Immobilien­bewertung
Wischhafen

Abhängig davon, ob Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen oder einen entstandenen Schaden bezahlt haben möchten, kommen un­ter­schied­li­che Gutachten zur Wertermittlung in Frage.

Im Bereich Markt­wert­ermitt­lung wird das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten am häufigsten erstellt. Dabei handelt es sich um ein vor Gericht und bei Behörden akzeptierte Vollgutachten, das von zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tern nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren erstellt wird. Weitere Gutachten zur Markt­wert­ermitt­lung sind:

• Das Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten wird als Ent­schei­dungs­grund­la­ge für Banken angefertigt, wenn ein Kredit aufgenommen wird. Der ermittelte Beleihungswert soll langfristig und frei von Kon­junk­tur­schwan­kun­gen und Spekulationen sein. Er beeinflusst die Höhe des Darlehens maßgeblich. Der zweite Anwendungsfall für ein Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten tritt ein, wenn internationale Investoren und Finanzierer involviert sind.
• Kurzgutachten kommen nur in Betracht, wenn es sich bei der Wertermittlung um ein privates Anliegen handelt. Beispiele sind der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die Ver­mö­gens­pla­nung sowie au­ßer­ge­richt­li­che Einigungen bei Scheidung oder Erbschaft.
• Miet­wert­gut­ach­ten geben Aufschluss über den Mietwert einer Immobilie.
• Eine Port­fo­lio­be­wer­tung für Immobilien benötigt Ihr Unternehmen, wenn eine Due Diligence für eine bevorstehende Transaktion ansteht, aus steuerlichen Gründen, zur Bilanzierung oder im Rahmen von Erb­bau­aus­ein­an­der­set­zun­gen.

Außerdem gibt es noch die Möglichkeit der Plau­si­bi­li­sie­rung von Gutachten. Dabei überprüft der Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ein gegnerisches Gutachten (zum Beispiel bei einer Scheidung) auf seine Richtigkeit. Das ist oftmals günstiger und sinnvoller als die Erstellung eines eigenen Vollgutachtens.

Im Bereich der Scha­dens­wert­ermitt­lung kommen folgende Gutachten in Betracht:

• Baugutachten: Es gibt verschiedene Dienst­leis­tun­gen, die ein ausgewiesener Bau­sach­ver­stän­di­ger anbietet. Neben der Baubegleitung und der Planungsprüfung sind das vor allem die Erstellung von Gutachten bei Baumängeln und Bauschäden.
• Ein Ent­schä­di­gungs­gut­ach­ten wird erstellt, wenn Dritte die Rechte eines Grund­stücks­ei­gen­tü­mers einschränken (zum Beispiel durch Nießbrauch oder ein Wegerecht). Im schlimmsten Fall kommt das Ent­schä­di­gungs­gut­ach­ten auch bei einer Enteignung zum Einsatz.
• Ihre Immobilie ist von Pilzen befallen? Handelt es sich um Nassfäule oder den Echten Hausschwamm? Ein qualifizierter Sach­ver­stän­di­ger erstellt ein Holz­schutz­gut­ach­ten, indem er die Art des Befalls und die daraus resultierenden Be­kämp­fungs­maß­nah­men feststellt.
• Scha­den­gut­ach­ten werden nach einem Brand sowie Zerstörung durch Gewitter, Hagel, Hochwasser oder Sturm für die Versicherung erstellt.
• Ein Schim­mel­gut­ach­ten gibt Aufschluss über das Ausmaß des Schadens durch den Schimmel, wie er entstanden ist, welche Maßnahmen zur langfristigen Beseitigung erforderlich sind und welche Kosten dabei entstehen.

Wenn Sie ein Gutachten zur Verwendung vor Gericht oder gegenüber Behörden benötigen, muss es sich um ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten handeln. Dieses wird auch als Vollgutachten bezeichnet.

Ein Kurzgutachten für Immobilien ist zwar genauso fundiert wie ein Vollgutachten, hat vor Gericht und bei Behörden aber keine Gültigkeit. Daher werden Kurzgutachten lediglich bei privaten Anliegen wie dem Kauf oder Verkauf von Immobilien, au­ßer­ge­richt­li­chen Einigungen bei Erbschaften oder Scheidungen oder der Ver­mö­gens­pla­nung erstellt.

Nach einem Brand hoffen Hausbesitzer darauf, auf Ihre Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung zählen zu können. Die Behebung der durch das Feuer verursachten Schäden am und im Gebäude kosten oft ein Vermögen. Ein Scha­den­gut­ach­ten, das von einem auf Brandschutz spezialisierten Gutachter angefertigt wird, stellt nach einer genauen Untersuchung vor Ort die Brandursache, die Folgeschäden des Feuers und die zu erwartenden Reparaturkosten fest. Das Gutachten eines Sach­ver­stän­di­gen mit nachgewiesener Brandschutz-Expertise – dazu gehören chemisches, physikalisches und technisches Fachwissen – ist rechtsgültig.

Ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ermittelt nach einer Überschwemmung das Ausmaß des vom Hochwasser verursachten Schadens. Dabei muss es sich nicht unbedingt um Schäden durch ein überlaufendes Gewässer handeln, sondern auch Starkregen oder ein Rückstau in der Kanalisation kann Hoch­was­ser­schä­den verursachen. Ein professionelles Scha­den­gut­ach­ten hat gegenüber Versicherungen Gewicht.

Achtung: Die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung deckt in ihrem Standard-Umfang keine Schäden durch Über­schwem­mun­gen ab. Hoch­was­ser­ri­si­ko muss zusätzlich in Form einer Ele­men­tar­scha­dens­ver­si­che­rung (alternativ: Na­tur­ge­fah­ren­ver­si­che­rung) abgesichert werden. Eine Versicherung mit Hoch­was­ser­schutz deckt durch Über­schwem­mun­gen verursachte Schäden am Wohngebäude ab und übernimmt die Kosten für die Trockenlegung, anfallende Reparaturen oder schlimms­ten­falls den Abriss bei Totalschaden sowie den Neubau eines gleichwertigen Hauses. Ist das Gebäude nach einem Hochwasser vorübergehend unbewohnbar oder wird es komplett zerstört, kommen leistungsstarke Versicherer auch für Über­nach­tungs­kos­ten auf.

Die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung mit Hoch­was­ser­schutz kommt nicht für die Kosten der Einrichtung auf. Hierfür springt die Haus­rats­ver­si­che­rung ein.

Achten Sie auf die folgenden Aspekte und Maßnahmen, um den Wert Ihrer Immobilie auf dem höchstmöglichen Preisniveau zu halten:

• Modernisierung und Instandhaltung: Ihr Bad ist noch von 1980, die Küche hat ihren Zenit überschritten, durch die Fenster zieht es, die Räume neigen mangels Wärmedämmung zu Schimmel, die Heizungsanlage und die elektrischen Leitungen sind veraltet und das Parkett ist zerkratzt? Investieren Sie in notwendige und wertsteigernde Reparaturen und Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men, mit denen Sie Ausstattung, Zustand und En­er­gie­ef­fi­zi­enz Ihrer Immobilie und damit auch den Wert steigern!
  
  Achten Sie jedoch darauf, dass Sie kein Geld in Investitionen stecken, die einem Käufer, der selbst in der Immobilie wohnen möchte, in seiner gestalterischen Freiheit einschränken. Beheben Sie aber unbedingt offenkundige Schäden wie Risse in den Wänden. Am besten machen Sie das zügig, sobald Sie von dem Schaden oder Verschleiß erfahren und nicht auf den letzten Drücker, wenn womöglich noch geklärt werden muss, wer für die Scha­dens­be­he­bung aufkommen muss.
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Immobilien mit hohen En­er­gie­ef­fi­zi­enz­wer­ten in den Klassen A und B verkaufen sich besser bzw. teurer als Objekte, die mit Ach und Krach auf einen gerade noch akzeptablen Wert der Kategorie E oder F kommen. Eine neue Heizanlage, wassersparende Armaturen oder Wärmedämmungen der Fassade können die En­er­gie­ef­fi­zi­enz erheblich verbessern. Mo­der­ni­sie­run­gen und Umbauten, die der En­er­gie­ef­fi­zi­enz dienen, werden übrigens häufig staatlich gefördert oder ermöglichen die Aufnahme von Krediten mit niedrigen Zinsen.
• Bereinigen Sie Belastungen im Grundbuch, falls möglich. Hypotheken, Reallasten, Nießbrauch, Wohnrecht oder Nutzungsrechte benachbarter Grundstücke (zum Beispiel Wegerecht) senken den Wert einer Immobilie beträchtlich. Um die Belastungen löschen zu lassen, benötigen Sie allerdings ausreichend finanzielle Mittel und die Zustimmung Betroffener.
• Möchten Sie eine Wohnung an Kapitalanleger verkaufen, kann es durchaus ein Vorteil sein, wenn die Wohnung von einem zuverlässigen Mieter bewohnt wird. Wichtig ist, dass die Mieteinnahmen an das derzeitige Mietpreisniveau in Wischhafen angepasst sind. Der Mieter sollte möglichst erst wenige Jahre in der Wohnung leben und keine langlaufende Mietgarantie oder -laufzeit haben, da der Eigentümer mit steigender Mietdauer längere Kün­di­gungs­fris­ten einhalten muss.

Der Preis einer Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung oder Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tens in Wischhafen hängt vom Umfang und der Komplexität der zu bewertenden Immobilie ab. Beeinflusst wird der Preis beispielsweise von der Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie) sowie von der Wohn- und Nutzfläche. Kümmert sich der Gutachter, der die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung vornimmt, zusätzlich um die Beschaffung von Dokumenten, fließen die Auslagen in den Preis mit ein.

Über den Daumen gepeilt betragen die Kosten für ein aus­sa­ge­kräf­ti­ges Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten mindestens 2.790 Euro. Für ein Kurzgutachten müssen Sie mindestens 1.690 Euro einkalkulieren.

Das Mietpreisniveau in Wischhafen hängt vor allem von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Brut­to­grund­flä­che und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Wischhafen gibt Aufschluss über die durch­schnitt­li­chen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Für folgende Aus­stat­tungs­merk­ma­le werden Aufschläge in Höhe von mehr als nur ein paar Cent eingepreist: Fußbodenheizung, modernes oder hochwertiges Bad, maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, Aufzug sowie hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieteinnahmen bringen zudem getrennte Toiletten, ein Balkon oder Wintergarten, eine Loggia, Dachterrasse oder Terrasse.

Beträchtliche Abzüge gibt es für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grund­aus­stat­tung oder wenn sich die Kochgelegenheit zwangsläufig im Wohnraum oder Flur befindet.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zuverlässig ermitteln zu können, benötigt ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter spätestens nach der persönlichen Besichtigung des zu bewertenden Objekts folgende Dokumente:

• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Energieausweis
• Flächen- und Raumberechnung (Ku­ba­tur­be­rech­nung)
• aktueller Grundbuchauszug
• amtlicher Lageplan
• Tei­lungs­er­klä­rung (bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen)
• Mietverträge und Mietaufstellung (bei vermieteten Wohnungen)
• Übersicht über wesentliche Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen der letzten 20 Jahre
• Wohnflächen- bzw. Nutz­flä­chen­be­rech­nung