Immobilien­bewertung
Leetza

Die Aufgaben von selbstständigen, unabhängigen Gut­ach­ter­aus­schüs­sen sind in § 192 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Sie ermitteln Grund­stücks­wer­te und Bodenrichtwerte im Sinne der Transparenz auf dem Grund­stücks­markt sachkundig. Dazu erhalten die Gut­ach­ter­aus­schüs­se von den Notaren Kopien aller Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen in ihrem Zu­stän­dig­keits­be­reich. Die Daten aus den Kaufverträgen, die bei der Wertermittlung eine Rolle spielen, werden von den Ausschüssen in einer Kauf­preis­samm­lung aufgeführt und die Daten mit mathematisch-statistischen Methoden analysiert. Die so ermittelten Grund­stücks­wer­te und Bodenrichtwerte dienen als Grundlage von Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten und Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten.

Gut­ach­ter­aus­schüs­se erstellen auch selbst Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb ihres regionalen Zu­stän­dig­keits­be­reichs. Gutachter im Ausschuss dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Ge­biets­kör­per­schaft, für die der Gut­ach­ter­aus­schuss gebildet wird, beschäftigt sein. Üblicherweise werden Gut­ach­ter­aus­schüs­se alle zwei Jahre einberufen.

Der Sachwert einer Immobilie stellt den rein materiellen Wert des Objektes dar. Zu seiner Berechnung gemäß Sach­wert­ver­fah­ren werden der Bodenwert, die Gebäude-Her­stel­lungs­kos­ten und der bauliche Wert der Außenanlagen berücksichtigt. Sind die Her­stel­lungs­kos­ten unbekannt, ermittelt ein sach­ver­stän­di­ger Gutachter alternativ den Gebäude-Sachwert anhand der Bausubstanz und wertmindernden Faktoren wie Abnutzung, Verschleiß und der Rest­nut­zungs­dau­er. Unabhängig davon, ob die Her­stel­lungs­kos­ten bekannt sind oder der Gebäude-Sachwert ermittelt werden muss, wird der endgültige Sachwert durch einen lokalen Markt­an­pas­sungs­fak­tor, der von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen regelmäßig (mindestens alle zwei Jahre) ermittelt wird, berechnet.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, den die Immobilie auf dem Immobilienmarkt zu dem Zeitpunkt hat, an dem ihr Wert erfasst wird. Der Verkehrswert orientiert sich unter anderem an der Lage, der Brut­to­grund­flä­che, dem Zustand, der Ausstattung, Rechten und Belastungen der Immobilie sowie an der Marktsituation. Der Verkehrswert wird von Gutachtern anhand zahlreicher Faktoren nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV) berechnet.

Der Marktwert ist ein Synonym für den Verkehrswert.

Der Beleihungswert eines Grundstücks spielt für Darlehensgeber eine Rolle. Für den Fall, dass ein Darlehensnehmer nicht in der Lage sein sollte, seinen Kredit zurückzuzahlen, verlangen Banken vor der Vergabe eine Sicherheit, um das verliehene Geld notfalls durch den Verkauf der Immobilie wie­der­zu­be­kom­men. Der Beleihungswert einer Immobilie gibt an, wie viel Geld sich mit ihr langfristig erzielen lässt.

Wenn Sie ein Gutachten zur Verwendung vor Gericht oder gegenüber Behörden benötigen, muss es sich um ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten handeln. Dieses wird auch als Vollgutachten bezeichnet.

Ein Kurzgutachten für Immobilien ist zwar genauso fundiert wie ein Vollgutachten, hat vor Gericht und bei Behörden aber keine Gültigkeit. Daher werden Kurzgutachten lediglich bei privaten Anliegen wie dem Kauf oder Verkauf von Immobilien, au­ßer­ge­richt­li­chen Einigungen bei Erbschaften oder Scheidungen oder der Ver­mö­gens­pla­nung erstellt.

Das Mietpreisniveau in Leetza hängt vor allem von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Brut­to­grund­flä­che und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Leetza gibt Aufschluss über die durch­schnitt­li­chen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Für folgende Aus­stat­tungs­merk­ma­le werden Aufschläge in Höhe von mehr als nur ein paar Cent eingepreist: Fußbodenheizung, modernes oder hochwertiges Bad, maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, Aufzug sowie hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieteinnahmen bringen zudem getrennte Toiletten, ein Balkon oder Wintergarten, eine Loggia, Dachterrasse oder Terrasse.

Beträchtliche Abzüge gibt es für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grund­aus­stat­tung oder wenn sich die Kochgelegenheit zwangsläufig im Wohnraum oder Flur befindet.

Bei Schäden am Haus durch Gewitter (zum Beispiel Blitzeinschlag) oder Hagel sollten Betroffene zuerst Ihre Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung kontaktieren. Sind die veranschlagten Reparaturkosten wesentlich höher als die vom Gutachter der Versicherung ermittelte Schadenshöhe, sollten geschädigte Hausbesitzer einen eigenen Sach­ver­stän­di­gen zur Plau­si­bi­li­sie­rung des Ver­si­che­rungs­gut­ach­tens einschalten.

Der Ertragswert einer Immobilie wird bei vermieteten und verpachteten Objekten grundsätzlich anhand der Einnahmen, die die Immobilie abwirft, ermittelt. Neben dem Ge­bäu­de­er­trags­wert fließt der Bodenwert in die Berechnung mit ein. Beide Werte werden im Rahmen des ge­set­zes­kon­for­men Er­trags­wert­ver­fah­rens addiert, um den korrekten Ertragswert der Immobilie zu erhalten.

Nach einem Sturm möchten Hausbesitzer die Schäden von Ihrer Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung erstattet bekommen. Um Rechts­strei­tig­kei­ten mit der Versicherung zu vermeiden, empfiehlt sich die Erstellung eines Scha­den­gut­ach­tens durch einen zertifizierten Baugutachter.

Innerhalb weniger Stunden kann ein Baugutachter das Ausmaß der Schäden ganzheitlich erfassen. Um die Reparaturkosten nach einem Sturm möglichst in voller Höhe von der Versicherung zu bekommen, muss das Dach durch In­stand­hal­tungs­maß­nah­men allerdings in einem guten Zustand gewesen sein. Davon ungerührt muss die Ge­bäu­de­ver­si­che­rung Sturmschäden erst ab Windstärke 8 (62 km/h) ersetzen.