Bilanzierungsgutachten – Das müssen Sie wissen

Zur Bilanzierung von Immobilien im Umlaufvermögen benötigen Sie bei jeder Steuererklärung Ihrer Firma ein Verkehrswertgutachten durch einen unabhängigen, zertifizierten Sachverständigen. Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung GmbH ermitteln den Marktwert finanzamtgerecht, gesetzeskonform und gern unter Berücksichtigung des Fair Value im Rahmen eines Bilanzierungsgutachtens.

In der Bilanz eines Unternehmens taucht auch das Immobilienvermögen (Assets) auf.

Was ist ein Bilanzierungsgutachten?

In einem Bilanzierungsgutachten bewertet ein Sachverständiger das Immobilienvermögen eines Unternehmens für die Jahresabschlussprüfung. Ein Bilanzierungsgutachten erfolgt nach den Vorgaben des Handelsgesetzbuchs (HGB) und dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG). Darüber kann für international tätige Unternehmen ein Fair-Value-Gutachten nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) interessant sein.

Drei Werte für Immobilienvermögen

Bei der Wertermittlung für das Immobilienvermögen von Firmen sind drei Werte relevant: Verkehrswert, Teilwert und beizulegender Zeitwert.

Verkehrswert

Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder Marktwert bezeichnet. Es handelt sich um den realistisch erzielbaren Verkaufspreis für eine Immobilie oder ein Grundstück. So wird der Verkehrswert ermittelt.

Teilwert

Für Firmen mit Immobilienvermögen spielt der Teilwert eine Rolle. Dabei handelt es sich um den Mehrwert, den eine Immobilie wegen ihrer Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen hat. Die Untergrenze ist in der Praxis der erzielbare Netto-Veräußerungspreis für eine einzelne Immobilie auf dem freien Markt. Die Obergrenze sind meist die Netto-Wiederbeschaffungskosten für eine vergleichbare Immobilie. Der Teilwert liegt also üblicherweise über dem Verkehrswert.

Der Gesetzgeber widmet sich dem Teilwert im Einkommensteuergesetz (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG):

„Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die der Abnutzung unterliegen, sind mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem an deren Stelle tretenden Wert, vermindert um die Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen, Abzüge nach § 6b und ähnliche Abzüge, anzusetzen. Ist der Teilwert auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger, so kann dieser angesetzt werden. Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt. Wirtschaftsgüter, die bereits am Schluss des vorangegangenen Wirtschaftsjahres zum Anlagevermögen des Steuerpflichtigen gehört haben, sind in den folgenden Wirtschaftsjahren gemäß Satz 1 anzusetzen, es sei denn, der Steuerpflichtige weist nach, dass ein niedrigerer Teilwert nach Satz 2 angesetzt werden kann.“

Beizulegender Zeitwert (Fair Value)

Der beizulegende Zeitwert ist ein Netto-Marktwert. Er wird auch Fair Value genannt. Im Vordergrund steht der Absatzmarkt. Den Fair Value von Immobilien und Grundstücken berechnen Gutachter auf der Grundlage verfügbarer Marktdaten. Da der Marktwert für die Betriebsausstattung und die technischen Anlagen geschätzt wird, ist es wichtig, dass sich der mit dem Auftrag betraute Gutachter mit der Art von Immobilie auskennt. Für die Ermittlung des Fair Value werden die Wiederbeschaffungskosten und das Ertragswertverfahren nur in Ausnahmefällen, wenn Marktdaten fehlen, miteinbezogen. Üblicherweise werden diese Bewertungsverfahren angewandt.

Bilanzierung Immobilien laut HGB

Die Bilanzierung von Grundstücken und Gebäuden ist verpflichtend. Firmen müssen ihre Immobilien als Umlaufvermögen in ihrer Bilanz auflisten. Die rechtliche Grundlage dafür ist das HGB. Sie ist geprägt von Kapitalerhaltung und sehr konservativ. Die Werte von Grundstücken und Immobilien für die Bilanz eines Unternehmens werden in der Bilanz gemäß HGB höchstens in der Höhe der Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten ausgewiesen. In den Folgejahren werden die Herstellungskosten für das Gebäude linear abgeschrieben, der Bodenwert jedoch ohne Abschreibung fortgeführt. Verändern sich Bodenwerte, kommt es zu einer Diskrepanz zwischen Verkehrswert und Buchwert einer Immobilie. Diese Differenz wird stille Reserve genannt. Der Wert des Immobilienvermögens gemäß Bilanz nach HGB-Kriterien entspricht also nicht unbedingt dem aktuellen Marktwert der Immobilien.

Die Bewertungsprinzipien des Bilanzierungsgutachtens richten sich nach den Vorgaben des Handelsgesetzbuchs.

Die Erstellung eines Bilanzierungsgutachten erfolgt im Sinne des HGB gemäß

• § 194 Baugesetzbuch (BauGB),
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV),
• Wertermittlungsrichtlinie (WertR),
• Sachwertrichtlinie,
• Vergleichs- und Bodenwertrichtlinie.

Ein Bilanzierungsgutachten kann nach dem Niederstwertprinzip (gemäß § 253 HGB) oder nach dem Vorsichtsprinzip (gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 4) erstellt werden.

Das Niederstwertprinzip als Grundsatz ordnungsgemäßer Buchführung verlangt vom Gutachter im Zuge der Bilanzierung, dass er bei der Bewertung von betrieblichen Vermögensgegenständen (auch Immobilien) den niedrigsten Wert einsetzt, wenn mehrere Optionen zur Verfügung stehen.

Das Vorsichtsprinzip hingegen weist den Bilanzersteller an,

• nur Vermögensgegenstände zu aktivieren, die einen tatsächlichen Wert haben,
• nur durch Verkauf realisierte Gewinne und
• vorhersehbare Verluste und Risiken durch Rückstellungen oder Abwertungen

zu berücksichtigen. Das Unternehmen soll keinen Reichtum vortäuschen, sondern sich eher ärmer rechnen.

Fair-Value-Gutachten gemäß IFRS

Ein Bilanzierungsgutachten im Sinne des HGB kann für international tätige Unternehmen nicht ausreichend sein. Die International Accounting Standards (IAS) des International Accounting Standards Committee (IASC) und die International Financial Reporting Standards (IFRS) erfordern eine regelmäßige Offenlegung des beizulegenden Zweitwerts (Fair Value).

Die IFRS erlangten in Europa im Jahr 2003 durch die Anerkennung der EU-Kommission Rechtsverbindlichkeit. Sie gelten für alle kapitalmarktorientierten Unternehmen, die Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen ausgeben oder dies vorhaben und bereits eine Zulassung beantragt haben. Herausgegeben und aktualisiert werden sie vom International Accounting Standards Board (IASB). Die IFRS ersetzen die IAS, decken deren Inhalte und Vorschriften jedoch mit ab.

Für Unternehmer wird es wichtiger werden, einen Überblick über die realen Marktwerte des betrieblichen Immobilienvermögens zu erhalten; schon allein, um den erhöhten Anforderungen an Sicherheiten sowie Veränderungen der internationalen Standards gerecht zu werden.

Einstufungen gemäß IAS

Für die Bewertung des Immobilienvermögens gemäß International Accounting Standards sind fünf verschiedene Richtlinien zu berücksichtigen: IAS 2, IAS 11, IAS 16, IAS 17 und IAS 40.

IAS 2

IAS 2 regelt die Bilanzierung von Vorräten. Ihr Grundprinzip besagt, dass Vorräte mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoverkaufspreis in der Bilanz angesetzt werden.

IAS 11

Dieser Standard schreibt die Bilanzierung von Aufwendungen und Erträgen in Verbindung mit Fertigungsaufträgen für Kunden vor. IAS 11 besagt unter anderem, dass ein erwarteter Verlust aus einem Fertigungsauftrag als Aufwand erfasst werden muss, sobald der Verlust wahrscheinlich ist.

IAS 16

IAS 16 betrifft den Umgang mit Sachanlagen auf dem Papier. Sie regelt den zeitlichen Ansatz von Vermögenswerten die Bestimmung von Buchwerten sowie Abschreibungen. Sachanlagen müssen als Vermögenswerte angesetzt werden, wenn aus ihnen ein wirtschaftlicher Nutzen für das Unternehmen entstehen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich ermittelt werden können.

Wird eine Sachanlage im Zuge des Neubewertungsmodells neu bewertet, muss die ganze Gruppe der Sachanlagen, zu denen sie gehört, neu bewertet werden. Wird durch die Neubewertung der Buchwert erhöht, wird diese Wertsteigerung als Neubewertungsrücklage dem Eigenkapital in der Bilanz zugeführt. Verringert sich der Buchwert hingegen durch die Neubewertung, wird die Wertminderung als Aufwand erfasst. Macht eine Wertsteigerung eine vorherige Abwertung (als Aufwand erfasste Wertminderung) rückgängig, wird sie als Ertrag erfasst. Wird eine Immobilie verkauft, kann die Neubewertungsrücklage den Gewinnrücklagen erfolgsneutral zugeführt oder im Eigenkapital als Neubewertungsrücklage belassen werden.

2022 tritt eine Änderung der IAS 16 in Kraft, die es Unternehmen verbietet, „von den Kosten einer Sachanlage die Einnahmen abzuziehen, die aus der Veräußerung von Artikeln entstehen, die produziert werden, während diese an den Ort und in den Zustand gebracht wird, die notwendig sind, um sie in der von der Unternehmensführung beabsichtigten Weise zu nutzen.“ Sowohl die Einnahmen als auch die Kosten aus solchen Veräußerungen werden im Betriebsergebnis erfasst.

IAS 17

IAS 17 beschreibt die Leasingverhältnisse für Bewertungsmethoden und die Bilanzierung.

IAS 40

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien bekommen mit der IAS 40 ihren eigenen internationalen Standard zur Bilanzierung. Sie werden bei der erstmaligen Bewertung nach Anschaffungskosten bewertet, bei Folgebewertungen gemäß Kostenmodell oder beizulegendem Zeitwert. Änderungen dieses Fair Value wiederum müssen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst werden.

Bewertungsverfahren zur Bilanzierung von Immobilien

Der Verkehrswert von Immobilien wird gemäß § 194 BauGB ermittelt. Dabei halten sich Gutachter an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die Wertermittlungsrichtlinie (WertR) sowie die Vergleichs- und Bodenwertrichtlinie. Für die Bilanzierung von Immobilienvermögen wenden Sachverstände je nach Immobilie das passende, gesetzeskonforme Wertermittlungsverfahren an.

Bilanzierung national

• Ertragswertverfahren (für Fair Value nur in Ausnahmefällen zugelassen)
• Sachwertverfahren (bei Spezialimmobilien, die vom nächsten Eigentümer/Mieter umgenutzt werden)
• Vergleichswertverfahren (mangels Referenzobjekten selten möglich)

Welches Verfahren verwendet wird, entscheidet üblicherweise die Drittnutzung der Immobilie. Bei einer Büroimmobilie ist die Drittnutzung weiterhin ein Büro. Bei einem vermieteten Penthouse kann die Drittnutzung sein, dass der Eigentümer es selbst bewohnt. Ist der Verwendungszweck des Gebäudes allerdings sehr speziell, ist die Drittnutzung eine andere. Ein Beispiel: Es ist sehr unwahrscheinlich, dass eine Brauerei den Standort aufgibt und eine andere Brauerei die Immobilie weiternutzt.

Bilanzierung international

Ist das Unternehmen international tätig, hat Immobilienvermögen im Ausland oder ausländische Investoren, ist der Fair Value gefragt.

Bewertungsverfahren für die Fair-Value-Bilanzierung:

• Costs Method (ähnelt dem Sachwertverfahren)
• Eine Kapitalwertmethode (DCF-Methode), die den Cash-Flow unter die Lupe nimmt.

Die Bilanzierung von Immobilien umfasst viel Rechenarbeit.

Bilanzierung von Grundstücken und Gebäuden

Im ersten Schritt nimmt der Immobiliengutachter das zu bewertende Objekt persönlich in Augenschein. Im Anschluss an die Objektbegehung prüft er die zur Verfügung gestellten Unterlagen. Gegebenenfalls holt er fehlende Dokumente dank einer Vollmacht des Auftraggebers zuvor bei den zuständigen Stellen ein. Anschließend berechnet er den Verkehrswert für die Bilanz nach dem/den geeigneten Verfahren. Dazu erstellt er ein schriftliches Gutachten, in dem er unter anderem die Bewertungsparameter erläutert. Für Auftraggeber und Finanzamt ist also transparent dokumentiert, wie der Sachverständige auf den ermittelten Verkehrswert oder Fair Value kommt.

Welche Unterlagen der Sachverständige für ein Bilanzierungsgutachten braucht, hängt von dem oder den zu bewertenden Immobilien ab. Teilen Sie uns bei Ihrer Anfrage mit, um welche Arten von Immobilien es sich bei Ihrem Fair-Value-Gutachten oder Bilanzierungsgutachten handelt und wir schicken Ihnen eine Liste der benötigten Dokumente zu.

Bilanzierung Grundstück

Die Bilanzierung von Grundstücken im Betriebsvermögen ist im Handelsgesetzbuch an mehreren Stellen geregelt.

• In § 247 werden Unternehmen dazu verpflichtet, das Anlagevermögen, ihr Umlaufvermögen, Eigenkapital, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten gesondert auszuweisen und zu gliedern. Hinsichtlich des Anlagevermögens, darunter Immobilien und Grundstücke, wird das HGB in Absatz 2 desselben Paragraphen deutlicher: Es müssen nur die Immobilien und Grundstücke ausgewiesen werden, die dem Geschäftsbetrieb dauernd dienen.
• In § 252 Absatz 1 wird ein allgemeiner Bewertungsgrundsatz klargestellt, der eigentlich selbstverständlich sein sollte: Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz des Geschäftsjahrs müssen mit denen der vorherigen Schlussbilanz des Geschäftsjahrs übereinstimmen.
• Die Zugangs- und Folgebewertung ist in § 253 in Worte gefasst. Daraus geht hervor, dass die Vermögensgegenstände höchstens mit den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten anzusetzen und um die Abschreibungen zu reduzieren sind. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind abzuzinsen. Genaue Regelungen, wie sich Abschreibungen für Umlaufvermögen von denen für Anlagevermögen unterscheiden, finden Sie ebenso wie Details zu den Rückstellungen innerhalb dieses Paragraphen.
• Es ist sinnvoll für Externe, die einen Blick in die Bilanz werfen, die „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten“ innerhalb dieses Postens freiwillig genauer aufzuschlüsseln (§ 265 Abs. 5), zum Beispiel in bebaute und unbebaute Grundstücke sowie in Grundstücke und Gebäude zu gliedern.

Die Quintessenz: Grundstücke werden unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Zurechnung als Vermögen in der Bilanz ausgewiesen. Miteigentümer eines Grundstücks dürfen nur ihren Anteil aktivieren, unabhängig davon, ob es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gesamthand handelt. Der gesamte Grundbesitz des Unternehmens wird unter dem Posten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten“ aufgelistet. Werden die Grundstücke gewerblich vermietet, gehören sie zum Anlagevermögen. Sind Grundstücke zum Verkauf gedacht, werden sie als Umlaufvermögen betrachtet.

Grundstücke und Grundstücksteile (wie Gebäude), die von der Firma ausschließlich für eigenbetriebliche Zwecke genutzt werden – zum Beispiel eine Logistikhalle eines Versandhändlers oder eine Werkstatt eines Automechanikers – gehören zum notwendigen Betriebsvermögen. Eigentumswohnungen sowie Teileigentum werden als grundstücksgleiche Rechte wahrgenommen.

Außerdem finden die Paragraphen §§ 4 – 6 Einkommensteuergesetz (EStG) Anwendung bei der Bilanzierung von Grundstücken und Gebäuden.

Fair-Value-Immobilien

Der Fair Value ist der Wert, der im Rahmen eines regulären Geschäftsvorgangs zwischen zwei unabhängigen Parteien unter Marktbedingungen am Bemessungsstichtag beim Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks eingenommen würde. So definiert ihn der IFRS 13. In die deutsche Gesetzgebung fand der beizulegende Zeitwert als neue Bewertungseinheit 2009 Einzug durch das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz. Er soll Investoren als absatzmarktorientierter Wertmaßstab dabei helfen, ein langfristiges Engagement im bewerteten Unternehmen besser abschätzen zu können. Der Fair Value dient bei kapitalmarktorientierten Gesellschaften in der Bilanz als Indikator für künftige Erfolge.

Fair-Value-Bilanzierung

Der Fair Value für Immobilien ist ein handelsrechtlicher Bewertungsmaßstab und bleibt daher steuerlich ohne Folgen.

Unternehmen sind verpflichtet, die Art und Weise der Berechnung des Fair Value transparent darzulegen und grundlegende Informationen zu den Immobilien bereitzustellen. Der Immobiliensachverständige gibt daher sowohl das Bewertungsverfahren als auch die Eingangsparameter an und erläutert, wie sich Bewertungen, die auf Schätzwerten basieren, auf daraus resultierende Gewinne oder Verluste ausgewirkt haben.

So wird der beizulegende Zeitwert einer Immobilie berechnet

Der Sachverständige bekommt alle notwendigen Informationen und Unterlagen zu den Immobilien. Daraufhin errechnet er den beizulegenden Zeitwert anhand von Parametern, die einer hierarchischen Einstufung unterliegen.

Die wertvollsten beziehungsweise akkuratesten und daher bevorzugten Parameter sind Marktpreise (Verkehrswerte). Eingangsparameter der zweiten Stufe sind Vergleichswerte, also aus Marktbeobachtungen direkt oder indirekt abgeleitete Marktpreise für ähnliche Immobilien. Sind solche Werte für die zu bewertenden Objekte nicht zu bekommen, kann der erfahrene Sachverständige begründete Schätzwerte ansetzen. Diese Eingangsparameter der dritten Stufe sind nach Möglichkeit zu vermeiden, da sie erläutert werden müssen.

FAQs: Häufige Fragen zur Bilanzierung von Immobilien

Wir geben Ihnen hier die Antworten auf häufige Fragen zu Fair Value und Bilanzierung von Immobilien.

Wie lange dauert die Erstellung eines Bilanzierungsgutachtens?

Liegen alle für den betreffenden Immobilientyp benötigten Dokumente vor, können wir ein Bilanzierungsgutachten im Extremfall gegen einen Express-Aufschlag auch am nächsten Tag liefern. Die übliche Bearbeitungszeit beträgt zwei bis drei Wochen, da meist noch Unterlagen bei Behörden beantragt werden müssen und diese fehlenden Dokumente dem Gutachter im Schnitt nach zehn Tagen vorliegen.

Bilanzierungsgutachten von Heid

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