Immobilien­bewertung
Winkelstedt bei Kalbe, Milde

Der Preis einer Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung oder Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tens in Winkelstedt bei Kalbe, Milde hängt vom Umfang und der Komplexität der zu bewertenden Immobilie ab. Beeinflusst wird der Preis beispielsweise von der Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie) sowie von der Wohn- und Nutzfläche. Kümmert sich der Gutachter, der die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung vornimmt, zusätzlich um die Beschaffung von Dokumenten, fließen die Auslagen in den Preis mit ein.

Über den Daumen gepeilt betragen die Kosten für ein aus­sa­ge­kräf­ti­ges Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten mindestens 2.790 Euro. Für ein Kurzgutachten müssen Sie mindestens 1.690 Euro einkalkulieren.

Achten Sie auf die folgenden Aspekte und Maßnahmen, um den Wert Ihrer Immobilie auf dem höchstmöglichen Preisniveau zu halten:

• Modernisierung und Instandhaltung: Ihr Bad ist noch von 1980, die Küche hat ihren Zenit überschritten, durch die Fenster zieht es, die Räume neigen mangels Wärmedämmung zu Schimmel, die Heizungsanlage und die elektrischen Leitungen sind veraltet und das Parkett ist zerkratzt? Investieren Sie in notwendige und wertsteigernde Reparaturen und Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men, mit denen Sie Ausstattung, Zustand und En­er­gie­ef­fi­zi­enz Ihrer Immobilie und damit auch den Wert steigern!
  
  Achten Sie jedoch darauf, dass Sie kein Geld in Investitionen stecken, die einem Käufer, der selbst in der Immobilie wohnen möchte, in seiner gestalterischen Freiheit einschränken. Beheben Sie aber unbedingt offenkundige Schäden wie Risse in den Wänden. Am besten machen Sie das zügig, sobald Sie von dem Schaden oder Verschleiß erfahren und nicht auf den letzten Drücker, wenn womöglich noch geklärt werden muss, wer für die Scha­dens­be­he­bung aufkommen muss.
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Immobilien mit hohen En­er­gie­ef­fi­zi­enz­wer­ten in den Klassen A und B verkaufen sich besser bzw. teurer als Objekte, die mit Ach und Krach auf einen gerade noch akzeptablen Wert der Kategorie E oder F kommen. Eine neue Heizanlage, wassersparende Armaturen oder Wärmedämmungen der Fassade können die En­er­gie­ef­fi­zi­enz erheblich verbessern. Mo­der­ni­sie­run­gen und Umbauten, die der En­er­gie­ef­fi­zi­enz dienen, werden übrigens häufig staatlich gefördert oder ermöglichen die Aufnahme von Krediten mit niedrigen Zinsen.
• Bereinigen Sie Belastungen im Grundbuch, falls möglich. Hypotheken, Reallasten, Nießbrauch, Wohnrecht oder Nutzungsrechte benachbarter Grundstücke (zum Beispiel Wegerecht) senken den Wert einer Immobilie beträchtlich. Um die Belastungen löschen zu lassen, benötigen Sie allerdings ausreichend finanzielle Mittel und die Zustimmung Betroffener.
• Möchten Sie eine Wohnung an Kapitalanleger verkaufen, kann es durchaus ein Vorteil sein, wenn die Wohnung von einem zuverlässigen Mieter bewohnt wird. Wichtig ist, dass die Mieteinnahmen an das derzeitige Mietpreisniveau in Winkelstedt bei Kalbe, Milde angepasst sind. Der Mieter sollte möglichst erst wenige Jahre in der Wohnung leben und keine langlaufende Mietgarantie oder -laufzeit haben, da der Eigentümer mit steigender Mietdauer längere Kün­di­gungs­fris­ten einhalten muss.

Eine Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung durch einen professionellen Gutachter sollten Sie vornehmen lassen,

• um den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln,
• um beim Kauf einer Immobilie nicht übervorteilt zu werden,
• um die Entscheidung für eine Kapitalanlage fundiert treffen zu können,
• um Wert­stei­ge­run­gen durch In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen zu berücksichtigen,
• um in Streitfällen wie Erbschaft oder Scheidung mit einem plausiblen Verkehrswert zu argumentieren,
• zur Überprüfung der Steuer bei Erbschaft oder Schenkung,
• um bei einer Schadensmeldung die korrekte Ver­si­che­rungs­sum­me von Ihrem Ge­bäu­de­ver­si­che­rer zu kassieren,
• um Differenzen mit dem Finanzamt aus dem Weg zu räumen,
• um vor Gericht eine neutrale und ge­set­zes­kon­for­me Wertermittlung als Ent­schei­dungs­grund­la­ge vorlegen zu können,
• um ein Darlehen von der Bank zu erhalten oder das Grundstück beleihen zu können,
• um auf der Immobilie lastende Rechte wie Nießbrauch und Wohnrecht im Verkehrswert widerzuspiegeln,
• um einen angemessen hohen Ausgangswert bei einer Vormundschaft, Entschädigung, Enteignung, Zwangs- oder Tei­lungs­ver­stei­ge­rung zu präsentieren,
• um den Schaden von Baupfusch beziffern und eine Beweissicherung durch einen unabhängigen Dritten gewährleisten zu können,
• um die stillen Reserven bei der Bilanzierung des Be­triebs­ver­mö­gens anzugeben,
• um Be­triebs­ver­mö­gen in Privatvermögen zu überführen.

Denn die Wertermittlung eines zertifizierten und unabhängigen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren hat Gewicht bei Banken, Finanzbehörden, Gerichten, Investoren, Käufern und Verkäufern.

Ein Vollgutachten ist ein anderer Begriff für ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten. Dabei handelt es sich um ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten, das den aktuellen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Der Verkehrswert ist laut §194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Ge­schäfts­be­din­gun­gen erzielt werden kann. Er wird über eines von drei normierten und in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelten Be­wer­tungs­ver­fah­ren berechnet.

Ein Vollgutachten unterscheidet sich von einem Kurzgutachten hauptsächlich dadurch, dass es vor Gericht und bei Behörden anerkannt wird. Hingegen gilt ein Kurzgutachten nur im privaten Bereich. Kurzgutachten sind ab 990 Euro zu bekommen, Vollgutachten kosten mindestens 1.600 Euro.

Abhängig davon, ob Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen oder einen entstandenen Schaden bezahlt haben möchten, kommen un­ter­schied­li­che Gutachten zur Wertermittlung in Frage.

Im Bereich Markt­wert­ermitt­lung wird das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten am häufigsten erstellt. Dabei handelt es sich um ein vor Gericht und bei Behörden akzeptierte Vollgutachten, das von zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tern nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren erstellt wird. Weitere Gutachten zur Markt­wert­ermitt­lung sind:

• Das Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten wird als Ent­schei­dungs­grund­la­ge für Banken angefertigt, wenn ein Kredit aufgenommen wird. Der ermittelte Beleihungswert soll langfristig und frei von Kon­junk­tur­schwan­kun­gen und Spekulationen sein. Er beeinflusst die Höhe des Darlehens maßgeblich. Der zweite Anwendungsfall für ein Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten tritt ein, wenn internationale Investoren und Finanzierer involviert sind.
• Kurzgutachten kommen nur in Betracht, wenn es sich bei der Wertermittlung um ein privates Anliegen handelt. Beispiele sind der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die Ver­mö­gens­pla­nung sowie au­ßer­ge­richt­li­che Einigungen bei Scheidung oder Erbschaft.
• Miet­wert­gut­ach­ten geben Aufschluss über den Mietwert einer Immobilie.
• Eine Port­fo­lio­be­wer­tung für Immobilien benötigt Ihr Unternehmen, wenn eine Due Diligence für eine bevorstehende Transaktion ansteht, aus steuerlichen Gründen, zur Bilanzierung oder im Rahmen von Erb­bau­aus­ein­an­der­set­zun­gen.

Außerdem gibt es noch die Möglichkeit der Plau­si­bi­li­sie­rung von Gutachten. Dabei überprüft der Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ein gegnerisches Gutachten (zum Beispiel bei einer Scheidung) auf seine Richtigkeit. Das ist oftmals günstiger und sinnvoller als die Erstellung eines eigenen Vollgutachtens.

Im Bereich der Scha­dens­wert­ermitt­lung kommen folgende Gutachten in Betracht:

• Baugutachten: Es gibt verschiedene Dienst­leis­tun­gen, die ein ausgewiesener Bau­sach­ver­stän­di­ger anbietet. Neben der Baubegleitung und der Planungsprüfung sind das vor allem die Erstellung von Gutachten bei Baumängeln und Bauschäden.
• Ein Ent­schä­di­gungs­gut­ach­ten wird erstellt, wenn Dritte die Rechte eines Grund­stücks­ei­gen­tü­mers einschränken (zum Beispiel durch Nießbrauch oder ein Wegerecht). Im schlimmsten Fall kommt das Ent­schä­di­gungs­gut­ach­ten auch bei einer Enteignung zum Einsatz.
• Ihre Immobilie ist von Pilzen befallen? Handelt es sich um Nassfäule oder den Echten Hausschwamm? Ein qualifizierter Sach­ver­stän­di­ger erstellt ein Holz­schutz­gut­ach­ten, indem er die Art des Befalls und die daraus resultierenden Be­kämp­fungs­maß­nah­men feststellt.
• Scha­den­gut­ach­ten werden nach einem Brand sowie Zerstörung durch Gewitter, Hagel, Hochwasser oder Sturm für die Versicherung erstellt.
• Ein Schim­mel­gut­ach­ten gibt Aufschluss über das Ausmaß des Schadens durch den Schimmel, wie er entstanden ist, welche Maßnahmen zur langfristigen Beseitigung erforderlich sind und welche Kosten dabei entstehen.

Der wichtigste Faktor einer Immobilie in Winkelstedt bei Kalbe, Milde ist ein un­ver­än­der­li­cher: die Lage. Doch die Wertermittlung einer Immobilie hängt von weitaus mehr Faktoren ab. Selbst wenn ähnliche Grundstücke und Objekte im gleichen Stadtteil auf den ersten Blick den Eindruck machen, ungefähr gleich viel wert zu sein, trägt die Summe der folgenden Faktoren zu einer gänzlich un­ter­schied­li­chen Wertentwicklung bei:

• Lage: Liegt das Grundstück innerstädtisch und zentral oder in einer eher ländlich geprägten Gegend mit schwacher Infrastruktur? Problembezirk, Szeneviertel oder Wohngebiet im Aufschwung?
• Art und Größe: Handelt es sich um ein Reihenhaus, eine Dop­pel­haus­hälf­te, eine alleinstehende Villa, eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie, eine Mietwohnung in einem Hochhaus oder eine Ei­gen­tums­woh­nung mit Balkon in einem überschaubaren Ge­schoss­woh­nungs­bau?
• Bausubstanz: Welches Material wurde verbaut? Stein, Echtholz und Marmor sind beispielsweise deutlich wertiger als ein Objekt, das aus Fertigelementen errichtet wurde.
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Maßgeblich für die Wertermittlung ist auch die En­er­gie­ef­fi­zi­enz, die unter anderem vom Heizsystem, einer Dämmung von Mauern und Dach und der Beschaffenheit von Fenstern und Türen abhängt.
• Baujahr und Zustand: Wie alt ist das Objekt? Welche In­stand­set­zungs­maß­nah­men und Mo­der­ni­sie­run­gen wurden wann und in welcher Qualität durchgeführt? Besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmelbildung oder Feuchtigkeit? Wertsteigernde Mo­der­ni­sie­run­gen sind beispielsweise der Austausch von Böden und Leitungen sowie ein neues Bad oder eine neue Küche.
• Ausstattung: Immobilien mit gehobener Ausstattung werden teurer bewertet als Immobilien mit einfacher Ausstattung. Insbesondere die Qualität der Einbauten (Küche, Bad, Schränke) beeinflusst den Wert.
• Erschließung und Aus­bau­mög­lich­kei­ten: Relevant sind die Qualität der Anschlüsse für Telefon, schnelles Internet und Wasser. Darüber hinaus spielt es eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie nach Gutdünken ohne Auflagen ausbauen kann. Schränken tragende Wände eine offene Raumgestaltung ein? Können zusätzliche Fenster oder ein Dunstabzug eingebaut werden? Steht das Gebäude oder Teile davon unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?
• Miete: Ist das Objekt vermietet? Seit wann und zu welchen Konditionen?
• Rechte und Belastungen: Ein Blick ins Grundbuch legt wertmindernde Einträge offen. Eine eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie wirkt sich meist negativ auf ihren Verkehrswert aus. Beispiele für wert­be­ein­flus­sen­de Grund­buch­ein­trä­ge sind ein eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurechte (zeitlich begrenztes Recht, ein fremdes Grundstück zu bebauen oder zu nutzen), Vorkaufsrechte, Reallasten (Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen) oder ein Sa­nie­rungs­ver­merk im Rahmen einer städtischen Sanierung.

Wenn Sie eine Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung mit juristischer Tragweite, beispielsweise für

• Baumängel und Bauschäden,
• einen Erb­schafts­streit,
• eine Scheidung,
• eine Schenkung,
• eine Vormundschaft,
• eine Entschädigung,
• Rechte (z.B. Nießbrauch, Wohnrecht) und Belastungen (z.B. Darlehen),
• einen Ver­si­che­rungs­fall oder
• Differenzen mit dem Finanzamt haben,
• sollten Sie auf einen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter in Winkelstedt bei Kalbe, Milde zurückgreifen, der
• von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt
• oder von DEKRA, DIA, EIPOS, HypZert oder TÜV nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert wurde.

Gutachter mit entsprechenden Zer­ti­fi­zie­run­gen wenden ge­set­zes­kon­for­me Be­wer­tungs­ver­fah­ren an, die vor Gericht Bestand haben. Um sicher zu gehen, lassen Sie sich aktuelle, gültige Zertifikate zeigen.

Jede Immobilie wird anders bewertet. In Deutschland gibt es drei ge­set­zes­kon­for­me Be­wer­tungs­ver­fah­ren zur Wertermittlung von Immobilien: Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren und Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren.

Ein Einfamilienhaus wird anders bewertet als ein Reihenhaus oder eine Dop­pel­haus­hälf­te. Ein alleinstehendes Haus mit Garten hat einen deutlich höheren Verkehrswert als ein vergleichbares Reihenhaus in ähnlichem Zustand im gleichen Viertel. Maßgeblich für die Wertermittlung bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern in Winkelstedt bei Kalbe, Milde ist zudem das Verhältnis von gemeinsam genutzten Flächen (Garten, Keller, Dachboden, Schwimmbad) und tatsächlichem Wohnraum.

Bei Wohnungen ist nicht nur die Lage innerhalb von Winkelstedt bei Kalbe, Milde entscheidend, sondern auch die Lage innerhalb des Gebäudes. Wohnungen im Erdgeschoss sind meistens weniger Wert als in darüber liegenden Stockwerken. Ein Aufzug bringt zusätzliche Pluspunkte für den Verkehrswert. Wohnungen ohne Badfenster oder ohne Balkon sind weniger wert und begehrt als solche mit. Natürlich sind der Zustand, die Ausstattung und Mo­der­ni­sie­run­gen (zum Beispiel ein Dunstabzug) ebenfalls wichtige Faktoren für die individuelle Wertermittlung einer Wohnung in Winkelstedt bei Kalbe, Milde.

Entscheidend ist außerdem, ob, wie lange und zu welchem Preis die Wohnung vermietet ist oder ob es sich um eine Ei­gen­tums­woh­nung handelt. Für Ei­gen­tums­woh­nun­gen eignet sich das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, während der Wert von vermieteten Wohnungen im Rahmen eines Verkehrswert- oder Miet­wert­gut­ach­tens vorrangig mit dem Er­trags­wert­ver­fah­ren berechnet wird.