Eigentumswohnung bewerten
Die Bewertung einer Eigentumswohnung ist in vielen Fällen notwendig. Sie müssen den Wert Ihrer Eigentumswohnung vor einem Verkauf kennen, um sie zum bestmöglichen, realistischen Preis zu veräußern. In anderen Angelegenheiten ist es sogar noch wichtiger, dass ein Gutachter Ihre Eigentumswohnung bewertet. Nämlich dann, wenn das Finanzamt Steuern eintreiben möchte oder wenn die Immobilie Gegenstand eines Gerichtsverfahrens wird. Unsere Sachverständigen ermitteln den Wert Ihrer Eigentumswohnung und erklären Ihnen auch, wie die Bewertung von Wohnungseigentum funktioniert.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bewertung Ihrer Eigentumswohnung ist der erste Schritt für einen gewinnbringenden Verkauf.
- Darüber hinaus ist die Wertermittlung Ihrer Eigentumswohnung ratsam in familiären Auseinandersetzungen wie einer Scheidung oder Erbengemeinschaft mit unterschiedlicher Auffassung.
- Das Finanzamt holt sich gerne ein großes Stück vom Kuchen. Mit einer gutachterlichen Bewertung Ihrer Eigentumswohnung senken Sie die Erbschaftssteuer auf Immobilien oft beträchtlich. Dasselbe gilt für die Schenkungssteuer auf Immobilien: Warum soll der Staat abkassieren, wenn Sie Ihren Kindern eine Immobilie schenken?
- Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hält sich bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen an gesetzeskonforme Bewertungsverfahren. Er bleibt objektiv und neutral. Dabei hat er den Zweck des Gutachtens stets im Blick und wird gerade im Hinblick auf die steuerliche Wertermittlung von Immobilien meist einen deutlich niedrigeren Verkehrswert errechnen als der Fiskus.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten?
Wann benötige ich den Wert einer Eigentumswohnung?
Die Wertermittlung einer Eigentumswohnung ist in vielen Situationen unerlässlich. Sei es für den Verkauf, eine steuerliche oder juristische Angelegenheit – der aktuelle Marktwert bestimmt maßgeblich die weiteren Schritte.
Typische Anlässe für die Bewertung einer Eigentumswohnung sind:
- Verkauf oder Kauf einer Eigentumswohnung: Ein realistischer Marktwert sorgt für eine erfolgreiche Transaktion.
- Schenkung oder Erbschaft: Die Wohnungsbewertung ist Grundlage für die Berechnung der jeweiligen Steuer.
- Finanzierung oder Beleihung: Banken fordern oft ein Gutachten für die Kreditvergabe.
- Rechtliche Auseinandersetzungen: In Scheidungsfällen oder Erbstreitigkeiten ist eine fachkundige neutrale Bewertung der Eigentumswohnung essenziell.
Welche Faktoren sind bei der Bewertung einer Eigentumswohnung wichtig?
Lage
Die Makrolage umfasst die Stadt oder Region, in der sich die Wohnung befindet. Eine wirtschaftlich stabile Umgebung mit guter Infrastruktur steigert den Wert der Eigentumswohnung. Eine Gegend mit viel Leerstand, schmälert ihren Marktwert. Aber selbst in strukturschwachen Regionen gibt es Lichtblicke: Die Mikrolage betrachtet das direkte Wohnumfeld, wie Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants, die Ärztedichte, Bildungsangebote wie Kindergärten und Schulen sowie öffentliche Verkehrsanbindung oder Erholungs- und Freizeitangebote wie Parks und Theater.
Art und Größe
Neben der Lage sind die Art und Größe der Immobilie wesentliche Faktoren bei der Bewertung einer Eigentumswohnung. Je mehr Quadratmeter Wohnfläche ein Objekt bietet, desto höher ist sein Wert in der Regel.
Hinweis: Sachverständige unterscheiden zwischen Wohn- und Nutzfläche.
Mit Art der Immobilie sind dagegen die äußeren Umstände gemeint, innerhalb derer sich die Wohnung befindet. Befindet sich die Eigentumswohnung in einem kleinen Mehrfamilienhaus, ist ihr Wert oft höher als in einem Hochhaus oder in einem gemischten Wohn- und Geschäftshaus. Jede dieser Immobilienarten hat dabei unterschiedliche Vor- und Nachteile, die den Wert beeinflussen.
Aber nicht nur das Gebäude selbst kann den Wohnungswert beeinflussen, sondern auch die Position, die ein Objekt darin einnimmt. So spielt beispielsweise auch das Stockwerk, in dem sich die Wohnung befindet, eine Rolle: Wohnungen in höheren Stockwerken bieten meist bessere Aussichten und mehr Ruhe, während Wohnungen in unteren Stockwerken leichter zugänglich sind. Dementsprechend sind gleich große und gleich ausgestattete Wohnungen in höheren Stockwerken auch meist mehr wert als ihre Pendants im Erdgeschoss.
Ausrichtung
Die Ausrichtung der Eigentumswohnung hat einen Einfluss auf die Helligkeit und das Wohnklima. Eine südliche oder südwestliche Ausrichtung sorgt für viel Sonneneinstrahlung und angenehme Lichtverhältnisse. Das erhöht den Wohnkomfort und macht das Objekt für potenzielle Käufer attraktiver. Wohnungen mit Nordausrichtung können kühler und dunkler sein. Das wirkt sich unter Umständen negativ auf den Wert aus. Die Himmelsrichtung der Fenster und Balkone ist daher ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Bewertung einer Eigentumswohnung.
Zustand
Auch der Zustand der Wohnung fließt in die Bewertung der Immobilie ein. Je besser der Zustand, desto weniger Arbeit und Kosten kommen im Verkaufsfall auf den neuen Eigentümer zu.
Einfluss auf den allgemeinen Zustand einer Wohnung haben unter anderem das Baujahr, die Substanz sowie eventuell vorhandene Baumängel. Moderne oder kürzlich renovierte Gebäude haben oft eine bessere Bausubstanz und sind daher wertvoller. Auch der Zustand der elektrischen Leitungen und Rohre spielt eine Rolle, ebenso wie der allgemeine Renovierungszustand. Eine unsanierte Wohnung aus den 1980ern mit bröckelndem Putz ist weniger wert als ein vergleichbares Objekt in ausgezeichnetem Zustand.
Expertentipp: Fragen Sie den Verkäufer nach Schimmel in der Wohnung. Unter Umständen gibt eine Feuchtemessung Aufschluss über das Risiko.
Wenn Sie den Wert Ihrer Eigentumswohnung für einen bevorstehenden Verkauf ermitteln wollen, können einige gezielte Sanierungsmaßnahmen im Vorfeld hilfreich sein. Oft reichen hier schon kleine, kosmetische Updates. Denn je besser der Zustand der Wohnung ist, desto höher kann deren Wert ausfallen.
Ing. André Heid M.Sc.
Ausstattung
Die Ausstattung der Eigentumswohnung beeinflusst ihren Wert in vielen Fällen erheblich. Besitzt die Wohnung beispielsweise einen Balkon, eine Terrasse oder eine Loggia? Sind eine moderne Küche und hochwertige Badezimmerausstattung vorhanden? Auch zusätzliche Ausstattungsmerkmale wie ein Kamin, eine Fußbodenheizung oder hochwertige Bodenbeläge können den Wert steigern. Je mehr hochwertige Ausstattungsmerkmale eine Wohnung hat, desto höher kann der Verkaufspreis angesetzt werden.
Energieeffizienz
Die Energieeffizienzklasse einer Eigentumswohnung hat einen erheblichen Einfluss auf ihren Wert und den erzielbaren Verkaufspreis. Sie wird im Energieausweis dargestellt und gibt Aufschluss darüber, wie viel Energie die Wohnung verbraucht und wie umweltfreundlich sie ist.
Wohnungen mit einer hohen Energieeffizienzklasse wie A oder B verbrauchen weniger Energie für Heizung und Warmwasser. Das senkt die laufenden Kosten und die Betriebskostenabrechnung.
Zudem entsprechen energieeffiziente Eigentumswohnungen modernen Nachhaltigkeitsstandards. Eine hohe Energieeffizienzklasse signalisiert dem Käufer, dass die Immobilie gut instandgehalten wird. Das steigert ihren Marktwert und kann eine niedrige Instandhaltungsrücklage legitimieren.
Investitionen in die Energieeffizienz – wie die Installation von modernen Heizsystemen, gut isolierten Fenstern und energieeffizienten Geräten – können den Wert der Wohnung erhöhen. Der Umfang der Möglichkeiten hängt dabei aber natürlich immer vom Budget ab. Denn günstig sind diese Maßnahmen in der Regel nicht.
Ing. André Heid M.Sc.
Nutzung
Die bisherige Nutzung der Wohnung kann ebenfalls ihren Wert beeinflussen. Wenn sie vom Eigentümer selbst genutzt wurde, kann sie oft zu einem höheren Preis verkauft werden als eine vermietete Wohnung. Das ist direkt mit dem Zustand der Immobilie verbunden. Selbst genutzte Wohnungen sind in der Regel besser gepflegt und haben weniger Abnutzungserscheinungen.
Zudem kann eine vermietete Wohnung mit bestehenden Mietverträgen für potenzielle Käufer weniger attraktiv sein, da sie weniger Flexibilität in der Nutzung bietet. Bei der Bewertung einer vermieteten Eigentumswohnung legt der Sachverständige den Fokus somit stärker auf nutzungsbedingte Aspekte.
Enorm wertmindernd ist ein Wohnungsrecht. Noch stärker fällt der Wertabzug für die Eigentumswohnung aus, wenn ein Nießbrauch darauf liegt.
Gemeinschaftseigentum
Berücksichtigt wird bei der Wertermittlung nicht nur die Wohnung als sogenanntes Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum des Wohnhauses, zu dem alle Eigentümer Zugang haben. Eine gut gepflegte Wohnanlage mit geringem Modernisierungsbedarf und einer soliden Instandhaltungsrücklage spricht für eine gut verwaltete Immobilie und erhöht den Gesamtwert. Mangelnde Pflege oder finanzielle Engpässe in der Gemeinschaft können den Wert hingegen mindern.
Expertentipp: Werfen Sie einen Blick in die Teilungserklärung, um zu erfahren, was wem gehört. Sie müssen nämlich für die Reparaturen an Wohnungs- und Teileigentum bezahlen. Darunter versteht man nicht zu Wohnzwecken dienenden Gemeinschaftsräumen.
Rechtliche Aspekte (Sondernutzungsrechte, Vereinbarungen & Lasten)
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte immer der Grundbucheintrag geprüft werden. Er schafft Klarheit über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse – und über mögliche Einschränkungen.
- Baulasten wie Abstandsflächenauflagen oder Überbaurechte können zukünftige Bau- oder Renovierungspläne einschränken und somit den Wert der Eigentumswohnung mindern.
- Grunddienstbarkeiten wie ein Wegerecht schränken womöglich die Privatsphäre ein und können relevant in Haftungsfragen sein.
- Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Prüfung des Mietvertrags essenziell. Wann erfolgte die letzte Mieterhöhung, gibt es diesbezüglich spezielle Vereinbarungen und wurden dem Mieter womöglich exotische Tierhaltung oder andere Freiheiten zugestanden?
Während die oben genannten Lasten den Wert einer Eigentumswohnung senken, steigern Sondernutzungsrechte diesen erheblich. Ein Sondernutzungsrecht erlaubt es Wohnungseigentümern, bestimmte Gebäudeteile oder Flächen exklusiv zu nutzen, obwohl diese zum Gemeinschaftseigentum gehören. Beispiele für häufige Sondernutzungsrechte sind:
- Garagen oder Stellplätze: Insbesondere in städtischen Gebieten, wo Parkplätze knapp und teuer sind, kann ein eigener Stellplatz den Immobilienwert deutlich erhöhen.
- Garten: Mit einem Gartennutzungsrecht bekommt ein Wohnungseigentümer das exklusive Recht, einen bestimmten Teil der gemeinschaftlichen Gartenfläche zu nutzen. Ein privater Garten bietet zusätzlichen Wohnraum im Freien, ermöglicht Obst- und Gemüseanbau, erhöht den Freizeitwert und ist für viele potenzielle Käufer von großem Interesse.
Weitere Sondernutzungsrechte können die exklusive Nutzung von Terrassen, Kellerabteilen, Dachböden oder gemeinschaftlichen Freizeiteinrichtungen wie Schwimmbädern, Saunas oder Spielplätzen umfassen. Solche Rechte tragen zur Erhöhung des Wohnkomforts bei und steigern somit den Gesamtwert der Immobilie.
Steuertipp: Gehört Ihnen der Garten oder die Garage ganz? Dann bestehen steuerlich interessante Möglichkeiten. Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr zur Abschreibung von Gartenhäusern und zur Nutzungsdauer von Garagen.
Wie kann ich eine Eigentumswohnung bewerten?
Von einer selbstständigen Bewertung Ihrer Eigentumswohnung sollten Sie absehen, da Sie naturgemäß nicht objektiv sind. Somit bleiben drei Optionen:
- Online-Bewertung: Lassen Sie Ihre Eigentumswohnung online bewerten, ist der so ermittelte Wert allenfalls eine erste Orientierung, aber keine rechtlich verbindliche Wertermittlung. Online-Tools verwenden Algorithmen und Datenbanken mit aktuellen Marktinformationen, um eine Schätzung des Immobilienwertes zu erstellen. Der Vorteil dieser Methode ist ihre Schnelligkeit und Bequemlichkeit – oft erhalten Sie innerhalb weniger Minuten eine erste Einschätzung. Allerdings sind Online-Bewertungen weniger genau, da sie individuelle Besonderheiten der Immobilie nicht vollständig berücksichtigen.
- Maklerbewertung: Die Bewertung Ihrer Eigentumswohnung durch einen Makler ist hilfreich beim Verkauf, aber nicht gerichtsfest. Diese schnelle Methode ist hauptsächlich dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, da der Makler auch den Verkaufsprozess übernehmen kann.
- Professionelles Gutachten: Ein Vorteil der gutachterlichen Wertermittlung von Eigentumswohnungen ist die hohe Genauigkeit und Objektivität des Ergebnisses. Nur ein zertifizierter Sachverständiger kann ein rechtlich haltbares Gutachten ausstellen.
Beachten Sie: Ein Makler bezieht sich immer nur auf das Angebot, nicht auf den Markt. Letzteres tut nur ein Gutachter.
Ing. André Heid M.Sc.
Spartipp: Wenn die Heid Immobilienbewertung den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung abwickelt, erhalten Sie das zugehörige Kurzgutachten gratis.
Gutachten und Verfahren zur Wertermittlung einer Eigentumswohnung
Für die Bewertung einer Eigentumswohnung stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung:
- Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren ist ideal für ein Marktwertgutachten, da die Kaufpreise vergleichbarer Eigentumswohnungen in der Region aus jüngeren Transaktionen die Grundlage für die Wertermittlung bilden.
- Ertragswertverfahren: Kann das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden, wird ein Rendite orientiertes Verfahren gewählt. Da Mieteinnahmen einfließen, ist der Ertragswert besonders relevant für vermietete Wohnungen.
Probieren Sie unseren kostenlosen Ertragswert-Rechner aus, um eine erste, grobe Orientierung für die Bewertung Ihrer vermieteten Eigentumswohnung zu erhalten.
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber, wie Sie die Fallstricke umschiffen, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen.
Je nach Anlass für die Wertermittlung Ihrer Eigentumswohnung, benötigen Sie ein anderes Gutachten. In der nachfolgenden Tabelle haben wir die wichtigsten Wertgutachten einschließlich ihrer Kosten aufgelistet.
| Gutachten | Anlass | Preis ab |
| Beleihungswertgutachten | Kreditvergabe | 2.790€ |
| Kurzgutachten | Kauf & Verkauf, private Zwecke | 1.690€ |
| Mietwertgutachten | Mieterhöhung | 3.090€ |
| Restnutzungsdauergutachten | AfA-Verkürzung | 1.590€ |
| Verkehrswertgutachten | Behörden & Gerichte, Erbschaft, Scheidung, Unternehmensbewertung, Zwangsversteigerung | 2.790€ |
Möchten Sie sich einen Eindruck von Qualität und Umfang unserer Gutachten verschaffen? Dann werfen Sie einen Blick auf unsere Mustergutachten:
Checkliste zur Bewertung einer Eigentumswohnung
Hätten Sie gerne einen praktischen Überblick über alle Informationen, die Sie für die Bewertung von Wohnungseigentum benötigen? Laden Sie sich unsere kostenlose Checkliste für die Bewertung einer Eigentumswohnung herunter! Darauf finden Sie alle erforderlichen Dokumente sowie die einzelnen Aspekte, die der Bewertung zugrunde liegen sollten.
Häufige Fragen zur Wertermittlung von Eigentumswohnungen
Sie haben noch Fragen zur Bewertung von Eigentumswohnungen? Werfen Sie einen Blick auf unsere FAQs.
Was kostet die Bewertung einer Eigentumswohnung?
Die Kosten für die Bewertung einer Eigentumswohnung können je nach der Art der Bewertung variieren.
- Die Eigenbewertung sowie erste Recherchen mithilfe von Online-Tools sind kostenlos.
- Die Bewertung durch einen Makler ist in der Regel in dessen Honorar enthalten.
- Die beste Option, die Bewertung durch einen professionellen Gutachter, ist kostenpflichtig – der genaue Preis kann in diesem Fall je nach dem benötigten Gutachten variieren.
Kontaktieren Sie am besten einen Sachverständigen, um einen Kostenvoranschlag für ein professionelles Gutachten zu erhalten.
Welches Verfahren eignet sich am besten, um eine Wohnung zu bewerten?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich am besten für die Bewertung einer Eigentumswohnung, da es auf aktuellen Marktpreisen ähnlicher Objekte basiert und somit eine realistische und marktnahe Einschätzung des Wertes ermöglicht. Bei vermieteten Objekten kann allerdings auch das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Das Sachwertverfahren findet bei Eigentumswohnungen dagegen in der Regel keine Anwendung.
Welche Faktoren beeinflussen den Wohnungswert, um diesen zu berechnen?
Zahlreiche Faktoren bestimmen den Wert einer Eigentumswohnung: Er wird durch die Lage, die Art und Größe der Wohnung, die Ausrichtung, den Zustand, die Ausstattung, die Energieeffizienzklasse, die vorangegangene Nutzung, vorhandenes Gemeinschaftseigentum und Sonderrechte sowie eventuell vorhandene Lasten beeinflusst. Alle diese Faktoren müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden.
Sind Wohnungen in größeren Wohnanlagen immer günstiger?
Nein, das ist ein Mythos. Natürlich kann es sein, dass Wohnungen in Anlagen mit sehr vielen Parteien etwas günstiger sind, insbesondere wenn es sich um ältere Gebäude handelt. Da allerdings noch viele weitere Faktoren den Wohnungswert beeinflussen, muss das nicht zwingend immer der Fall sein. Wenn es sich um eine attraktive Kapitalanlage mit einem sauberen Mietvertrag handelt, muss eine vermietete Wohnung nicht zwangsläufig weniger wert sein, als ein freies Objekt. Es kann allerdings situationsbedingt der Fall sein, dass eine vermietetes Wohnung weniger wert ist, als eine freie (beispielsweise bei Wohnrecht auf Lebenszeit oder schlechten Mietverträgen).
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Bewertung einer Eigentumswohnung richtig durchführen
Für eine rechtlich haltbare Bewertung Ihrer Eigentumswohnung benötigen Sie immer ein professionelles Gutachten. Für Schenkungen sowie in Scheidungs- oder Erbschaftsfällen ist dieses zwingend notwendig. Aber auch, wenn Sie Ihre Wohnung nur verkaufen möchten, bietet sich ein professionelles Gutachten als beste Option an. Denn so erhalten Sie eine optimale, wasserdichte Verhandlungsgrundlage und wissen ganz genau, wo Sie stehen.
Ihre Vorteile auf einen Blick
Gesetzeskonform
Unsere Verkehrswertgutachten erstellen wir nach §194 BauGB und ImmoWertV bzw. BelWertV.
Zertifiziert
Unsere Gutachter verfügen über Zertifikate von TÜV, DEKRA, DIA, HypZert und EIPOS.
Kostenloses Erstgespräch
Bei unserer Erstberatung fallen keine Kosten für Sie an.
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Wir erstellen Ihnen ein Festpreisangebot, welches Ihnen volle Kostensicherheit bietet.
Vier-Augen-Prinzip
Wir sichern jedes Gutachten durch die Prüfung eines zweiten Gutachters ab.
Sie möchten, dass wir Ihre Eigentumswohnung bewerten? Ganz egal, ob in Ihrem Fall das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren besser geeignet ist: Die Experten der Heid Immobilienbewertung unterstützen Sie gerne bei der Bewertung Ihrer Eigentumswohnung!
