Ihre Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung von Heid

Die Lage ist ein wesentliches Kriterium für die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung – wenn nicht das wichtigste! Denn im Gegensatz zur Bausubstanz, dem Grundriss oder der Wohnfläche kann die Lage nicht verändert werden. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage, desto wertbeständiger die Immobilie. Bei guter Lage ist das Grundstück bedeutender als die Immobilie darauf. Bei schlechter Lage orientiert sich der Preis für die Immobilie stärker am Gebäude selbst.

Der Zustand des Objektes beeinflusst dessen Bewertung stark. Je nach Bausubstanz und Alter ist mit kos­ten­in­ten­si­ven In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen zu rechnen. Stehen in den nächsten Jahren zwangsläufig Reparaturen, eine Wärmedämmung, der Austausch von Leitungen, der Elektrik oder der Heizungsanlage, der Ausbau des Dachgeschosses oder beispielsweise ein neues Dach an, schmälern diese Faktoren den Wert der Immobilie.

Nach Lage und Zustand ist die Ausstattung einer Immobilie häufig auch ein Faktor, der in die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung einfließt. Objekte mit gehobener Ausstattung werden teurer bewertet als Immobilien mit einfacher Ausstattung. Insbesondere die Qualität der Einbauten (vor allem in Küche und Bad) wirkt sich auf den Wert aus. Seriöse Makler, die eine Immobilie in ihr Portfolio aufnehmen, inspizieren bei der Besichtigung des Objektes auch Fenster, Türen und Böden.

Bei einer Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung in Deutschland kommt gemäß Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) eines von drei ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren zum Einsatz. Welches das ist, richtet sich nach der Art der Immobilie.

Bei einer Ren­di­teim­mo­bi­lie, die Erträge abwirft oder wo dies zumindest möglich wäre – wie bei einer selbstgenutzten Ei­gen­tums­woh­nung, die jederzeit vermietet werden könnte –, ist das Er­trags­wert­ver­fah­ren die geeignete Methode, um die Immobilie zu bewerten.

Möchten Sie hingegen ein selbstbewohntes Haus bewerten lassen, sind dafür meist die Her­stel­lungs­kos­ten ausschlaggebend für die Wertermittlung. Die Bewertung eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses erfolgt daher üblicherweise nach dem Sach­wert­ver­fah­ren.

Die bevorzugte, weil marktgetreueste Methode, ist das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Es wird immer dann eingesetzt, wenn genügend aktuelle Trans­ak­ti­ons­da­ten vergleichbarer Objekte in derselben Gegend vorhanden sind. Bei einer normalen Mietwohnung ohne besondere Ausstattung in einem typischen Mehr­fa­mi­li­en­haus sind meist ausreichend Vergleichsdaten verfügbar.

Im­mo­bi­li­en­spie­gel sind als Markt­in­di­ka­to­ren ein hilfreiches Instrument bei der Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung, weil sie die aktuelle Preis­ent­wick­lung von Immobilien in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde abbilden. Verschiedene Anbieter (zum Beispiel Lan­des­bau­spar­kas­sen oder Verbände der Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft) analysieren Marktdaten und veröffentlichen sie in einem Im­mo­bi­li­en­spie­gel. Es handelt sich hierbei um Mittelwerte der regionalen Immobilienkäufe, die eine Orientierung auf dem Markt ermöglichen.

Doch nicht nur Makler nutzen die Berichte als Ori­en­tie­rungs­hil­fe: Auch Interessenten können sich mit ihrer Hilfe über Miet- und Kaufpreise informieren. Ein Vorteil ist, dass die Berichte neben aktuellen Daten auch Trends abbilden, sodass Markt­ent­wick­lun­gen prognostiziert werden können.

Allerdings sollte die Bewertung nicht allein auf Grundlage dieser Dokumente erfolgen, da die angegebenen regionalen Mittelwerte nicht für alle Objekte aussagekräftig sind. Bei der Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung spielen spezifische Aspekte wie Zustand und Lage des Gebäudes eine wichtige Rolle. Deshalb ist immer eine individuelle Analyse der entsprechenden Immobilie erforderlich.

Wert­ermitt­lun­gen nehmen unsere vielfach zertifizierten Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­gen unter anderem für folgende Wohn-, Gewerbe- und Son­der­im­mo­bi­li­en sowie für Grundstücke und Rechte vor:

Da wir Im­mo­bi­li­en­be­wer­tun­gen im gesamten Bundesgebiet von mehr als 170 Experten vornehmen lassen, ist es uns möglich, auch kurzfristige Aufträge ent­ge­gen­zu­neh­men. Weisen Sie uns gerne telefonisch darauf hin, dass Sie eine kurzfristige Bewertung benötigen. Unsere Experten melden sich schnellst­mög­lich bei Ihnen.

Folgende Dokumente benötigt ein Gutachter, um ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten erstellen zu können:

• Aufstellung mit allen wesentlichen Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen der letzten 20 Jahre
• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Bauzeichnungen und Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Energieausweis
• Flächen- und Raumberechnung (umbauter Raum (BRI) und Brut­to­grund­flä­che (BGF))
• Wohn­flä­chen­be­rech­nung sowie Nutz­flä­chen­be­rech­nung
• aktueller Grundbuchauszug
• amtlicher Lageplan / Flurkarte
• Miet- und Pachtverträge / aktuelle Mietaufstellung (falls zutreffend)
• Tei­lungs­er­klä­rung (bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen)

In besonderen Fällen benötigen wir außerdem:

• Alt­las­ten­aus­kunft
• An­lie­ger­be­schei­ni­gung / er­schlie­ßungs­bei­trags­recht­li­che Auskunft
• Bau­las­ten­aus­kunft
• Denkmalbescheid (sofern das Anwesen unter Denkmalschutz steht)
• Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen, falls Rechte in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sind (Auf­las­sungs­vor­mer­kung, Erbbaurecht, Grund­dienst­bar­kei­ten wie das Wegerecht, Nießbrauch, Reallast, Vorkaufsrecht, Wohnrecht oder Beschränkungen wie ein Sa­nie­rungs­ver­merk)
• Erb­bau­rechts­ver­trag (bei Erbbaurechten)
• För­der­mit­tel­aus­kunft (nur bei Wohnungsbindung)