Immobilienbewertung Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt

Bodenrichtwerte für Bayern werden der Öffentlichkeit in einem länderübergreifenden Informationssystem für Deutschland (BORIS-D) zur Verfügung gestellt. Amtliche Auskünfte über Bodenrichtwerte bleiben den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte vorbehalten.

Möchten Sie vor einem Kauf einer Immobilie wissen, ob diese Baulasten hat (zum Beispiel Abstandsflächen zum Nachbargrundstück), müssen Sie in Bayern einen Blick in das Grundbuch werfen. Dort werden Verpflichtungen wie Baulasten und Grunddienstbarkeiten in Abteilung II geführt.

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Zur Berechnung sind in Deutschland drei gesetzeskonforme, in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelte Bewertungsverfahren zulässig: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren. Entscheidende Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind ihr Zustand, ihre Lage, die Marktkonditionen sowie Grundstücksmerkmale wie Bruttogrundfläche, Modernisierungen sowie im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen.

Bei Schäden am Haus durch Gewitter (zum Beispiel Blitzeinschlag) oder Hagel sollten Betroffene zuerst Ihre Wohngebäudeversicherung kontaktieren. Sind die veranschlagten Reparaturkosten wesentlich höher als die vom Gutachter der Versicherung ermittelte Schadenshöhe, sollten geschädigte Hausbesitzer einen eigenen Sachverständigen zur Plausibilisierung des Versicherungsgutachtens einschalten.

Ein Immobiliengutachter ermittelt wesentlich präzisere Verkehrswerte, da er mathematisch-statistische Verfahren anwendet und eine deutlich ausführlichere Datenbasis zur Wertermittlung einbezieht. In die Wertermittlung eines Immobiliengutachters fließen reale Transaktionspreise, die Restnutzungsdauer der Immobilie, angepasste Bodenrichtwerte und im Grundbuch eingetragene Grundstücksrechte und -belastungen ein. Darüber hinaus inspiziert ein Gutachter die Immobilie persönlich und achtet dabei auf viele wertrelevante Faktoren wie die Bausubstanz.

Ein Makler hingegen bezieht sich auf Angebotspreise auf dem Immobilienmarkt und gibt ein paar Objektdaten in ein Bewertungstool ein. Die so ermittelten Marktwerte weichen oft 30 bis 50 Prozent vom realen Verkehrswert ab.

Der Sachwert einer Immobilie stellt den rein materiellen Wert des Objektes dar. Zu seiner Berechnung gemäß Sachwertverfahren werden der Bodenwert, die Gebäude-Herstellungskosten und der bauliche Wert der Außenanlagen berücksichtigt. Sind die Herstellungskosten unbekannt, ermittelt ein sachverständiger Gutachter alternativ den Gebäude-Sachwert anhand der Bausubstanz und wertmindernden Faktoren wie Abnutzung, Verschleiß und der Restnutzungsdauer. Unabhängig davon, ob die Herstellungskosten bekannt sind oder der Gebäude-Sachwert ermittelt werden muss, wird der endgültige Sachwert durch einen lokalen Marktanpassungsfaktor, der von den Gutachterausschüssen regelmäßig (mindestens alle zwei Jahre) ermittelt wird, berechnet.

Die Aufgaben von selbstständigen, unabhängigen Gutachterausschüssen sind in § 192 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Sie ermitteln Grundstückswerte und Bodenrichtwerte im Sinne der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt sachkundig. Dazu erhalten die Gutachterausschüsse von den Notaren Kopien aller Immobilientransaktionen in ihrem Zuständigkeitsbereich. Die Daten aus den Kaufverträgen, die bei der Wertermittlung eine Rolle spielen, werden von den Ausschüssen in einer Kaufpreissammlung aufgeführt und die Daten mit mathematisch-statistischen Methoden analysiert. Die so ermittelten Grundstückswerte und Bodenrichtwerte dienen als Grundlage von Verkehrswertgutachten und Beleihungswertgutachten.

Gutachterausschüsse erstellen auch selbst Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb ihres regionalen Zuständigkeitsbereichs. Gutachter im Ausschuss dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für die der Gutachterausschuss gebildet wird, beschäftigt sein. Üblicherweise werden Gutachterausschüsse alle zwei Jahre einberufen.

Die Makrolage einer Immobilie sagt aus, in welchem Stadtteil sie liegt und ob es sich dabei um ein beliebtes, aufstrebendes Szeneviertel, ein reines Wohngebiet, ein Industriegebiet oder ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet handelt. Die Mikrolage umfasst die örtliche Infrastruktur (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Spielplätze, Arztpraxen, Gastronomiebetriebe) und soziodemographische Merkmale zur Bevölkerungsstruktur. Auch der Faktor Lärmbelästigung beeinträchtigt die Mikrolage einer Immobilie.