Immobilienbewertung Sachsenhausen-Nord

Bodenrichtwerte für Hessen können Sie auf dem Landesportal der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einsehen.

Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung, die Grundstückseigentümer für Ihre Immobilie dulden müssen. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten sind Baulasten in Hessen nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie wissen, ob eine Immobilie in Hessen Baulasten hat, müssen Sie einen Baulasten-Auszug bei der zuständigen Baubehörde Ihres Kreises anfordern.

Bei Schäden am Haus durch Gewitter (zum Beispiel Blitzeinschlag) oder Hagel sollten Betroffene zuerst Ihre Wohngebäudeversicherung kontaktieren. Sind die veranschlagten Reparaturkosten wesentlich höher als die vom Gutachter der Versicherung ermittelte Schadenshöhe, sollten geschädigte Hausbesitzer einen eigenen Sachverständigen zur Plausibilisierung des Versicherungsgutachtens einschalten.

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Zur Berechnung sind in Deutschland drei gesetzeskonforme, in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelte Bewertungsverfahren zulässig: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren. Entscheidende Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind ihr Zustand, ihre Lage, die Marktkonditionen sowie Grundstücksmerkmale wie Bruttogrundfläche, Modernisierungen sowie im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen.

Mit dem Vergleichswertverfahren für Immobilien wird der Verkehrswert von vergleichbaren Immobilien (Lage, Baujahr, Bausubstanz, Ausstattung, Fläche etc.) gesetzeskonform ermittelt. Grundlage für die Wertermittlung sind erzielte Kaufpreise (und damit Vergleichswerte) für ähnliche Objekte. Das Vergleichswertverfahren gilt als präzise Methode zur Verkehrswertermittlung und eignet sich besonders gut für Eigentumswohnungen.

Nach einem Sturm möchten Hausbesitzer die Schäden von Ihrer Wohngebäudeversicherung erstattet bekommen. Um Rechtsstreitigkeiten mit der Versicherung zu vermeiden, empfiehlt sich die Erstellung eines Schadengutachtens durch einen zertifizierten Baugutachter.

Innerhalb weniger Stunden kann ein Baugutachter das Ausmaß der Schäden ganzheitlich erfassen. Um die Reparaturkosten nach einem Sturm möglichst in voller Höhe von der Versicherung zu bekommen, muss das Dach durch Instandhaltungsmaßnahmen allerdings in einem guten Zustand gewesen sein. Davon ungerührt muss die Gebäudeversicherung Sturmschäden erst ab Windstärke 8 (62 km/h) ersetzen.

Wenn Sie eine Wohnung in Sachsenhausen-Nord neu vermieten, müssen Sie Abstriche bei der Nettokaltmiete für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grundausstattung oder wenn sich die Kochgelegenheit im Wohnraum oder Flur befindet, in Kauf nehmen.

Finanzielle Pluspunkte bringen eine Fußbodenheizung, ein modernes oder hochwertiges Bad, eine maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, ein Aufzug und ein hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieten können Sie außerdem für separate Toiletten oder die private Nutzung eines (Quasi-) Außenbereichs (Garten, Balkon, Dachterrasse, Terrasse, Wintergarten, Loggia) verlangen.

Letztendlich hängt das Mietpreisniveau hauptsächlich von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Bruttogrundfläche und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Sachsenhausen-Nord gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

er wichtigste Faktor einer Immobilie in Sachsenhausen-Nord ist ein unveränderlicher: die Lage. Doch die Wertermittlung einer Immobilie hängt von weitaus mehr Faktoren ab. Selbst wenn ähnliche Grundstücke und Objekte im gleichen Stadtteil auf den ersten Blick den Eindruck machen, ungefähr gleich viel wert zu sein, trägt die Summe der folgenden Faktoren zu einer gänzlich unterschiedlichen Wertentwicklung bei:

• Lage: Liegt das Grundstück innerstädtisch und zentral oder in einer eher ländlich geprägten Gegend mit schwacher Infrastruktur? Problembezirk, Szeneviertel oder Wohngebiet im Aufschwung?
• Art und Größe: Handelt es sich um ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte, eine alleinstehende Villa, eine Gewerbeimmobilie, eine Mietwohnung in einem Hochhaus oder eine Eigentumswohnung mit Balkon in einem überschaubaren Geschosswohnungsbau?
• Bausubstanz: Welches Material wurde verbaut? Stein, Echtholz und Marmor sind beispielsweise deutlich wertiger als ein Objekt, das aus Fertigelementen errichtet wurde.
• Energieeffizienz: Maßgeblich für die Wertermittlung ist auch die Energieeffizienz, die unter anderem vom Heizsystem, einer Dämmung von Mauern und Dach und der Beschaffenheit von Fenstern und Türen abhängt.
• Baujahr und Zustand: Wie alt ist das Objekt? Welche Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungen wurden wann und in welcher Qualität durchgeführt? Besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmelbildung oder Feuchtigkeit? Wertsteigernde Modernisierungen sind beispielsweise der Austausch von Böden und Leitungen sowie ein neues Bad oder eine neue Küche.
• Ausstattung: Immobilien mit gehobener Ausstattung werden teurer bewertet als Immobilien mit einfacher Ausstattung. Insbesondere die Qualität der Einbauten (Küche, Bad, Schränke) beeinflusst den Wert.
• Erschließung und Ausbaumöglichkeiten: Relevant sind die Qualität der Anschlüsse für Telefon, schnelles Internet und Wasser. Darüber hinaus spielt es eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie nach Gutdünken ohne Auflagen ausbauen kann. Schränken tragende Wände eine offene Raumgestaltung ein? Können zusätzliche Fenster oder ein Dunstabzug eingebaut werden? Steht das Gebäude oder Teile davon unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?
• Miete: Ist das Objekt vermietet? Seit wann und zu welchen Konditionen?
• Rechte und Belastungen: Ein Blick ins Grundbuch legt wertmindernde Einträge offen. Eine eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie wirkt sich meist negativ auf ihren Verkehrswert aus. Beispiele für wertbeeinflussende Grundbucheinträge sind ein eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurechte (zeitlich begrenztes Recht, ein fremdes Grundstück zu bebauen oder zu nutzen), Vorkaufsrechte, Reallasten (Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen) oder ein Sanierungsvermerk im Rahmen einer städtischen Sanierung.