homogene Gruppen unterteilt. Pro Gruppe pickt sich der Sachverständige stichprobenartig repräsentative Assets heraus und führt eine Einzelbewertung durch. Deren Ergebnisse überträgt er auf die Gruppe. Die Massenbewertung liefert schnelle Ergebnisse bei geringem Geldeinsatz. Sie erfordert sehr gute Kenntnisse des Marktes, ist aber nur bedingt aussagekräftig. Zur Risikofrüherkennung sind ressourcenintensivere Methodiken zielführender.

Paketbewertung

Die Verfeinerung der Massenbewertung ist die Paketbewertung. Die Assets werden in Pakete (Cluster) unterteilt. Innerhalb dieser Cluster gleichen sich die einzelnen Assets stärker als bei der oberflächlicheren Massenbewertung. Die Voraussetzung für die Paketbewertung ist, dass sich ausreichend sinnvolle regionale oder sektorale Cluster bilden lassen. Die Ergebnisse der Einzelbewertung der stichprobenhaft untersuchten Objekte wird auf das ganze Cluster übertragen. Die Paketbewertung ist relativ kostengünstig. Die Aussagekraft der Ergebnisse schwankt je nach Homogenität der Cluster, ist aber gut nachprüfbar.

Aggregierte Einzelbewertung

Sehr aufwändig ist die aggregierte Einzelbewertung eines Immobilienportfolios. Im Prinzip werden alle Assets anhand der vorliegenden Daten separat bewertet. Durch eine arbeitsteilige Arbeitsweise und sich wiederholende Inhalte wie Marktbeschreibungen, Makro- oder Mikrolage kann der Sachverständige jedoch Synergieeffekte nutzen.

Die aggregierte Einzelbewertung ist ressourcenintensiv, liefert aber dafür nicht zuletzt durch Formvorschriften sehr hohe Ergebnissicherheit. Sie sollte aus Kostengründen nur bei überschaubaren oder heterogen zusammengesetzten Portfolios angewandt werden.

Objektrating

Eine Analyse der Chancen und Risiken einer Assetklasse oder Einzelimmobilie rundet die Portfoliobewertung ab. Deutsche Sachverständige halten sich beim Objektrating (Scoring) an den Leitfaden von The European Group of Valuers‘ Associations (TEGoVA). Das Objektrating erfolgt in vier Kriteriengruppen. Mit je 20 Prozent werden „Markt“ und „Objekt“ gewichtet. „Standort“ und „Cashflow“ sind mit je 30 Prozent an der Gesamtnote beteiligt. Beim Markt wird lediglich zwischen dem nationalen und dem regionalen Marktgeschehen unterschieden. Die anderen Kriteriengruppen setzen sich deutlich granularer zusammen.

Für die Kriteriengruppe „Standort“ werden für Wohnimmobilien beispielsweise

• das Image des Viertels,
• die Qualität der Nahversorgung (Behörden, Einkaufsmöglichkeiten etc.),
• die Anbindung an den Nahverkehr,
• höhere Gewalt (Immissionen, Überschwemmungsgefahr, ökologische Altlasten etc.)

mit Werten zwischen 1 und 10 eingestuft, in Prozente umgerechnet und über einen Schlüssel zur Note für die Kriteriengruppe zusammengefasst.

Die Kriteriengruppe „Objekt“ besteht aus Werten, die auf die Aspekte Architektur, Ausstattung, baulichen Zustand, Grundstückssituation, Rentabilität des Gebäudekonzepts sowie die Umweltverträglichkeit einschließlich der Energiebilanz einzahlen.

Einblick in das Scoring für eine Wohnimmobilie, Kriteriengruppe „Objekt“.

Für den Cashflow zählen

• Anzahl und Image der Mieter,
• Laufzeit der Mietverträge,
• Miet- und Wertentwicklungspotenzial,
• Vermietbarkeit (Konkurrenzsituation),
• Leerstand,
• Bewirtschaftungskosten,
• Drittverwendungsfähigkeit

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Portfoliomessung

Das Ziel der Portfoliomessung ist es, Handlungsanweisungen zur bestmöglichen Kombination von Alternativen für die Anleger zu geben. Daher ermittelt der Sachverständige zunächst die zu erwartende Rendite. Das Risiko des Portfolios leitet er aus der erwarteten Rendite und dem Risiko der enthaltenen Objekte her. Er stuft das Immobilienportfolio als effizient ein, wenn es kein Portfolio gibt, das bei

• gleicher Rendite weniger riskant ist,
• gleichem oder geringeren Risiko eine höhere Rendite aufweist.

Renditekennziffern zur Portfoliomessung sind der interne Zinsfuß und die Varianz.

• Interner Zinsfuß: Der interne Zinsfuß ist der Diskontierungssatz, bei dem der Kapitalwert der Investition gleich Null ist. Er gibt die effektive Verzinsung von Finanzierungsmaßnahmen beziehungsweise die Rendite des Projekts an. Der interne Zinsfuß wird auch als Internal Rate of Return (IRR) bezeichnet.
• Die Varianz ist ein Streuungsmaß, das die Verteilung von Werten um den Mittelwert kennzeichnet. Die Varianz ist die Summe der quadrierten Abweichungen aller Messwerte vom arithmetischen Mittel geteilt durch die Anzahl der Messwerte. Da die Varianz durch die Quadrierung eine andere Einheit als die beobachteten Messwerte hat, wird sie in der Praxis der Portfoliobewertung durch die Standardabweichung ergänzt. Die Standardabweichung ist die Quadratwurzel der Varianz.

Kontrollmechanismen

Um eine möglichst genaue Wertermittlung zu garantieren, stehen zur Portfoliobewertung von Immobilien einige Kontrollmechanismen zur Auswahl.

Die Sensitivitätsanalyse beruht auf der Annahme, dass die Werte der Inputgrößen um einen Schätzwert schwanken können. Durch eine systematische Variation ausgewählter Werte werden zwei Fragestellungen beantwortet: Welcher der untersuchten Faktoren beeinflusst das prognostizierte Ergebnis stark? Und darauf basierend: In welcher Bandbreite sind Schwankungen der untersuchten Faktoren möglich, ohne dass sie sich zu stark auf die zuvor getroffenen Entscheidungen auswirken?

Die Szenarioanalyse simuliert alternative Szenarien, in denen sich der Untersuchungsgegenstand (Immobilien, Portfolio, Unternehmen) befinden kann. Je weiter das Szenario in der Zukunft liegt, desto unsicherer werden die Daten und desto mehr Variationen sind möglich. Üblicherweise werden drei Szenarien gezeichnet: Best Case, Worst Case und das Trend-Szenario, welches nach der jetzigen Entwicklung eintreffen müsste.

Die Monte-Carlo-Simulation simuliert das Risiko und wird vor allem bei Großprojekten angewandt. Sie berücksichtigt viele unsichere Inputgrößen und lässt sich auf alle möglichen Arten der Wahrscheinlichkeitsverteilung anwenden. Der Rechenaufwand dieser computergestützten Risikosimulation ist gering.

Je mehr Szenarien der Sachverständige durchspielt und je mehr Simulationsläufe er fährt, desto mehr Daten liegen ihm für eine Wahrscheinlichkeitsverteilung vor. Er kann den Marktwert des Immobilienportfolios dann mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit ungefähr einschätzen.

FAQs: Häufige Fragen zum Portfoliogutachten

Hier finden Sie Antworten auf häufige Fragen zur Portfoliobewertung von Immobilien.

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Wir bieten auch kurzfristige Termine zur Portfoliobewertung von Immobilien an. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung, in der Sie mit einem Sachverständigen die Möglichkeiten und erforderlichen Parameter für eine wunschgemäße Immobilienportfolio-Bewertung erörtern. Rufen Sie uns dazu unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 an oder füllen Sie unser Kontaktformular aus.

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