Fragen & Antworten

Eine Immobilienbewertung dient der Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie. Sie weist den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Verkaufsfall aus. Hierfür werden Eigenschaften und die Lage der Immobilie sowie rechtliche Umstände berücksichtigt.

In Deutschland werden verschiedene Verfahren zur Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken herangezogen. Dabei handelt es sich um normierte Verfahren nach der Immobilienwertvermittlungsordnung und §194 Baugesetzbuch. So wird garantiert, dass es sich um eine objektive Bewertung handelt. Beim sogenannten Ertragswertverfahren werden die aktuellen Mietverhältnisse sowie die mittel- und langfristige Standortentwicklung berücksichtigt. Das Sachwertverfahren berechnet den Verkehrswert auf Grundlage des Wertes des Bodens und der baulichen Anlagen. Für die Bewertung der Bausubstanz werden die Normalherstellungskosten, das Alter der Immobilie, eventuelle Schäden oder Mängel und weitere Faktoren berücksichtigt, die den Wert beeinflussen können. Das Vergleichswertverfahren dient der Bewertung von Grundstücken. Der Verkehrswert wird hier durch den Vergleich mit anderen aktuell auf dem Markt angebotenen Grundstücken ermittelt. In die Beurteilung fließen daneben die Größe und Schnitt des Grundstücks, der Standort und mögliche bauliche Ausnutzungen mit ein.

Die Immobilienbewertungen werden ausschließlich von qualifizierten Sachverständigen durchgeführt.

Die Kosten einer Immobilienbewertung sind abhängig vom Wert der Immobilie. Die Kosten der Wertermittlung Ihrer Immobilien könne Sie bei uns individuell erfragen.

Die benötigten Unterlagen hängen vom Bewertungsverfahren ab. Im Vorfeld werden wir dies mit Ihnen absprechen und uns um die Beschaffung der Dokumente kümmern. Der Auflistung können Sie Unterlagen entnehmen, die möglicherweise benötigt werden:
  • Grundbuchauszug
  • Baubeschreibung
  • Auszug aus dem Bebauungsplan
  • Flächenberechnung
  • Auszug aus dem Flächennutzungsplan
  • Eingabepläne
  • Mietverträge
  • Bewirtschaftungskostenabrechnung
  • Amtlicher Lageplan
  • Erschließungskostenbeitragsbescheide
  • Baukostenaufstellung
  • Teilungserklärung
  • Bodengutachten
  • Kostennachweis für Sonderbauteile
  • Erbbaurechtsvertrag
  • Energieausweis
Die Unterlagen können wir selbst beschaffen oder falls Sie Kopien besitzen können Sie diese uns beim Ortstermin bzw. via Email oder Post übersenden.

Je nach Größe und Bebauung der Immobilie werden circa 1-2 Wochen für die Erstellung eines Gutachtens benötigt. Sollte bei Ihnen ein dringender Fall vorliegen ist es möglich eine Express Bearbeitung zu veranlassen.

Immobilienbewertungen werden für unterschiedliche Zwecke benötigt. Dies können sein:
  • An- und Verkauf der Immobilie
  • Zugewinnausgleich bei Ehescheidungen
  • Vermögensübersicht
  • Pflichtteilergänzungsanspruch bei Erbauseinandersetzungen
  • Einlagen oder Entnahmen von Betriebsvermögen
  • Ermittlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer als Nachweis eines niedrigeren Wertes nach § 198 BewG
  • Teilwertermittlung
  • Bestimmung des Wertes von Wohnrechten
  • Entschädigungsansprüche
  • Ermittlung des Beleihungswerts bei Finanzierungen
  • Ermittlung des Versicherungswerts bei Gebäudeversicherungen

Bei einem An- und Verkauf einer Immobilie kann auf eine Immobilienbewertung verzichtet werden. Es genügt hier eine überschlägige Bewertung, da dem Käufer in der Regel ein Exposé sowie Unterlagen zum Objekt vorliegen. Durch den Vergleich mit anderen Objekten kann er sich einen Eindruck von den Marktverhältnissen verschaffen. Trotzdem sollten die Gebäudebestandteile von einem Fachmann begutachtet werden, um Schäden und Mängel noch vor dem Kauf zu erkennen.

Die Energiesparverordnung verpflichtet den Verkäufer seit dem 01.05.2014 beim Verkauf einer Immobilie zur unaufgeforderten Vorlage des Energieausweises. Die Verkehrswertermittlung unterstellt immer einen Verkauf, auch wenn dieser nicht realisiert wird. Daher ist ein Energieausweis auf bei einer Immobilienbewertung notwendig.

Sollten Sie nicht über einen gültigen Energieausweis für Ihr Objekt verfügen, können Sie diese bei uns erstellen lassen. Ein Energieausweis ist 10 Jahre lang gültig.

Im Gutachten werden nur Bauschäden und -fehler berücksichtigt, soweit diese sichtbar sind. Dabei erfolgt eine pauschale Berücksichtigung bei der Ermittlung des Verkehrswertes. Bauschäden müssen häufig durch eingehendere Maßnahmen begutachtet werden, die oft mit Eingriffen in die Bausubstanz einhergehen. Dies kann im Rahmen der Verkehrswertermittlung nicht durchgeführt werden. Bei schwerwiegenden oder nicht zu identifizierenden Schadensbildern muss ein weiteres Gutachten für Bauschäden und Baumängel erfolgen. Ebenso müssen Fachgutachten bei tierischen und pflanzlichen Schädlingen (z.B. Holzschutzgutachten) oder bei gesundheitsschädigenden Baummaterialien realisiert werden. Bei uns können Sie alle benötigten Fachgutachten in Auftrag geben.

Bei einer Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zwischen dem Grundstückseigentümer und einer Behörde. Sie wird bei bestimmten Bauvorhaben benötigt, um eine Baugenehmigung zu erwirken. Inhaltlich stimmt der Eigentümer zu, etwas zu dulden, zu unterlassen oder zu tun.

Der Einfluss einer Baulast auf den Wert einer Immobilie ist sehr individuell und muss für jede Immobilie neu berechnet werden. Bei einem Verkauf geht die Baulast auf den neuen Eigentümer über. Daher muss deren Wertauswirkung im Verkehrswertgutachten berücksichtigt werden.

Ein Verkauf ist möglich, allerdings bleibt das Wohnrecht der Person bis zum Lebensende bestehen. Dies führt zu erheblichen Kaufpreisabschlägen, da die Immobilie vom neuen Besitzer weder selbst genutzt noch vermietet werden kann. Das Wohnrecht ist auf die berechtigte Person beschränkt und endet mit deren Tod. Die Rechte können nicht an Dritte verkauft werden. Eine Vererbung oder Beleihung der Rechte ist ebenso nicht möglich.

In Mietspiegeln und Gutachterausschüssen werden Lagedefinitionen festgelegt. Je nach Stadt bzw. Gemeinde existieren verschieden viele Kategorien. In diese Bewertung fließen die Verkehrsanbindung, Infrastruktureinrichtungen, Immissionen, bauliche Ausnutzung der Grundstücke, Zustand der Immobilien, Erscheinungsbild des Viertels und Erholungsflächen. Neben diesen objektiven Parametern spielen weitere Kriterien wie Bewohner- und Sozialstruktur sowie Image des Viertels eine Rolle bei der Bewertung der Wohnlage.

Es werden alle Arten von bebauten und unbebauten Grundstücken bewertet sowie Sonder- und Gewerbeimmobilien. Unsere Experten können Sie gerne umfangreich beraten.

Die Begutachtung schreibt eine persönliche Besichtigung durch den Sachverständigen vor. Eine Bewertung "nach Aktenlage" ist daher nicht möglich.

Der Umfang der Besichtigung hängt von der Größe der zu begutachtenden Immobilie und dem Bewertungsumfang ab. In der Regel kann der Ortstermin nach 1-2 Stunden abgeschlossen werden. Bei sehr großen Gebäudekomplexen kann die Besichtigung jedoch deutlich länger in Anspruch nehmen.

Baden-Württemberg: 5,0% (gültig seit 05.11.2011)
Bayern: 3,5 (gültig seit 1998)
Berlin: 6,0% (gültig seit 01.01.2014)
Brandenburg: 6,5% (gültig seit 01.07.2015)
Bremen: 5,0 % (gültig seit 01.01.2014)
Hamburg: 4,5% (gültig seit 01.01.2009)
Hessen: 6,0% (gültig seit 01.08.2014)
Mecklenburg-Vorpommern: 5,0% (gültig seit 01.07.2012)
Niedersachsen: 5,0% (gültig seit 01.01.2014)
Nordrhein-Westfalen: 6,5% (gültig seit 01.01.2015)
Rheinland-Pfalz: 5,0% (gültig seit 01.03.2012)
Saarland: 6,5% (gültig seit 01.01.2015)
Sachsen: 3,5% (gültig seit gültig seit 1998)
Sachsen-Anhalt: 5,0% (gültig seit 01.03.2012)
Schleswig-Holstein: 6,5% (gültig seit 01.01.2014)
Thüringen: 5,0% (gültig seit 07.0.2011)

Bei kernsanierten Gebäuden erfolgt nach der gutachterlichen Praxis nach Sprengnetter eine Verminderung des Baujahres um 8 Jahren vom ursprünglichen Baujahr. Ein 1980 erstelltes Objekt, welches 2015 kernsaniert wurde erhält so das neue Baujahr 1988.

Solange die Fläche als Wohnfläche und nicht als Lagerfläche genutzt wird, kann die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung ermittelt und zur restlichen Wohnfläche addiert werden.

Nach der Bauordnung muss es sich um Aufenthaltsräume handeln. Die Raumhöhen werden in den jeweiligen Landesbauordnungen festgeschrieben. Darüber hinaus müssen Fensterflächen sowie Heizungen vorhanden sein. Kellerräume wie Abstellräume, Heizungskeller, Werkstatt oder Waschkeller können nicht als Wohnfläche angerechnet werden. Kellerräume, die nicht den Maßgaben der Bauordnung für Wohnfläche entsprechen, können als Hobbyräume mit deutlich reduzierter Wohnfläche angerechnet werden.

Grundflächen mit einer Raumhöhe von mindestens 2 Metern können voll auf die Wohnfläche angerechnet werden. Die Flächen unterhalb der Dachschrägen sind mit 50% anzurechnen, sofern ihre Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern liegt. Die Restlichen Flächen mit einer geringeren Deckenhöhe werden nicht berücksichtigt.

Die Grundflächen von Balkonen können zu 25% - 50% auf die Wohnfläche angerechnet werden. Die Bewertung hängt dabei vom Wohnwert des Balkons ab.

Die Lage kann den Wert einer Immobilie mindern. Als wertmindernde Lagen gelten: Lärm- und emmissionsbelastete Straßen/ Bahnlinien, Geruchs-, Geräusche- oder Lärmbelästigungen aus der Umgebung oder im Haus (z.B. Flugrouten), Wohnungen im Hinterhaus/Erdgeschoss. Daneben kann die Ausstattung einer Immobilie sich auf ihren Wert auswirken. Negativ wirken sich dabei veraltete Elektroanlagen und Heizungen, fehlende Trittschalldämmung, schadstoffhaltige Baumaterialien (z.B. Asbest), Alter der Immobilie und fehlende Kellerräume aus.

Bei Einfamilienhäusern werden die Terrassen nicht auf die Wohnfläche angerecht, da sie zu den Außenanlagen zählen. Bei Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern werden die Terrassenflächen mit 25% auf die Wohnfläche addiert. Abweichungen können nach den Wohnflächen- und Mietwertrichtlinien bei sehr großen Terrassen und Terrassen mit geringem Wohnwert entstehen.

Gartenland bezeichnet die nicht bebaubare Fläche eines Grundstücks. Berechnung: Gartenland= Grundstücksfläche- (Grundstücksbreite x Richtwerttiefe) Die Richtwerttiefe sind in den Bodenrichtwertkarten der jeweiligen Regionen festgelegt.

Für die Erstellung eines Gutachtens müssen bestimmte Kriterien eingehalten werden. Der Sachverständige muss die Untersuchungen persönlich durchführen und das Objekt besichtigen. Gutachterliche Stellungnahmen bedürfen keinen speziellen Vorgaben. Die Wohnfläche kann hierbei z.B. vom Auftraggeber als Berechnungsgrundlage vorgegeben werden und muss nicht vom Sachverständigen überprüft werden.

Makler verfügen in der Regel nicht über die notwendige Sachkompetenz, um alle wertrelevanten Faktoren der Immobilie zu berücksichtigen, da es sich bei der Berufsbezeichnung Makler um keinen geschützten Beruf handelt. Meist können sie nur die Marktlage einschätzen. Faktoren wie das Baurecht, die Genehmigungsfähigkeit, Wohnrechte oder Baumängel sind jedoch sehr wertrelevant. Somit können unter Umstanden völlig falsche Werte bei der Beurteilung ermittelt werden.

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Preis, der bei einem Verkauf am wahrscheinlichsten erzielt wird. Eine Garantie, dass dieser Preis bei einem Verkauf gezahlt wird, stellt das Gutachten jedoch nicht dar. Es können sowohl höhere als auch niedriger Preise erzielt werden. Entscheidend ist oft der Zeitraum, innerhalb dessen die Immobilie verkauft werden soll. Je länger der Zeitraum, desto wahrscheinlicher ist es einen Käufer zu finden, der bereit ist den ermittelten Wert zu zahlen. In jedem Fall stellt der Verkehrswert eine seriöse Orientierung dar, wie viel üblicherweise für die Immobilie gezahlt werden würde.

Im Regelfall wir die Zahlung zum Zeitpunkt der übergabe des Gutachtens fällig. Im Einzelfall können gesonderte Regelungen getroffen werden. Bitte sprechen Sie uns individuell darauf an.

Die Dauer der Besichtigung ist abhängig von der Größe und anderen Merkmalen der Immobilie. Es sollte sichergestellt sein, dass alle Räumlichkeiten, inklusive Keller und Spitzboden, besichtigt werden können. Sollte es sich um ein vermietetes Objekt handeln, müssen die Mieter im Vorfeld über die Besichtigung informiert werden.

Alle Informationen, die durch die gutachterliche Tätigkeit gewonnen wurden, unterliegen der Schweigepflicht. Dies bezieht sich sowohl auf personen- als auch objektbezogene Erkenntnisse.

Nein. Das gesamte Vorgehen kann im Vorfeld vertraglich festgelegt werden, sodass die Anwesenheit des Besitzers nicht notwendig ist.

Ja, Sie erhalten alle von Ihnen zur Verfügung gestellten sowie die für das Gutachten von uns beschafften Dokumente nach der Erstellung des Gutachtens zurück. Wir behalten Kopien von diesen Unterlagen, damit nachträglich nachvollzogen werden kann, auf welcher Grundlage die Berechnung erfolgte.

Der wichtigste Aspekt ist die Lage der Immobilie. Wertsteigernd wirken sich hierbei die Süd-/Westausrichtung, ein Blick ins Grüne, ruhige Innenhöfe, höhere Etagen, die Nähe zu Grünanlagen, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, eine ruhige Wohnlage mit guten Einkaufsmöglichkeiten sowie die Infrastruktur (Schulen, ärzte, etc.) Neben der Lage spielt die Ausstattung der Immobilie eine Rolle. Hierzu zählen: großzügige Balkone/ Terrassen, hochwertige neue Bäder, Einbauküchen, energieeffizienter Ausbau, Stuck, Parkett, originale Kassettentüren, großzügiges Raumambiente, moderne Haustechnik (z.B. Klimaanlagen), Gartenzugang, Aufzug, barrierefreier Ausbau, Garagen, Lagerräume. Die genannten Aspekte erhöhen sowohl den Verkehrswert als auch die Vermietbarkeit einer Immobilie.

Heid Immobilien GmbH

Heid Immobilienbewertung
Mitgliedschaften:
Deutscher Gutachter & Sachverständigenverband
VDI, Verband deutscher Ingenieure



Immobiliengutachter

Kompetente Experten vor Ort, die den Markt präzise einschätzen können, erzielen höhere Verkaufspreise.
Zusätzlich profitieren Sie von unseren schlanken und effizienten Prozessabläufen. Die hieraus resultierenden Preisvorteile geben wir gerne an unsere Kunden weiter.

Wertermittlung Kosten

Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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