Immobilien­bewertung
Pforzen

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Zur Berechnung sind in Deutschland drei ge­set­zes­kon­for­me, in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelte Be­wer­tungs­ver­fah­ren zulässig: Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren und Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Entscheidende Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind ihr Zustand, ihre Lage, die Markt­kon­di­tio­nen sowie Grund­stücks­merk­ma­le wie Brut­to­grund­flä­che, Mo­der­ni­sie­run­gen sowie im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen.

Der Grundstückswert gibt an, wie viel ein unbebautes Grundstück wert ist. Er wird auch als Bodenwert bezeichnet. Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ermitteln den Grundstückswert per Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren oder anhand von Bo­den­richt­wer­ten, die mindestens alle zwei Jahre in den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen festgelegt werden.

Der Preis einer Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung oder Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tens in Pforzen hängt vom Umfang und der Komplexität der zu bewertenden Immobilie ab. Beeinflusst wird der Preis beispielsweise von der Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie) sowie von der Wohn- und Nutzfläche. Kümmert sich der Gutachter, der die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung vornimmt, zusätzlich um die Beschaffung von Dokumenten, fließen die Auslagen in den Preis mit ein.

Über den Daumen gepeilt betragen die Kosten für ein aus­sa­ge­kräf­ti­ges Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten mindestens 2.790 Euro. Für ein Kurzgutachten müssen Sie mindestens 1.690 Euro einkalkulieren.

Der wichtigste Faktor einer Immobilie in Pforzen ist ein un­ver­än­der­li­cher: die Lage. Doch die Wertermittlung einer Immobilie hängt von weitaus mehr Faktoren ab. Selbst wenn ähnliche Grundstücke und Objekte im gleichen Stadtteil auf den ersten Blick den Eindruck machen, ungefähr gleich viel wert zu sein, trägt die Summe der folgenden Faktoren zu einer gänzlich un­ter­schied­li­chen Wertentwicklung bei:

• Lage: Liegt das Grundstück innerstädtisch und zentral oder in einer eher ländlich geprägten Gegend mit schwacher Infrastruktur? Problembezirk, Szeneviertel oder Wohngebiet im Aufschwung?
• Art und Größe: Handelt es sich um ein Reihenhaus, eine Dop­pel­haus­hälf­te, eine alleinstehende Villa, eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie, eine Mietwohnung in einem Hochhaus oder eine Ei­gen­tums­woh­nung mit Balkon in einem überschaubaren Ge­schoss­woh­nungs­bau?
• Bausubstanz: Welches Material wurde verbaut? Stein, Echtholz und Marmor sind beispielsweise deutlich wertiger als ein Objekt, das aus Fertigelementen errichtet wurde.
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Maßgeblich für die Wertermittlung ist auch die En­er­gie­ef­fi­zi­enz, die unter anderem vom Heizsystem, einer Dämmung von Mauern und Dach und der Beschaffenheit von Fenstern und Türen abhängt.
• Baujahr und Zustand: Wie alt ist das Objekt? Welche In­stand­set­zungs­maß­nah­men und Mo­der­ni­sie­run­gen wurden wann und in welcher Qualität durchgeführt? Besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmelbildung oder Feuchtigkeit? Wertsteigernde Mo­der­ni­sie­run­gen sind beispielsweise der Austausch von Böden und Leitungen sowie ein neues Bad oder eine neue Küche.
• Ausstattung: Immobilien mit gehobener Ausstattung werden teurer bewertet als Immobilien mit einfacher Ausstattung. Insbesondere die Qualität der Einbauten (Küche, Bad, Schränke) beeinflusst den Wert.
• Erschließung und Aus­bau­mög­lich­kei­ten: Relevant sind die Qualität der Anschlüsse für Telefon, schnelles Internet und Wasser. Darüber hinaus spielt es eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie nach Gutdünken ohne Auflagen ausbauen kann. Schränken tragende Wände eine offene Raumgestaltung ein? Können zusätzliche Fenster oder ein Dunstabzug eingebaut werden? Steht das Gebäude oder Teile davon unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?
• Miete: Ist das Objekt vermietet? Seit wann und zu welchen Konditionen?
• Rechte und Belastungen: Ein Blick ins Grundbuch legt wertmindernde Einträge offen. Eine eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie wirkt sich meist negativ auf ihren Verkehrswert aus. Beispiele für wert­be­ein­flus­sen­de Grund­buch­ein­trä­ge sind ein eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurechte (zeitlich begrenztes Recht, ein fremdes Grundstück zu bebauen oder zu nutzen), Vorkaufsrechte, Reallasten (Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen) oder ein Sa­nie­rungs­ver­merk im Rahmen einer städtischen Sanierung.

Der Lie­gen­schafts­zins­satz wird als Markt­an­pas­sungs­fak­tor für das Er­trags­wert­ver­fah­ren benötigt. Er wird in den Grund­stücks­markt­be­rich­ten der Gut­ach­ter­aus­schüs­se veröffentlicht. Nur wenige Stadt­ver­wal­tun­gen geben den Lie­gen­schafts­zins­satz öffentlich bekannt. Daher müssen Sie diesen bei Bedarf kostenpflichtig beim Gut­ach­ter­aus­schuss Ihrer Region anfragen.

Darüber hinaus veröffentlicht der Im­mo­bi­li­en­ver­band Deutschland durch­schnitt­li­che Lie­gen­schafts­zins­sät­ze für un­ter­schied­li­che Gebäudearten. Momentan gelten allgemein folgende Lie­gen­schafts­zins­sät­ze:

• 2,5 bis 3,5 für Ei­gen­tums­woh­nun­gen, Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser
• 4,0 bis 5,0 für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser
• 5,0 bis 6,0 für Gebäude mit gemischter Nutzung
• 5,5 bis 6,5 für Ge­schäfts­im­mo­bi­li­en und Bürogebäude
• 6,5 bis 7,5 für reine Gewerbegebäude

Bei schlechter Marktlage oder mehr Angebot als Nachfrage wird ein höherer Lie­gen­schafts­zins­satz verwendet. Bei guter Marktlage und geringem Angebot bei hoher Nachfrage werden niedrigere Lie­gen­schafts­zins­sät­ze verwendet. Die obige Bandbreite darf als Richtwertskala verstanden werden. Die tatsächlichen Werte können in extremen Situationen außerhalb dieser Skala liegen.

Wenn Sie die benötigten Dokumente nicht vorliegen haben, können Sie Ihrem Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter eine Vollmacht erteilen, damit dieser die für die korrekte Bewertung Ihrer Immobilie unerlässlichen Unterlagen bei den zuständigen Behörden beschafft. Selbst­ver­ständ­lich können Sie die einzelnen Dokumente auch selbst organisieren.

• Den amtlichen Lageplan erhalten Sie im Lie­gen­schafts­amt Ihrer Gemeinde.
• Den Grundbuchauszug fordern Sie im Grundbuchamt an, das dem für Ihren Wohnort zuständigen Amtsgericht angehört.
• Bau­ge­neh­mi­gun­gen, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Grund­riss­skiz­zen sowie die Wohn- und Nutz­flä­chen­be­rech­nung werden bei der zuständigen Bau­auf­sichts­be­hör­de verwahrt.
• Sofern Sie keinen Energieausweis haben, erstellt diesen beispielsweise ein befähigter Schorn­stein­fe­ger­meis­ter oder direkt Ihr qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter für Sie.
• Eine Übersicht über Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen fertigen Sie anhand von Hand­wer­ker­rech­nun­gen mit Leis­tungs­be­schrei­bun­gen selbst an. Bei vermieteten Objekten kann die Hausverwaltung behilflich sein – auch bei einer Mietaufstellung.

Nach einem Sturm möchten Hausbesitzer die Schäden von Ihrer Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung erstattet bekommen. Um Rechts­strei­tig­kei­ten mit der Versicherung zu vermeiden, empfiehlt sich die Erstellung eines Scha­den­gut­ach­tens durch einen zertifizierten Baugutachter.

Innerhalb weniger Stunden kann ein Baugutachter das Ausmaß der Schäden ganzheitlich erfassen. Um die Reparaturkosten nach einem Sturm möglichst in voller Höhe von der Versicherung zu bekommen, muss das Dach durch In­stand­hal­tungs­maß­nah­men allerdings in einem guten Zustand gewesen sein. Davon ungerührt muss die Ge­bäu­de­ver­si­che­rung Sturmschäden erst ab Windstärke 8 (62 km/h) ersetzen.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zuverlässig ermitteln zu können, benötigt ein Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter spätestens nach der persönlichen Besichtigung des zu bewertenden Objekts folgende Dokumente:

• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Energieausweis
• Flächen- und Raumberechnung (Ku­ba­tur­be­rech­nung)
• aktueller Grundbuchauszug
• amtlicher Lageplan
• Tei­lungs­er­klä­rung (bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen)
• Mietverträge und Mietaufstellung (bei vermieteten Wohnungen)
• Übersicht über wesentliche Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen der letzten 20 Jahre
• Wohnflächen- bzw. Nutz­flä­chen­be­rech­nung