Mietwertgutachten: realistische und verlässliche Renditeermittlung für Mietobjekte

Mit einem Mietwertgutachten, auch Mietgutachten genannt, erfahren Sie, wie hoch ein realistischer und vertretbarer Mietwert für Ihre Immobilie ist. Den Mietwert ermitteln Sachverständige, indem sie vergleichbare Objekte heranziehen, aber auch die individuellen Eigenschaften der Mietimmobilie berücksichtigen. Das heißt: Mit einem verlässlichen Mietwertgutachten erhalten Sie Auskunft über einen angemessenen Mietpreis für Ihre Immobilie auf dem örtlichen Markt.

Ein Mietwertgutachten benötigen Sie

als Vermieter:

• zur Durchsetzung einer Mieterhöhung, wenn weder Vergleichsmieten noch ein Mietspiegel vorliegen,
• bei Auseinandersetzungen zur Miethöhe für Wohn- und Gewerbeimmobilien,
• bei der Zwangsversteigerung als Grundlage für die Vereinbarung der Miethöhe zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank.

als Mieter:

• zur Anfechtung einer Mieterhöhung.

als Kapitalanleger:

• zur Berechnung eines vertretbaren Mietpreises,
• als Unterstützung bei der Einschätzung des Renditepotenzials der Immobilie.

bei einer Scheidung:

• für die Miet- oder Wohnwertermittlung,
• für die Nutzwertentschädigung im Scheidungsverfahren.

Bei der Mietwertermittlung tauchen zwei Begriffe auf, die sich unterscheiden:

• ortsübliche Vergleichsmiete:
  Damit ist gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 BGB (2)) der durchschnittliche Mietzins gemeint, der in einer Gemeinde oder in vergleichbaren Kommunen in den letzten vier Jahren für vergleichbare Objekte vereinbart oder geändert wurde. Die Vergleichbarkeit der Objekte bezieht sich auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Dabei ist auf eine in etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten vier Jahre zu achten. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich hingegen aus bestehenden Mietverhältnissen über vergleichbare Wohnungen. Sie ist eine marktorientierte, modifizierte Durchschnittsmiete.
  
  Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum. Dazu zählt Wohnraum, bei welchem die Miethöhe durch ein Gesetz vorgegeben oder im Rahmen einer Förderzusage festgelegt wurde.
• Marktmiete:
  Die Marktmiete ist die an einem bestimmten Tag (dem Stichtag) durchschnittlich erzielbare Miete bei Neuvermietungen. Bei Wohnraum gilt die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze für Marktmieten. Die Marktmiete darf also 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten.

Das heißt: Die Marktmiete bezieht sich unter Berücksichtigung von Angebot und Nachfrage auf Neuvermietungen zu einem Stichtag, während die ortsübliche Vergleichsmiete Angaben zur durchschnittlichen Miethöhe der letzten Jahre liefert. Dieser Unterschied ist wichtig für die Ermittlung des Mietwerts, weil die Marktmiete, die Sie für ein privates Mietobjekt ansetzen, die ortsübliche Vergleichsmiete bis zu einer bestimmten Grenze übersteigen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete dient demnach als Orientierung, um die mögliche Marktmiete festzulegen.

Bleibt bei einer Scheidung ein Ehegatte im Haus oder der Wohnung, besteht gemäß § 1361b BGB häufig Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich. Man spricht in diesem Fall von der sogenannten Nutzwertentschädigung.

Dabei werden zwei Begriffe unterschieden:

• Der „objektive Wohnwert“:
  Dieser entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich für das Bewertungsobjekt grundsätzlich erzielen lässt.
• Der „angemessene“ oder „subjektive Wohnwert“:
  Darunter versteht man den Mietwert, den ein Ehegatte, der in der streitgegenständlichen Wohnimmobilie bleibt, gemäß seiner Einkommensverhältnisse für eine Miete aufwenden würde, im Sinne der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der angemessene, subjektive Wohnwert ist während des Trennungsjahres gültig, also solange die Scheidung noch nicht vollzogen ist. Die Rechtsprechung bestimmt dabei einen Wert, den der betreffende Ehegatte für eine kleinere, dem ehelichen Lebensstandard entsprechende Wohnung auf dem lokalen Wohnungsmarkt zahlen müsste. Je nach Region ist hierbei mit Beträgen zwischen 360 bis 600 Euro zu rechnen.

Sobald der Scheidungsantrag eingereicht ist, wird nicht mehr der subjektive Wohnwert angesetzt, sondern der objektive Wohnwert. Denn in diesem Fall gilt die Ehe als endgültig beendet. Es wird der Wert wirksam, welcher im Falle einer Vermietung des Objekts zu erzielen wäre. Weitere Informationen rund um das Thema Scheidung mit Haus können Sie hier nachlesen.

Ein Immobiliengutachter, der den Mietwert Ihrer Immobilie sorgfältig ermittelt, berücksichtigt bei seinen Berechnungen eine Vielzahl verschiedener Faktoren. Dazu gehören:

• Makrolage: Wo befindet sich die Immobilie regional betrachtet? Zwischen einer bayerischen Millionenstadt und einem abgelegenen Dorf in Brandenburg bestehen erhebliche Unterschiede auf dem Mietmarkt.
• Mikrolage: Die Mikrolage bezieht sich auf das unmittelbare Umfeld der Immobilie. Beispielsweise wirken sich eine sehr gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und städtische Infrastruktur wie Kindergärten und Schulen tendenziell wertsteigernd auf den Mietwert aus. Sogar die Lage innerhalb des Gebäudes hat Einfluss auf den Mietwert.
• Größe: Die Art und Höhe der Räume Ihrer Immobilie sind ausschlaggebend für die Berechnung der Wohnfläche.
• Ausstattung: Ein Mietobjekt, in dem Parkett verlegt ist, wird einen höheren Mietwert erzielen als eines mit PVC-Böden. Ist eine neue Einbauküche, ein modernes Bad, ein Aufzug oder ein Schwimmbad für die Hausgemeinschaft vorhanden, steigt der Wert ebenfalls.
• Zustand: Der bauliche Zustand des Mietobjekts spielt ebenfalls eine Rolle bei der Mietwertermittlung. Modernisierungen und Instandsetzungen erhöhen den Wert. Hat der Vermieter lange nicht mehr in das Objekt investiert, sinkt der Wert.
• Energiebilanz: Wenn Ihre Immobilie einen sehr hohen Energieverbrauch vorweist, ist das von Nachteil für den Mieter. In einem solchen Fall sinkt der Mietwert üblicherweise. Berücksichtigen Sie, dass Sie beim Verkauf einer Wohnung, aber auch zur Wertermittlung einen Energieausweis benötigen. Jetzt Energieausweis anfordern!

Weil die individuellen Faktoren einer Immobilie entscheidend für deren Mietwert sind, kommt es häufig vor, dass der ermittelte Mietwert von der ortsüblichen Miethöhe deutlich abweichen kann. Umso wichtiger ist es deshalb, dass Sie sich an einen professionellen Immobiliengutachter wenden, der den Zustand Ihrer Immobilie auf Basis von Fachwissen und Erfahrung präzise und verlässlich einschätzen kann.

✓ Ihr Vorteil: Die Kenntnis des regionalen Mietmarktes sowie eine Vor-Ort-Besichtigung sind essenziell, um die Miethöhe verlässlich ermitteln zu können. Deshalb verfügen wir über ein breites Netzwerk lokal tätiger Experten, die den Mietwert Ihrer Immobilie grundsätzlich vor Ort ermitteln. Zudem lassen wir jedes unserer Gutachten von einem zweiten Sachverständigen gemäß Vier-Augen-Prinzip prüfen. So können wir Ihnen höchste Qualitätsstandards garantieren.

Damit ein professioneller Immobiliengutachter Ihnen ein verlässliches Mietwertgutachten erstellen kann, sollten Sie die folgenden Unterlagen bereitstellen:

• aktueller Grundbuchauszug
• Bauunterlagen, Bauzeichnungen und Grundrisse aller Geschosse
• Kubaturberechnung, Wohn- oder Nutzflächenberechnung, Ansichten und Schnitte (sofern vorhanden)
• aktuelle Flurkarte oder amtlichen Lageplan
• Auskunft zu Baulasten
• Auskunft zu Altlasten
• Angaben zum Baujahr, der Größe und dem Ausstattungsstandard des Mietobjekts sowie ggf. einer Geschosslage
• Miet- oder Pachtvertrag
• Zeitpunkt der letzten Mietanpassung
• Übersicht durchgeführter Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen
• ggf. eine Mängelliste
• aktueller Energieausweis
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
• bei Erbbaurechten den Erbbaurechtsvertrag
• bei Wohnungsbindung die entsprechende Fördermittelauskunft
• die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung (aus denen hervorgeht, welche Instandhaltungsmaßnahmen anstehen und wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist)
• ggf. eine Gerichtsakte mit allen Parteienvorgängen

Der Immobiliengutachter greift außerdem auf die Daten der Gutachterausschüsse, den lokalen Mietspiegel sowie Informationen zu Neuvermietungen aus Immobilienportalen zurück, um ein präzises und gesetzeskonformes Mietgutachten zu erstellen.

Die Kosten für ein Mietwertgutachten richten sich nach Art und Größe des Auftrags. In vielen Fällen ist das Mietwertgutachten mit 60 bis 80 Seiten aufwändiger als ein Verkehrswertgutachten. Hier können sich je nach Immobilienart und Umfang des Auftrags sehr unterschiedliche Preisspannen ergeben. Grundsätzlich verlangt ein seriöser Immobiliengutachter 160 € pro Stunde. Mietwertgutachten für Mietwohnungen, die auch vor Gericht Bestand haben sollen, beginnen in der Regel bei 1.990 € zuzüglich Nebenkosten (zum Beispiel für die Beschaffung von Dokumenten).

Der Auftraggeber eines Mietgutachtens muss dieses auch bezahlen. Das heißt: Wenn Sie als Vermieter ein Mietwertgutachten in Auftrag geben, um eine Mieterhöhung durchzusetzen, können Sie die Kosten dafür nicht auf Ihren Mieter umlegen.

✓ Ihr Vorteil: Wir sichern Ihnen eine Festpreisgarantie zu. Das heißt: Am Preis, den wir mit Ihnen vereinbaren, ändert sich für Sie nichts. Das gilt auch, wenn der Aufwand höher ausfällt als von uns angenommen.