Bauabnahme: Ablauf, Tipps und Checkliste

Der letzte Schritt vor Abschluss eines Bauprojektes ist die Bauabnahme. Als Bauherr sollten Sie die Baustelle kritisch auf Mängel und Schäden prüfen und die Bauabnahme erst dann unterschreiben, wenn festgestellte Baumängel behoben wurden. Holen Sie sich mit einem Sachverständigen für Bauabnahmen einen kompetenten Partner an Ihre Seite, der Sie bei der Abnahme Ihres Bauprojekts fachkundig berät. Lesen Sie hier alles Wichtige rund um die Bauabnahme. Wir haben Ihnen außerdem eine Checkliste für eine gelungene Bauabnahme erstellt sowie ein Bauabnahmeprotokoll. Laden Sie unsere Abnahmeprotokoll-Vorlage sowie die PDF-Checkliste kostenlos herunter.

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André Heid
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Bekannt aus

*Bausachverständige unternimmt Bauabnahme.*

Das Wichtigste in Kürze

Die Bauabnahme markiert das Ende der Bauphase einer Immobilie. Der Bauherr überprüft sein in Auftrag gegebenes Bauwerk und stellt fest, dass die im Vertrag vereinbarten Leistungen erfüllt wurden.
Bei einem gemeinsamen Abnahmetermin vor Ort besichtigen Bauherr und Bauunternehmer das Objekt. In einem schriftlichen Bauabnahmeprotokoll werden alle Mängel und Streitpunkte festgehalten.
Mit der Bauabnahme bescheinigt der Bauherr, dass alle Leistungen gemäß Bauvertrag erfüllt wurden. Damit gehen alle Gefahren und Risiken auf den Bauherrn über. Die Gewährleistungsfrist des Bauunternehmens beginnt.
Insbesondere für Laien empfiehlt es sich, einen unabhängigen Bausachverständigen zu beauftragen. Dieser prüft die Immobilie kritisch auf Mängel und Schäden, erkennt auch weniger offenkundige Baumängel und steht dem Bauherrn während der gesamten Bauabnahme als kompetenter Berater zur Seite.

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Bedeutung der Bauabnahme für Bauherren

Endlich sind die Bauarbeiten abgeschlossen und Ihre Immobilie steht! Doch ein wesentlicher Schritt steht für Sie als Bauherr noch aus: die Bauabnahme. Die Bedeutung der Bauabnahme sollten Sie nicht unterschätzen: Mit ihr werden die Bauarbeiten abgeschlossen; gleichzeitig markiert sie den Beginn der Nutzungsphase. Zum anderen entscheidet die Sorgfalt bei der Bauabnahme darüber, wie hoch der Nutzwert der Immobilie in Folgejahren ist – werden Baumängel nicht erkannt und angezeigt, also auch nicht frühzeitig behoben, kann dies gravierende Folgeschäden und -kosten nach sich ziehen.

Rechtliche Bedeutung der Bauabnahme

Die Bauabnahme durch den Bauherrn beendet das Stadium der Vertragserfüllung. Damit beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche. Die Gewährleistungsfrist für Bauwerke ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) niedergeschrieben. Das heißt, werden innerhalb dieser Frist Mängel erkannt, muss das Bauunternehmen diese beheben. Nach Ablauf der Frist bleibt jedoch der Bauherr auf den Kosten für die Mängelbeseitigung sitzen. Daher ist es umso wichtiger, die Bauabnahme gründlich und gewissenhaft durchzuführen und etwaige Bauschäden und Mängel rechtzeitig anzuzeigen und vom Bauunternehmen beheben zu lassen.

Ist die Bauabnahme erfolgt, kann der Bauunternehmer die Schlussrechnung stellen.

Mit dem Tag der Bauabnahme geht das Risiko der Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung durch äußere Einflüsse vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über. Ebenfalls ab diesem Tag kehrt sich die Beweislast um: Nun müssen Sie als Bauherr beweisen, dass Mängel an der Bauleistung, die nicht bereits gerügt wurden, vom Bauunternehmer verursacht wurden.

Wichtig: Eine vollständige Bezahlung gilt als Bauabnahme und hat entsprechende Rechtsfolgen. Warten Sie also mit dem Bezahlen der Schlussrechnung, bis alle Mängel beseitigt wurden. Ebenso kann der Einzug in die Immobilie vor Gericht als Bauabnahme gewertet werden – daher warten, bis alle Mängel beseitigt sind.

Typische Mängel, die bei der Bauabnahme zutage treten

Ein Bauprojekt ist ein komplexes Unterfangen, an dem viele verschiedene Handwerker beteiligt sind. Dass hier kleinere oder größere Fehler unterlaufen können, liegt in der Natur der Sache. Aber: nicht oder zu spät bemerkte Baumängel können teure Folgen haben! Die Bauabnahme ist dazu da, Mängel auszuschließen beziehungsweise festgestellte Mängel beheben zu lassen. Nur so lassen sich schwerwiegende Folgeschäden und hohe Kosten für ihre Behebung vermeiden. Sie sollten das Abnahmeprotokoll nie „blind“ unterschreiben!

Typische Baumängel:

Fundament und Keller sind ungenügend abgedichtet.
Unfertige Bauteile sind nicht richtig vor Feuchtigkeit geschützt.
Bau konnte nicht ausreichend austrocknen.
Unzureichender Schallschutz durch falschen Einbau von Treppen und Trennwänden.
Schlecht eingebaute Fenster.
Schlampig installierte Haustechnik.

Typische Mängel bei der Bauabnahme.

Eine gründliche und umfassende Bauabnahme spielt daher eine entscheidende Rolle hinsichtlich des Lebenszyklus Ihrer Immobilie. Während auch Laien offensichtliche Mängel wie Risse in der Mauer oder die falsche Fliesenfarbe im Bad leicht erkennen, sind andere unzureichende Schalldämmung oder Wärmebrücken nicht so leicht zu identifizieren. Gerade solche Baumängel münden jedoch in teuren Nachbesserungen, wenn sie unentdeckt bleiben: Wärmeverlust, hohe Heizenergiekosten, Schimmelbildung und mehr trüben die Freude an der eigenen Immobilie und lassen die Kosten explodieren. Daher empfiehlt es sich, die Bauabnahme immer mit einem qualifizierten Experten durchzuführen.

Unsere zertifizierten Bausachverständigen sind erfahren und bieten Ihnen bei der Bauabnahme professionellen Rat und Unterstützung.

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Bauabnahme: Das sollten Bauherren beachten

Denken Sie schon vor Baubeginn an die Abnahme: Vereinbaren Sie eine förmliche Abnahme und regeln Sie die Modalitäten im Bauvertrag, zum Beispiel:

die schriftliche Abnahmeerklärung,
einen gemeinsamer Abnahmetermin vor Ort,
die Aufforderung zur Abnahme durch den Auftragnehmer sowie
Einladungsfristen zum Abnahmetermin.

Wichtig: Nur das, was im Bauvertrag festgeschrieben ist, muss vom Bauunternehmen fertiggestellt werden. Wir empfehlen Ihnen, einen Bausachverständigen den Bauvertrag vor Unterzeichnung prüfen zu lassen!

Als Bauherr müssen Sie in jedem Fall die erbrachte Bauleistung genau prüfen, bevor Sie die Abnahme erklären oder verweigern. Lassen Sie sich nicht zur Bauabnahme drängen, sondern nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Prüfung. Insbesondere Laien sollten einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Dieser misst beispielsweise Fenster und Türen nach, prüft Anschlüsse und achtet darauf, dass Wände und Böden gerade sind.

Idealerweise erfolgt bereits ab Baubeginn eine baubegleitende Qualitätskontrolle, um verdeckte, bei der Bauabnahme nicht mehr erkennbare Mängel zu vermeiden.

Gut zu wissen: Auch, wenn der Bauvertrag vor Fertigstellung gekündigt wird, hat der Bauherr die Pflicht zur Abnahme. Als Beurteilungsmaßstab gilt dabei die bis zur Kündigung erbrachte Teilleistung. Sie dürfen die Bauabnahme nicht verweigern, weil die gekündigte Leistung nicht fertiggestellt ist. Stellen Sie beziehungsweise Ihr Bausachverständiger jedoch Mängel an der Teilleistung bis zur Kündigung fest, können Sie die Abnahme verweigern.

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Zeitpunkt und Ablauf der Bauabnahme

In der Regel fordert der Bauunternehmer den Bauherrn zur Abnahme auf, sobald er seine Leistung als fertiggestellt erachtet. Als Bauherr haben Sie dann in der Regel 14 Tage Zeit, um einen Termin zur Bauabnahme zu vereinbaren. Sie sind zur Abnahme verpflichtet, wenn die erbrachte Werkleistung tatsächlich im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei ist und Abnahmereife vorliegt – andernfalls können Sie die Bauabnahme verweigern.

Vorbegehung

Die Baubegehung (Vorbegehung) führen Sie und ein Bausachverständiger am besten schon rund 8 bis 10 Tage vor Abnahmetermin durch. Überprüfen Sie dabei, ob Mängel bestehen oder Restleistungen offen sind und lassen Sie diese bis zum Abnahmetermin beseitigen.

Bauabnahme

Beim Abnahmetermin, der am besten mit einem Experten erfolgt, prüfen Sie, ob alle zuvor festgestellten Mängel beseitigt wurden. Der Bausachverständige erkennt, ob das Bauunternehmen gut (nach)gearbeitet hat oder eine Verweigerung der Bauabnahme berechtigt ist. Denn wenn Sie trotz Mängeln die Bauabnahme feststellen, muss die Baufirma nicht nachbessern.

Sobald beide Parteien das Abnahmeprotokoll unterschrieben haben, gilt der Hausbau als abgeschlossen und das Bauunternehmen kann die Schlussrechnung stellen. Wichtig: Sollten jetzt noch Mängel bestehen, müssen Bauherren nicht die komplette Rechnung begleichen. Laut § 641 BGB kann der Bauherr das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten einbehalten.

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Checkliste für Ihre erfolgreiche Bauabnahme

Eine gründliche Vorbereitung ist das A und O für eine gelungene Bauabnahme. Unsere ausführliche Checkliste hilft Ihnen, am Tag der Abnahme bestens gewappnet zu sein.

Vorbereitung

Kamera/Smartphone zum Fotografieren mitnehmen.
Mindestens eine weitere Person zur Abnahme mitnehmen.
Termin bei Tageslicht vereinbaren.
Ausreichend Zeit einplanen (ohne Druck durch Anschlusstermine).
Zollstock, Wasserwaage, Feuchtemessgerät und Taschenlampe mitnehmen.
Vorab Notizen machen, was und wie Sie alles genauestens auf Funktion und Mängelfreiheit testen wollen.
Alle wichtigen Unterlagen mitnehmen, die relevant werden können: Bauverträge, Leistungsbeschreibungen, Baupläne, Baugenehmigung und sonstige Notizen.

Weiteres

Bedienungsanleitungen vorhanden?
Einweisung durch Handwerker erfolgt?

Begehung

Abnahmeprotokoll selbst führen – sofort mit Beginn der Begehung.
Ausreichend Zeit für die Begehung nehmen.
Alles aufmerksam prüfen, im Zweifel nachfragen.
Alles festhalten: Fotos und Notizen machen, ggf. Diktierfunktion Smartphone nutzen.
Kontrolle in verschiedene Kategorien gliedern: Außenkontrolle, Innenkontrolle, Kontrolle bereits bekannter Mängel.
Alle Raummaße nachmessen und ob sich alles an Ort und Stelle befindet.
Einwandfreie Funktion der Haustechnik prüfen.
Einwandfreie Funktion aller Fenster, Türen und Schlösser testen.
Schlüssel zählen.
Prüfen, ob alle Bauvorschriften eingehalten wurden.
Zählerstände abgleichen.

So sieht unsere Checkliste für die Bauabnahme aus.

Laden Sie unsere Bauabnahme-Checkliste (PDF) kostenlos herunter!

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Bauabnahmeprotokoll

Wichtig: Jede Bauabnahme sollte protokolliert werden. Nehmen Sie sich Zeit und inspizieren Sie nicht nur die Räumlichkeiten Ihres Neubaus, sondern auch die Außenanlagen, Garage, Keller und Dachboden. Führen Sie die Bauabnahme zusammen mit dem Bauunternehmer und einem Zeugen durch und lassen Sie das gemeinsam ausgefüllte Bauabnahmeprotokoll von allen Beteiligten unterschreiben. Idealerweise ist Ihr Zeuge ein qualifizierter Bausachverständiger, der die nötige Erfahrung und Ausrüstung hat, um Mängel wie undichte Stellen direkt zu erkennen.

Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH helfen Ihnen gerne weiter. Und das nicht nur mit einer Abnahmeprotokoll-Vorlage, die Sie gratis als PDF herunterladen können.

Mit unserem Bauabnahmeprotokoll behalten Sie stets den Überblick.

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Kosten einer Bauabnahme

Führen Sie die Bauabnahme als Bauherr selbst durch, kostet diese nur Zeit (und Nerven). Wenn Sie einen Sachverständigen hinzuziehen, kommt es auf verschiedene Faktoren wie den Leistungsumfang und die Beschaffenheit des Bauobjekts (Art, Größe, Lage…) an. Handelt es sich um reine Beratung oder führt der Experte auch technische Prüfungen durch?