Immobilienbewertung Schwerte

Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen werden der Öffentlichkeit in einem länderübergreifenden Informationssystem für Deutschland (BORIS-D) zur Verfügung gestellt. Amtliche Auskünfte über Bodenrichtwerte bleiben den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte vorbehalten.

Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung, die Grundstückseigentümer für Ihre Immobilie dulden müssen. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten sind Baulasten in Nordrhein-Westfalen nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie wissen, ob eine Immobilie in Nordrhein-Westfalen Baulasten hat, müssen Sie einen Baulasten-Auszug bei der zuständigen Baubehörde anfordern.

Ein Immobiliengutachter ermittelt wesentlich präzisere Verkehrswerte, da er mathematisch-statistische Verfahren anwendet und eine deutlich ausführlichere Datenbasis zur Wertermittlung einbezieht. In die Wertermittlung eines Immobiliengutachters fließen reale Transaktionspreise, die Restnutzungsdauer der Immobilie, angepasste Bodenrichtwerte und im Grundbuch eingetragene Grundstücksrechte und -belastungen ein. Darüber hinaus inspiziert ein Gutachter die Immobilie persönlich und achtet dabei auf viele wertrelevante Faktoren wie die Bausubstanz.

Ein Makler hingegen bezieht sich auf Angebotspreise auf dem Immobilienmarkt und gibt ein paar Objektdaten in ein Bewertungstool ein. Die so ermittelten Marktwerte weichen oft 30 bis 50 Prozent vom realen Verkehrswert ab.

Bei der Wahl eines Gutachters in Schwerte sollten Sie auf dessen tatsächliche Qualifikation achten. Wenn ein Gutachter von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt wurde, ist sein Gutachten auch sein Geld wert. Auch Bausachverständige, die von den Institutionen DEKRA und TÜV zertifiziert wurden, sind befähigt und befugt, gerichtstaugliche Gutachten zu erstellen.

Ihr Gutachter sollte unbedingt nach der EU-Norm IEC 17024 geprüft worden sein und zwei der drei gesetzeskonformen Bewertungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren) anwenden. Ein seriöser Gutachter wird die zu bewertende Immobilie immer persönlich vor Ort gründlich in Augenschein nehmen.

Je nachdem, welches Gutachten Sie benötigen, sollte Ihr Gutachter über eine spezielle Zusatzqualifikation wie zum Beispiel Brandschutz verfügen. Weiterbildungsträger wie DIA, EIPOS und HypZert sorgen für zusätzliche Qualifizierungen und Zertifizierungen von Architekten, Bauingenieuren oder professionellen Immobiliengutachtern. Lassen Sie sich entsprechende Zertifikate zeigen und achten Sie auf deren Gültigkeit.

Wenn Sie ein Gutachten zur Verwendung vor Gericht oder gegenüber Behörden benötigen, muss es sich um ein Verkehrswertgutachten handeln. Dieses wird auch als Vollgutachten bezeichnet.

Ein Kurzgutachten für Immobilien ist zwar genauso fundiert wie ein Vollgutachten, hat vor Gericht und bei Behörden aber keine Gültigkeit. Daher werden Kurzgutachten lediglich bei privaten Anliegen wie dem Kauf oder Verkauf von Immobilien, außergerichtlichen Einigungen bei Erbschaften oder Scheidungen oder der Vermögensplanung erstellt.

Grundstücke werden anders bewertet als Immobilien. Während bei der Wertermittlung für Häuser viele Faktoren wie Bausubstanz, Zustand, Modernisierungen, Ausstattung und Lage mit Infrastruktur eine Rolle spielen, geht es bei Grundstücken primär um die Lage.

Entscheidend für den Wert eines Grundstücks ist dessen Bodenwert. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert mal der Anzahl Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss mindestens alle zwei Jahre für unterschiedliche Zonen innerhalb von Schwerte ermittelt. Maßgeblich hierfür sind die Durchschnittswerte von Grundstücksverkäufen innerhalb der Bodenrichtwertzone.

Ist ein Teil des Grundstücks, zum Beispiel aufgrund von Rechten, Belastungen, schlechter Bodenqualität oder beispielsweise Hanglage nicht bebaubar, wird dies wertmindernd bei der Ermittlung des Grundstückswertes berücksichtigt.

Je nach Art des Gutachtens bzw. des Anlasses dafür kommen andere Gesetze zur Anwendung. Ein seriöser und qualifizierter Immobiliengutachter weiß, welche Gesetze er einhalten und welche Bewertungsverfahren er anwenden muss. In den meisten Fällen geht es bei Immobiliengutachten um eine Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, während Bodenrichtwerte in § 196 BauGB geregelt sind.

Hinsichtlich der in Deutschland vor Gericht zulässigen Bewertungsverfahren für Immobilien existieren drei gesetzeskonforme Methoden zur Berechnung des Marktwertes einer Immobilie:

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewandt. Das Vergleichswertverfahren, bei dem Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien von Bedeutung sind, eignet sich besonders bei Eigentumswohnungen. Das Sachwertverfahren kommt vorrangig bei Ein- und Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sowie industriellen und infrastrukturellen Grundstücken (zum Beispiel Bahnhöfe) zum Einsatz. Geregelt sind diese drei gesetzeskonformen Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Eine Immobilienbewertung durch einen professionellen Gutachter sollten Sie vornehmen lassen,

• um den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln,
• um beim Kauf einer Immobilie nicht übervorteilt zu werden,
• um die Entscheidung für eine Kapitalanlage fundiert treffen zu können,
• um Wertsteigerungen durch Instandsetzungen und Modernisierungen zu berücksichtigen,
• um in Streitfällen wie Erbschaft oder Scheidung mit einem plausiblen Verkehrswert zu argumentieren,
• zur Überprüfung der Steuer bei Erbschaft oder Schenkung,
• um bei einer Schadensmeldung die korrekte Versicherungssumme von Ihrem Gebäudeversicherer zu kassieren,
• um Differenzen mit dem Finanzamt aus dem Weg zu räumen,
• um vor Gericht eine neutrale und gesetzeskonforme Wertermittlung als Entscheidungsgrundlage vorlegen zu können,
• um ein Darlehen von der Bank zu erhalten oder das Grundstück beleihen zu können,
• um auf der Immobilie lastende Rechte wie Nießbrauch und Wohnrecht im Verkehrswert widerzuspiegeln,
• um einen angemessen hohen Ausgangswert bei einer Vormundschaft, Entschädigung, Enteignung, Zwangs- oder Teilungsversteigerung zu präsentieren,
• um den Schaden von Baupfusch beziffern und eine Beweissicherung durch einen unabhängigen Dritten gewährleisten zu können,
• um die stillen Reserven bei der Bilanzierung des Betriebsvermögens anzugeben,
• um Betriebsvermögen in Privatvermögen zu überführen.

Denn die Wertermittlung eines zertifizierten und unabhängigen Immobiliengutachters nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren hat Gewicht bei Banken, Finanzbehörden, Gerichten, Investoren, Käufern und Verkäufern.