Immobilienbewertung Pinneberg

Bodenrichtwerte für Schleswig-Holstein werden der Öffentlichkeit in einem länderübergreifenden Informationssystem für Deutschland (BORIS-D) zur Verfügung gestellt. Amtliche Auskünfte über Bodenrichtwerte bleiben den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte vorbehalten.

Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung, die Grundstückseigentümer für Ihre Immobilie dulden müssen. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten sind Baulasten in Schleswig-Holstein nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie wissen, ob eine Immobilie in Schleswig-Holstein Baulasten hat, müssen Sie einen Baulasten-Auszug bei der zuständigen Baubehörde anfordern. Hier finden Sie die zuständige Baubehörde für Ihre Immobilie in Schleswig-Holstein.

Der Liegenschaftszinssatz wird als Marktanpassungsfaktor für das Ertragswertverfahren benötigt. Er wird in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Nur wenige Stadtverwaltungen geben den Liegenschaftszinssatz öffentlich bekannt. Daher müssen Sie diesen bei Bedarf kostenpflichtig beim Gutachterausschuss Ihrer Region anfragen.

Darüber hinaus veröffentlicht der Immobilienverband Deutschland durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für unterschiedliche Gebäudearten. Momentan gelten allgemein folgende Liegenschaftszinssätze:

• 2,5 bis 3,5 für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser
• 4,0 bis 5,0 für Mehrfamilienhäuser
• 5,0 bis 6,0 für Gebäude mit gemischter Nutzung
• 5,5 bis 6,5 für Geschäftsimmobilien und Bürogebäude
• 6,5 bis 7,5 für reine Gewerbegebäude

Bei schlechter Marktlage oder mehr Angebot als Nachfrage wird ein höherer Liegenschaftszinssatz verwendet. Bei guter Marktlage und geringem Angebot bei hoher Nachfrage werden niedrigere Liegenschaftszinssätze verwendet. Die obige Bandbreite darf als Richtwertskala verstanden werden. Die tatsächlichen Werte können in extremen Situationen außerhalb dieser Skala liegen.

Das Mietpreisniveau in Pinneberg hängt vor allem von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Bruttogrundfläche und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Pinneberg gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Für folgende Ausstattungsmerkmale werden Aufschläge in Höhe von mehr als nur ein paar Cent eingepreist: Fußbodenheizung, modernes oder hochwertiges Bad, maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, Aufzug sowie hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieteinnahmen bringen zudem getrennte Toiletten, ein Balkon oder Wintergarten, eine Loggia, Dachterrasse oder Terrasse.

Beträchtliche Abzüge gibt es für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grundausstattung oder wenn sich die Kochgelegenheit zwangsläufig im Wohnraum oder Flur befindet.

Ein Immobiliengutachter ermittelt wesentlich präzisere Verkehrswerte, da er mathematisch-statistische Verfahren anwendet und eine deutlich ausführlichere Datenbasis zur Wertermittlung einbezieht. In die Wertermittlung eines Immobiliengutachters fließen reale Transaktionspreise, die Restnutzungsdauer der Immobilie, angepasste Bodenrichtwerte und im Grundbuch eingetragene Grundstücksrechte und -belastungen ein. Darüber hinaus inspiziert ein Gutachter die Immobilie persönlich und achtet dabei auf viele wertrelevante Faktoren wie die Bausubstanz.

Ein Makler hingegen bezieht sich auf Angebotspreise auf dem Immobilienmarkt und gibt ein paar Objektdaten in ein Bewertungstool ein. Die so ermittelten Marktwerte weichen oft 30 bis 50 Prozent vom realen Verkehrswert ab.

Der Sachwert einer Immobilie stellt den rein materiellen Wert des Objektes dar. Zu seiner Berechnung gemäß Sachwertverfahren werden der Bodenwert, die Gebäude-Herstellungskosten und der bauliche Wert der Außenanlagen berücksichtigt. Sind die Herstellungskosten unbekannt, ermittelt ein sachverständiger Gutachter alternativ den Gebäude-Sachwert anhand der Bausubstanz und wertmindernden Faktoren wie Abnutzung, Verschleiß und der Restnutzungsdauer. Unabhängig davon, ob die Herstellungskosten bekannt sind oder der Gebäude-Sachwert ermittelt werden muss, wird der endgültige Sachwert durch einen lokalen Marktanpassungsfaktor, der von den Gutachterausschüssen regelmäßig (mindestens alle zwei Jahre) ermittelt wird, berechnet.

Achten Sie auf die folgenden Aspekte und Maßnahmen, um den Wert Ihrer Immobilie auf dem höchstmöglichen Preisniveau zu halten:

• Modernisierung und Instandhaltung: Ihr Bad ist noch von 1980, die Küche hat ihren Zenit überschritten, durch die Fenster zieht es, die Räume neigen mangels Wärmedämmung zu Schimmel, die Heizungsanlage und die elektrischen Leitungen sind veraltet und das Parkett ist zerkratzt? Investieren Sie in notwendige und wertsteigernde Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen, mit denen Sie Ausstattung, Zustand und Energieeffizienz Ihrer Immobilie und damit auch den Wert steigern!
  
  Achten Sie jedoch darauf, dass Sie kein Geld in Investitionen stecken, die einem Käufer, der selbst in der Immobilie wohnen möchte, in seiner gestalterischen Freiheit einschränken. Beheben Sie aber unbedingt offenkundige Schäden wie Risse in den Wänden. Am besten machen Sie das zügig, sobald Sie von dem Schaden oder Verschleiß erfahren und nicht auf den letzten Drücker, wenn womöglich noch geklärt werden muss, wer für die Schadensbehebung aufkommen muss.
• Energieeffizienz: Immobilien mit hohen Energieeffizienzwerten in den Klassen A und B verkaufen sich besser bzw. teurer als Objekte, die mit Ach und Krach auf einen gerade noch akzeptablen Wert der Kategorie E oder F kommen. Eine neue Heizanlage, wassersparende Armaturen oder Wärmedämmungen der Fassade können die Energieeffizienz erheblich verbessern. Modernisierungen und Umbauten, die der Energieeffizienz dienen, werden übrigens häufig staatlich gefördert oder ermöglichen die Aufnahme von Krediten mit niedrigen Zinsen.
• Bereinigen Sie Belastungen im Grundbuch, falls möglich. Hypotheken, Reallasten, Nießbrauch, Wohnrecht oder Nutzungsrechte benachbarter Grundstücke (zum Beispiel Wegerecht) senken den Wert einer Immobilie beträchtlich. Um die Belastungen löschen zu lassen, benötigen Sie allerdings ausreichend finanzielle Mittel und die Zustimmung Betroffener.
• Möchten Sie eine Wohnung an Kapitalanleger verkaufen, kann es durchaus ein Vorteil sein, wenn die Wohnung von einem zuverlässigen Mieter bewohnt wird. Wichtig ist, dass die Mieteinnahmen an das derzeitige Mietpreisniveau in Pinneberg angepasst sind. Der Mieter sollte möglichst erst wenige Jahre in der Wohnung leben und keine langlaufende Mietgarantie oder -laufzeit haben, da der Eigentümer mit steigender Mietdauer längere Kündigungsfristen einhalten muss.

Ein Immobiliengutachter ermittelt nach einer Überschwemmung das Ausmaß des vom Hochwasser verursachten Schadens. Dabei muss es sich nicht unbedingt um Schäden durch ein überlaufendes Gewässer handeln, sondern auch Starkregen oder ein Rückstau in der Kanalisation kann Hochwasserschäden verursachen. Ein professionelles Schadengutachten hat gegenüber Versicherungen Gewicht.

Achtung: Die Wohngebäudeversicherung deckt in ihrem Standard-Umfang keine Schäden durch Überschwemmungen ab. Hochwasserrisiko muss zusätzlich in Form einer Elementarschadensversicherung (alternativ: Naturgefahrenversicherung) abgesichert werden. Eine Versicherung mit Hochwasserschutz deckt durch Überschwemmungen verursachte Schäden am Wohngebäude ab und übernimmt die Kosten für die Trockenlegung, anfallende Reparaturen oder schlimmstenfalls den Abriss bei Totalschaden sowie den Neubau eines gleichwertigen Hauses. Ist das Gebäude nach einem Hochwasser vorübergehend unbewohnbar oder wird es komplett zerstört, kommen leistungsstarke Versicherer auch für Übernachtungskosten auf.

Die Wohngebäudeversicherung mit Hochwasserschutz kommt nicht für die Kosten der Einrichtung auf. Hierfür springt die Hausratsversicherung ein.