Immobilien­bewertung
Trittau

Das Mietpreisniveau in Trittau hängt vor allem von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Brut­to­grund­flä­che und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Trittau gibt Aufschluss über die durch­schnitt­li­chen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Für folgende Aus­stat­tungs­merk­ma­le werden Aufschläge in Höhe von mehr als nur ein paar Cent eingepreist: Fußbodenheizung, modernes oder hochwertiges Bad, maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, Aufzug sowie hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieteinnahmen bringen zudem getrennte Toiletten, ein Balkon oder Wintergarten, eine Loggia, Dachterrasse oder Terrasse.

Beträchtliche Abzüge gibt es für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grund­aus­stat­tung oder wenn sich die Kochgelegenheit zwangsläufig im Wohnraum oder Flur befindet.

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Zur Berechnung sind in Deutschland drei ge­set­zes­kon­for­me, in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelte Be­wer­tungs­ver­fah­ren zulässig: Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren und Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Entscheidende Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind ihr Zustand, ihre Lage, die Markt­kon­di­tio­nen sowie Grund­stücks­merk­ma­le wie Brut­to­grund­flä­che, Mo­der­ni­sie­run­gen sowie im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen.

Grundstücke werden anders bewertet als Immobilien. Während bei der Wertermittlung für Häuser viele Faktoren wie Bausubstanz, Zustand, Mo­der­ni­sie­run­gen, Ausstattung und Lage mit Infrastruktur eine Rolle spielen, geht es bei Grundstücken primär um die Lage.

Entscheidend für den Wert eines Grundstücks ist dessen Bodenwert. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert mal der Anzahl Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte werden vom Gut­ach­ter­aus­schuss mindestens alle zwei Jahre für un­ter­schied­li­che Zonen innerhalb von Trittau ermittelt. Maßgeblich hierfür sind die Durch­schnitts­wer­te von Grund­stücks­ver­käu­fen innerhalb der Bo­den­richt­wert­zo­ne.

Ist ein Teil des Grundstücks, zum Beispiel aufgrund von Rechten, Belastungen, schlechter Bodenqualität oder beispielsweise Hanglage nicht bebaubar, wird dies wertmindernd bei der Ermittlung des Grund­stücks­wer­tes berücksichtigt.

Wenn Sie ein Gutachten zur Verwendung vor Gericht oder gegenüber Behörden benötigen, muss es sich um ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten handeln. Dieses wird auch als Vollgutachten bezeichnet.

Ein Kurzgutachten für Immobilien ist zwar genauso fundiert wie ein Vollgutachten, hat vor Gericht und bei Behörden aber keine Gültigkeit. Daher werden Kurzgutachten lediglich bei privaten Anliegen wie dem Kauf oder Verkauf von Immobilien, au­ßer­ge­richt­li­chen Einigungen bei Erbschaften oder Scheidungen oder der Ver­mö­gens­pla­nung erstellt.

Jede Immobilie wird anders bewertet. In Deutschland gibt es drei ge­set­zes­kon­for­me Be­wer­tungs­ver­fah­ren zur Wertermittlung von Immobilien: Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren und Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren.

Ein Einfamilienhaus wird anders bewertet als ein Reihenhaus oder eine Dop­pel­haus­hälf­te. Ein alleinstehendes Haus mit Garten hat einen deutlich höheren Verkehrswert als ein vergleichbares Reihenhaus in ähnlichem Zustand im gleichen Viertel. Maßgeblich für die Wertermittlung bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern in Trittau ist zudem das Verhältnis von gemeinsam genutzten Flächen (Garten, Keller, Dachboden, Schwimmbad) und tatsächlichem Wohnraum.

Bei Wohnungen ist nicht nur die Lage innerhalb von Trittau entscheidend, sondern auch die Lage innerhalb des Gebäudes. Wohnungen im Erdgeschoss sind meistens weniger Wert als in darüber liegenden Stockwerken. Ein Aufzug bringt zusätzliche Pluspunkte für den Verkehrswert. Wohnungen ohne Badfenster oder ohne Balkon sind weniger wert und begehrt als solche mit. Natürlich sind der Zustand, die Ausstattung und Mo­der­ni­sie­run­gen (zum Beispiel ein Dunstabzug) ebenfalls wichtige Faktoren für die individuelle Wertermittlung einer Wohnung in Trittau.

Entscheidend ist außerdem, ob, wie lange und zu welchem Preis die Wohnung vermietet ist oder ob es sich um eine Ei­gen­tums­woh­nung handelt. Für Ei­gen­tums­woh­nun­gen eignet sich das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, während der Wert von vermieteten Wohnungen im Rahmen eines Verkehrswert- oder Miet­wert­gut­ach­tens vorrangig mit dem Er­trags­wert­ver­fah­ren berechnet wird.

Der Ertragswert einer Immobilie wird bei vermieteten und verpachteten Objekten grundsätzlich anhand der Einnahmen, die die Immobilie abwirft, ermittelt. Neben dem Ge­bäu­de­er­trags­wert fließt der Bodenwert in die Berechnung mit ein. Beide Werte werden im Rahmen des ge­set­zes­kon­for­men Er­trags­wert­ver­fah­rens addiert, um den korrekten Ertragswert der Immobilie zu erhalten.

Je nach Art des Gutachtens bzw. des Anlasses dafür kommen andere Gesetze zur Anwendung. Ein seriöser und qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter weiß, welche Gesetze er einhalten und welche Be­wer­tungs­ver­fah­ren er anwenden muss. In den meisten Fällen geht es bei Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten um eine Ver­kehrs­wert­ermitt­lung. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, während Bodenrichtwerte in § 196 BauGB geregelt sind.

Hinsichtlich der in Deutschland vor Gericht zulässigen Be­wer­tungs­ver­fah­ren für Immobilien existieren drei ge­set­zes­kon­for­me Methoden zur Berechnung des Marktwertes einer Immobilie:

Das Er­trags­wert­ver­fah­ren wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewandt. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, bei dem Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien von Bedeutung sind, eignet sich besonders bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen. Das Sach­wert­ver­fah­ren kommt vorrangig bei Ein- und Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en, unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sowie industriellen und in­fra­struk­tu­rel­len Grundstücken (zum Beispiel Bahnhöfe) zum Einsatz. Geregelt sind diese drei ge­set­zes­kon­for­men Verfahren in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV).

Ein Vollgutachten ist ein anderer Begriff für ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten. Dabei handelt es sich um ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten, das den aktuellen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Der Verkehrswert ist laut §194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Ge­schäfts­be­din­gun­gen erzielt werden kann. Er wird über eines von drei normierten und in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelten Be­wer­tungs­ver­fah­ren berechnet.

Ein Vollgutachten unterscheidet sich von einem Kurzgutachten hauptsächlich dadurch, dass es vor Gericht und bei Behörden anerkannt wird. Hingegen gilt ein Kurzgutachten nur im privaten Bereich. Kurzgutachten sind ab 990 Euro zu bekommen, Vollgutachten kosten mindestens 1.600 Euro.