Immobilienbewertung Taunusstein

Bodenrichtwerte für Hessen können Sie auf dem Landesportal der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einsehen.

Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung, die Grundstückseigentümer für Ihre Immobilie dulden müssen. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten sind Baulasten in Hessen nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie wissen, ob eine Immobilie in Hessen Baulasten hat, müssen Sie einen Baulasten-Auszug bei der zuständigen Baubehörde Ihres Kreises anfordern.

Achten Sie auf die folgenden Aspekte und Maßnahmen, um den Wert Ihrer Immobilie auf dem höchstmöglichen Preisniveau zu halten:

• Modernisierung und Instandhaltung: Ihr Bad ist noch von 1980, die Küche hat ihren Zenit überschritten, durch die Fenster zieht es, die Räume neigen mangels Wärmedämmung zu Schimmel, die Heizungsanlage und die elektrischen Leitungen sind veraltet und das Parkett ist zerkratzt? Investieren Sie in notwendige und wertsteigernde Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen, mit denen Sie Ausstattung, Zustand und Energieeffizienz Ihrer Immobilie und damit auch den Wert steigern!
  
  Achten Sie jedoch darauf, dass Sie kein Geld in Investitionen stecken, die einem Käufer, der selbst in der Immobilie wohnen möchte, in seiner gestalterischen Freiheit einschränken. Beheben Sie aber unbedingt offenkundige Schäden wie Risse in den Wänden. Am besten machen Sie das zügig, sobald Sie von dem Schaden oder Verschleiß erfahren und nicht auf den letzten Drücker, wenn womöglich noch geklärt werden muss, wer für die Schadensbehebung aufkommen muss.
• Energieeffizienz: Immobilien mit hohen Energieeffizienzwerten in den Klassen A und B verkaufen sich besser bzw. teurer als Objekte, die mit Ach und Krach auf einen gerade noch akzeptablen Wert der Kategorie E oder F kommen. Eine neue Heizanlage, wassersparende Armaturen oder Wärmedämmungen der Fassade können die Energieeffizienz erheblich verbessern. Modernisierungen und Umbauten, die der Energieeffizienz dienen, werden übrigens häufig staatlich gefördert oder ermöglichen die Aufnahme von Krediten mit niedrigen Zinsen.
• Bereinigen Sie Belastungen im Grundbuch, falls möglich. Hypotheken, Reallasten, Nießbrauch, Wohnrecht oder Nutzungsrechte benachbarter Grundstücke (zum Beispiel Wegerecht) senken den Wert einer Immobilie beträchtlich. Um die Belastungen löschen zu lassen, benötigen Sie allerdings ausreichend finanzielle Mittel und die Zustimmung Betroffener.
• Möchten Sie eine Wohnung an Kapitalanleger verkaufen, kann es durchaus ein Vorteil sein, wenn die Wohnung von einem zuverlässigen Mieter bewohnt wird. Wichtig ist, dass die Mieteinnahmen an das derzeitige Mietpreisniveau in Taunusstein angepasst sind. Der Mieter sollte möglichst erst wenige Jahre in der Wohnung leben und keine langlaufende Mietgarantie oder -laufzeit haben, da der Eigentümer mit steigender Mietdauer längere Kündigungsfristen einhalten muss.

Wenn Sie ein Gutachten zur Verwendung vor Gericht oder gegenüber Behörden benötigen, muss es sich um ein Verkehrswertgutachten handeln. Dieses wird auch als Vollgutachten bezeichnet.

Ein Kurzgutachten für Immobilien ist zwar genauso fundiert wie ein Vollgutachten, hat vor Gericht und bei Behörden aber keine Gültigkeit. Daher werden Kurzgutachten lediglich bei privaten Anliegen wie dem Kauf oder Verkauf von Immobilien, außergerichtlichen Einigungen bei Erbschaften oder Scheidungen oder der Vermögensplanung erstellt.

Die Aufgaben von selbstständigen, unabhängigen Gutachterausschüssen sind in § 192 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Sie ermitteln Grundstückswerte und Bodenrichtwerte im Sinne der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt sachkundig. Dazu erhalten die Gutachterausschüsse von den Notaren Kopien aller Immobilientransaktionen in ihrem Zuständigkeitsbereich. Die Daten aus den Kaufverträgen, die bei der Wertermittlung eine Rolle spielen, werden von den Ausschüssen in einer Kaufpreissammlung aufgeführt und die Daten mit mathematisch-statistischen Methoden analysiert. Die so ermittelten Grundstückswerte und Bodenrichtwerte dienen als Grundlage von Verkehrswertgutachten und Beleihungswertgutachten.

Gutachterausschüsse erstellen auch selbst Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb ihres regionalen Zuständigkeitsbereichs. Gutachter im Ausschuss dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für die der Gutachterausschuss gebildet wird, beschäftigt sein. Üblicherweise werden Gutachterausschüsse alle zwei Jahre einberufen.

Eine Immobilienbewertung durch einen professionellen Gutachter sollten Sie vornehmen lassen,

• um den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln,
• um beim Kauf einer Immobilie nicht übervorteilt zu werden,
• um die Entscheidung für eine Kapitalanlage fundiert treffen zu können,
• um Wertsteigerungen durch Instandsetzungen und Modernisierungen zu berücksichtigen,
• um in Streitfällen wie Erbschaft oder Scheidung mit einem plausiblen Verkehrswert zu argumentieren,
• zur Überprüfung der Steuer bei Erbschaft oder Schenkung,
• um bei einer Schadensmeldung die korrekte Versicherungssumme von Ihrem Gebäudeversicherer zu kassieren,
• um Differenzen mit dem Finanzamt aus dem Weg zu räumen,
• um vor Gericht eine neutrale und gesetzeskonforme Wertermittlung als Entscheidungsgrundlage vorlegen zu können,
• um ein Darlehen von der Bank zu erhalten oder das Grundstück beleihen zu können,
• um auf der Immobilie lastende Rechte wie Nießbrauch und Wohnrecht im Verkehrswert widerzuspiegeln,
• um einen angemessen hohen Ausgangswert bei einer Vormundschaft, Entschädigung, Enteignung, Zwangs- oder Teilungsversteigerung zu präsentieren,
• um den Schaden von Baupfusch beziffern und eine Beweissicherung durch einen unabhängigen Dritten gewährleisten zu können,
• um die stillen Reserven bei der Bilanzierung des Betriebsvermögens anzugeben,
• um Betriebsvermögen in Privatvermögen zu überführen.

Denn die Wertermittlung eines zertifizierten und unabhängigen Immobiliengutachters nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren hat Gewicht bei Banken, Finanzbehörden, Gerichten, Investoren, Käufern und Verkäufern.

Nein, Bodenwert und Bodenrichtwert sind unterschiedliche Begriffe. Der Bodenwert gibt den Wert eines unbebauten Grundstücks an.

Der Bodenrichtwert ist der Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens. Grundlage für den Bodenrichtwert sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden. Der Bodenrichtwert ist also ein Durchschnittswert, der aus Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Mit seiner Hilfe wird der Bodenwert ermittelt, sofern das Vergleichswertverfahren daran scheitert. Der Bodenrichtwert ist zudem die Basis für die Grundsteuer, die von den Städten und Gemeinden auf Grundbesitz erhoben wird.

Der Liegenschaftszinssatz wird als Marktanpassungsfaktor für das Ertragswertverfahren benötigt. Er wird in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Nur wenige Stadtverwaltungen geben den Liegenschaftszinssatz öffentlich bekannt. Daher müssen Sie diesen bei Bedarf kostenpflichtig beim Gutachterausschuss Ihrer Region anfragen.

Darüber hinaus veröffentlicht der Immobilienverband Deutschland durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für unterschiedliche Gebäudearten. Momentan gelten allgemein folgende Liegenschaftszinssätze:

• 2,5 bis 3,5 für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser
• 4,0 bis 5,0 für Mehrfamilienhäuser
• 5,0 bis 6,0 für Gebäude mit gemischter Nutzung
• 5,5 bis 6,5 für Geschäftsimmobilien und Bürogebäude
• 6,5 bis 7,5 für reine Gewerbegebäude

Bei schlechter Marktlage oder mehr Angebot als Nachfrage wird ein höherer Liegenschaftszinssatz verwendet. Bei guter Marktlage und geringem Angebot bei hoher Nachfrage werden niedrigere Liegenschaftszinssätze verwendet. Die obige Bandbreite darf als Richtwertskala verstanden werden. Die tatsächlichen Werte können in extremen Situationen außerhalb dieser Skala liegen.