Miet­wert­gut­ach­ten: realistische und verlässliche Ren­di­te­er­mitt­lung für Mietobjekte

als Vermieter:

• zur Durchsetzung einer Mieterhöhung, wenn weder Ver­gleichs­mie­ten noch ein Mietspiegel vorliegen,
• bei Aus­ein­an­der­set­zun­gen zur Miethöhe für Wohn- und Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en,
• bei der Zwangs­ver­stei­ge­rung als Grundlage für die Vereinbarung der Miethöhe zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank.

als Mieter:

• zur Anfechtung einer Mieterhöhung.

als Kapitalanleger:

• zur Berechnung eines vertretbaren Mietpreises,
• als Unterstützung bei der Einschätzung des Ren­di­te­po­ten­zi­als der Immobilie.

bei einer Scheidung:

• für die Miet- oder Wohn­wert­ermitt­lung,
• für die Nutz­wert­ent­schä­di­gung im Schei­dungs­ver­fah­ren.

Experten-Tipp: Sobald Sie ein Miet­wert­gut­ach­ten benötigen, das Sie vor Gericht vorlegen müssen, sind Sie auf einen zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter angewiesen. Das Mietgutachten eines von der IHK öffentlich bestellten und vereidigten Sach­ver­stän­di­gen hat auf Ämtern und vor Gericht ebenso Bestand wie das Miet­wert­gut­ach­ten eines von DEKRA, EIPOS oder TÜV zertifizierten Gutachters. Das Miet­wert­gut­ach­ten eines freien und meist günstigeren Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters wird im Ernstfall nicht zugelassen.

• ortsübliche Vergleichsmiete:
  Damit ist gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 BGB (2)) der durch­schnitt­li­che Mietzins gemeint, der in einer Gemeinde oder in vergleichbaren Kommunen in den letzten vier Jahren für vergleichbare Objekte vereinbart oder geändert wurde. Die Ver­gleich­bar­keit der Objekte bezieht sich auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Dabei ist auf eine in etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten vier Jahre zu achten. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich hingegen aus bestehenden Miet­ver­hält­nis­sen über vergleichbare Wohnungen. Sie ist eine markt­ori­en­tier­te, modifizierte Durch­schnitts­mie­te.
  
  Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum. Dazu zählt Wohnraum, bei welchem die Miethöhe durch ein Gesetz vorgegeben oder im Rahmen einer Förderzusage festgelegt wurde.
  
• Marktmiete:
  Die Marktmiete ist die an einem bestimmten Tag (dem Stichtag) durch­schnitt­lich erzielbare Miete bei Neuvermietungen. Bei Wohnraum gilt die sogenannte We­sent­lich­keits­gren­ze für Marktmieten. Die Marktmiete darf also 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten.

Das heißt: Die Marktmiete bezieht sich unter Be­rück­sich­ti­gung von Angebot und Nachfrage auf Neuvermietungen zu einem Stichtag, während die ortsübliche Vergleichsmiete Angaben zur durch­schnitt­li­chen Miethöhe der letzten Jahre liefert. Dieser Unterschied ist wichtig für die Ermittlung des Mietwerts, weil die Marktmiete, die Sie für ein privates Mietobjekt ansetzen, die ortsübliche Vergleichsmiete bis zu einer bestimmten Grenze übersteigen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete dient demnach als Orientierung, um die mögliche Marktmiete festzulegen.

Dabei werden zwei Begriffe unterschieden:

• Der „objektive Wohnwert“:
  Dieser entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich für das Be­wer­tungs­ob­jekt grundsätzlich erzielen lässt.
• Der „angemessene“ oder „subjektive Wohnwert“:
  Darunter versteht man den Mietwert, den ein Ehegatte, der in der streit­ge­gen­ständ­li­chen Wohnimmobilie bleibt, gemäß seiner Ein­kom­mens­ver­hält­nis­se für eine Miete aufwenden würde, im Sinne der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der angemessene, subjektive Wohnwert ist während des Trennungsjahres gültig, also solange die Scheidung noch nicht vollzogen ist. Die Rechtsprechung bestimmt dabei einen Wert, den der betreffende Ehegatte für eine kleinere, dem ehelichen Lebensstandard entsprechende Wohnung auf dem lokalen Wohnungsmarkt zahlen müsste. Je nach Region ist hierbei mit Beträgen zwischen 360 bis 600 Euro zu rechnen.

Sobald der Schei­dungs­an­trag eingereicht ist, wird nicht mehr der subjektive Wohnwert angesetzt, sondern der objektive Wohnwert. Denn in diesem Fall gilt die Ehe als endgültig beendet. Es wird der Wert wirksam, welcher im Falle einer Vermietung des Objekts zu erzielen wäre. Weitere Informationen rund um das Thema Scheidung mit Haus lesen Sie im verlinkten Ratgeber.

• Makrolage: Wo befindet sich die Immobilie regional betrachtet? Zwischen einer bayerischen Millionenstadt und einem abgelegenen Dorf in Brandenburg bestehen erhebliche Unterschiede auf dem Mietmarkt.
• Mikrolage: Die Mikrolage bezieht sich auf das unmittelbare Umfeld der Immobilie. Beispielsweise wirken sich eine sehr gute Ver­kehrs­an­bin­dung, Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten und städtische Infrastruktur wie Kindergärten und Schulen tendenziell wertsteigernd auf den Mietwert aus. Sogar die Lage innerhalb des Gebäudes hat Einfluss auf den Mietwert.
• Größe: Die Art und Höhe der Räume Ihrer Immobilie sind ausschlaggebend für die Berechnung der Wohnfläche.
• Ausstattung: Ein Mietobjekt, in dem Parkett verlegt ist, wird einen höheren Mietwert erzielen als eines mit PVC-Böden. Ist eine neue Einbauküche, ein modernes Bad, ein Aufzug oder ein Schwimmbad für die Haus­ge­mein­schaft vorhanden, steigt der Wert ebenfalls.
• Zustand: Der bauliche Zustand des Mietobjekts spielt ebenfalls eine Rolle bei der Miet­wert­ermitt­lung. Mo­der­ni­sie­run­gen und In­stand­set­zun­gen erhöhen den Wert. Hat der Vermieter lange nicht mehr in das Objekt investiert, sinkt der Wert.
• Energiebilanz: Wenn Ihre Immobilie einen sehr hohen En­er­gie­ver­brauch vorweist, ist das von Nachteil für den Mieter. In einem solchen Fall sinkt der Mietwert üblicherweise. Berücksichtigen Sie, dass Sie beim Verkauf einer Wohnung, aber auch zur Wertermittlung einen Energieausweis benötigen. Jetzt Energieausweis anfordern!

Weil die individuellen Faktoren einer Immobilie entscheidend für deren Mietwert sind, kommt es häufig vor, dass der ermittelte Mietwert von der ortsüblichen Miethöhe deutlich abweichen kann. Umso wichtiger ist es deshalb, dass Sie sich an einen professionellen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter wenden, der den Zustand Ihrer Immobilie auf Basis von Fachwissen und Erfahrung präzise und verlässlich einschätzen kann.

• aktueller Grundbuchauszug
• Bauunterlagen, Bauzeichnungen und Grundrisse aller Geschosse
• Ku­ba­tur­be­rech­nung, Wohn- oder Nutz­flä­chen­be­rech­nung, Ansichten und Schnitte (sofern vorhanden)
• aktuelle Flurkarte oder amtlichen Lageplan
• Auskunft zu Baulasten
• Auskunft zu Altlasten
• Angaben zum Baujahr, der Größe und dem Aus­stat­tungs­stan­dard des Mietobjekts sowie ggf. einer Geschosslage
• Miet- oder Pachtvertrag
• Zeitpunkt der letzten Mietanpassung
• Übersicht durchgeführter Mo­der­ni­sie­run­gen und In­stand­hal­tungs­maß­nah­men
• ggf. eine Mängelliste
• aktueller Energieausweis
• Tei­lungs­er­klä­rung bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen
• bei Erbbaurechten den Erb­bau­rechts­ver­trag
• bei Wohnungsbindung die entsprechende För­der­mit­tel­aus­kunft
• die letzten drei Protokolle der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung (aus denen hervorgeht, welche In­stand­hal­tungs­maß­nah­men anstehen und wie hoch die In­stand­hal­tungs­rück­la­ge ist)
• ggf. eine Gerichtsakte mit allen Par­tei­en­vor­gän­gen

Der Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter greift außerdem auf die Daten der Gut­ach­ter­aus­schüs­se, den lokalen Mietspiegel sowie Informationen zu Neuvermietungen aus Im­mo­bi­li­en­por­ta­len zurück, um ein präzises und ge­set­zes­kon­for­mes Mietgutachten zu erstellen.