Immobilienbewertung Wandsbek

Mit dem Vergleichswertverfahren für Immobilien wird der Verkehrswert von vergleichbaren Immobilien (Lage, Baujahr, Bausubstanz, Ausstattung, Fläche etc.) gesetzeskonform ermittelt. Grundlage für die Wertermittlung sind erzielte Kaufpreise (und damit Vergleichswerte) für ähnliche Objekte. Das Vergleichswertverfahren gilt als präzise Methode zur Verkehrswertermittlung und eignet sich besonders gut für Eigentumswohnungen.

Ein Vollgutachten ist ein anderer Begriff für ein Verkehrswertgutachten. Dabei handelt es sich um ein Immobiliengutachten, das den aktuellen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Der Verkehrswert ist laut §194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Geschäftsbedingungen erzielt werden kann. Er wird über eines von drei normierten und in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Bewertungsverfahren berechnet.

Ein Vollgutachten unterscheidet sich von einem Kurzgutachten hauptsächlich dadurch, dass es vor Gericht und bei Behörden anerkannt wird. Hingegen gilt ein Kurzgutachten nur im privaten Bereich. Kurzgutachten sind ab 990 Euro zu bekommen, Vollgutachten kosten mindestens 1.600 Euro.

Ein Immobiliengutachter nimmt zuerst den Zustand einer Immobilie persönlich vor Ort in Augenschein. Er begutachtet dabei vor allem Dach, Fassade, Fenster und die Heizungsanlage. Außerdem achtet er auf die Bausubstanz, Elektrik und Leitungen, den energetischen und technischen Zustand des Gebäudes, Pilz- und Schädlingsbefall, Feuchtigkeit (Schimmel) und Umweltfaktoren wie Lärm.

Zusätzlich spielen die Informationen aus Dokumenten wie einem aktuellen Grundbuchauszug, der Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baugenehmigungen, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Grundrissskizzen, Kubaturberechnung, Lageplan, Energieausweis, Teilungserklärung, gegebenenfalls Mietaufstellung und Mietvertrag, sowie Modernisierungen und Instandsetzung eine Rolle für die Wertermittlung.

Anschließend ermittelt ein Immobiliengutachter gesetzeskonform anhand von Kriterien und Berechnungsformeln, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt sind, den Verkehrswert der Immobilie.

Das Mietpreisniveau in Wandsbek hängt vor allem von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Bruttogrundfläche und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Wandsbek gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Für folgende Ausstattungsmerkmale werden Aufschläge in Höhe von mehr als nur ein paar Cent eingepreist: Fußbodenheizung, modernes oder hochwertiges Bad, maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, Aufzug sowie hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieteinnahmen bringen zudem getrennte Toiletten, ein Balkon oder Wintergarten, eine Loggia, Dachterrasse oder Terrasse.

Beträchtliche Abzüge gibt es für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grundausstattung oder wenn sich die Kochgelegenheit zwangsläufig im Wohnraum oder Flur befindet.

Bei Schäden am Haus durch Gewitter (zum Beispiel Blitzeinschlag) oder Hagel sollten Betroffene zuerst Ihre Wohngebäudeversicherung kontaktieren. Sind die veranschlagten Reparaturkosten wesentlich höher als die vom Gutachter der Versicherung ermittelte Schadenshöhe, sollten geschädigte Hausbesitzer einen eigenen Sachverständigen zur Plausibilisierung des Versicherungsgutachtens einschalten.

Der Bodenwert gibt an, wie viel ein unbebautes Grundstück wert ist. Der Bodenwert wird auch als Grundstückswert bezeichnet. Immobiliengutachter berechnen den Bodenwert mithilfe von in den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerten oder mit dem Vergleichswertverfahren.

Je nach Art des Gutachtens bzw. des Anlasses dafür kommen andere Gesetze zur Anwendung. Ein seriöser und qualifizierter Immobiliengutachter weiß, welche Gesetze er einhalten und welche Bewertungsverfahren er anwenden muss. In den meisten Fällen geht es bei Immobiliengutachten um eine Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, während Bodenrichtwerte in § 196 BauGB geregelt sind.

Hinsichtlich der in Deutschland vor Gericht zulässigen Bewertungsverfahren für Immobilien existieren drei gesetzeskonforme Methoden zur Berechnung des Marktwertes einer Immobilie:

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewandt. Das Vergleichswertverfahren, bei dem Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien von Bedeutung sind, eignet sich besonders bei Eigentumswohnungen. Das Sachwertverfahren kommt vorrangig bei Ein- und Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sowie industriellen und infrastrukturellen Grundstücken (zum Beispiel Bahnhöfe) zum Einsatz. Geregelt sind diese drei gesetzeskonformen Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Grundstücke werden anders bewertet als Immobilien. Während bei der Wertermittlung für Häuser viele Faktoren wie Bausubstanz, Zustand, Modernisierungen, Ausstattung und Lage mit Infrastruktur eine Rolle spielen, geht es bei Grundstücken primär um die Lage.

Entscheidend für den Wert eines Grundstücks ist dessen Bodenwert. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert mal der Anzahl Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss mindestens alle zwei Jahre für unterschiedliche Zonen innerhalb von Wandsbek ermittelt. Maßgeblich hierfür sind die Durchschnittswerte von Grundstücksverkäufen innerhalb der Bodenrichtwertzone.

Ist ein Teil des Grundstücks, zum Beispiel aufgrund von Rechten, Belastungen, schlechter Bodenqualität oder beispielsweise Hanglage nicht bebaubar, wird dies wertmindernd bei der Ermittlung des Grundstückswertes berücksichtigt.