Immobilien­bewertung
Kasendorf, Oberfranken

Der Bodenwert gibt an, wie viel ein unbebautes Grundstück wert ist. Der Bodenwert wird auch als Grundstückswert bezeichnet. Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter berechnen den Bodenwert mithilfe von in den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen ermittelten Bo­den­richt­wer­ten oder mit dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren.

Mit dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren für Immobilien wird der Verkehrswert von vergleichbaren Immobilien (Lage, Baujahr, Bausubstanz, Ausstattung, Fläche etc.) gesetzeskonform ermittelt. Grundlage für die Wertermittlung sind erzielte Kaufpreise (und damit Vergleichswerte) für ähnliche Objekte. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren gilt als präzise Methode zur Ver­kehrs­wert­ermitt­lung und eignet sich besonders gut für Ei­gen­tums­woh­nun­gen.

Je nach Art des Gutachtens bzw. des Anlasses dafür kommen andere Gesetze zur Anwendung. Ein seriöser und qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter weiß, welche Gesetze er einhalten und welche Be­wer­tungs­ver­fah­ren er anwenden muss. In den meisten Fällen geht es bei Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten um eine Ver­kehrs­wert­ermitt­lung. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, während Bodenrichtwerte in § 196 BauGB geregelt sind.

Hinsichtlich der in Deutschland vor Gericht zulässigen Be­wer­tungs­ver­fah­ren für Immobilien existieren drei ge­set­zes­kon­for­me Methoden zur Berechnung des Marktwertes einer Immobilie:

Das Er­trags­wert­ver­fah­ren wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewandt. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, bei dem Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien von Bedeutung sind, eignet sich besonders bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen. Das Sach­wert­ver­fah­ren kommt vorrangig bei Ein- und Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en, unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sowie industriellen und in­fra­struk­tu­rel­len Grundstücken (zum Beispiel Bahnhöfe) zum Einsatz. Geregelt sind diese drei ge­set­zes­kon­for­men Verfahren in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV).

Der Grundstückswert gibt an, wie viel ein unbebautes Grundstück wert ist. Er wird auch als Bodenwert bezeichnet. Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ermitteln den Grundstückswert per Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren oder anhand von Bo­den­richt­wer­ten, die mindestens alle zwei Jahre in den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen festgelegt werden.

Ein Grundbuchauszug sollte brandaktuell sein und alle Rechte und Belastungen, die auf der Immobilie liegen, beinhalten. Ist Ihr Grundbuchauszug älter als drei Monate, empfiehlt sich ein frischer Auszug. Sie können diesen im Grundbuchamt, das in das zuständige Amtsgericht eingegliedert ist, beantragen. Wie Sie einen Grundbuchauszug anfordern, haben wir hier zu­sam­men­ge­stellt.

Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter sind nicht an Tarife gebunden und dürfen ihr Honorar frei verhandeln. Üblicherweise berechnet ein zertifizierter und öffentlich bestellter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter in Kasendorf, Oberfranken einen Stundenlohn von rund 130 Euro.

Die Makrolage einer Immobilie sagt aus, in welchem Stadtteil sie liegt und ob es sich dabei um ein beliebtes, aufstrebendes Szeneviertel, ein reines Wohngebiet, ein Industriegebiet oder ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet handelt. Die Mikrolage umfasst die örtliche Infrastruktur (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten, Schulen, Kindergärten, Spielplätze, Arztpraxen, Gas­tro­no­mie­be­trie­be) und so­zio­de­mo­gra­phi­sche Merkmale zur Be­völ­ke­rungs­struk­tur. Auch der Faktor Lärmbelästigung beeinträchtigt die Mikrolage einer Immobilie.

Grundstücke werden anders bewertet als Immobilien. Während bei der Wertermittlung für Häuser viele Faktoren wie Bausubstanz, Zustand, Mo­der­ni­sie­run­gen, Ausstattung und Lage mit Infrastruktur eine Rolle spielen, geht es bei Grundstücken primär um die Lage.

Entscheidend für den Wert eines Grundstücks ist dessen Bodenwert. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert mal der Anzahl Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte werden vom Gut­ach­ter­aus­schuss mindestens alle zwei Jahre für un­ter­schied­li­che Zonen innerhalb von Kasendorf, Oberfranken ermittelt. Maßgeblich hierfür sind die Durch­schnitts­wer­te von Grund­stücks­ver­käu­fen innerhalb der Bo­den­richt­wert­zo­ne.

Ist ein Teil des Grundstücks, zum Beispiel aufgrund von Rechten, Belastungen, schlechter Bodenqualität oder beispielsweise Hanglage nicht bebaubar, wird dies wertmindernd bei der Ermittlung des Grund­stücks­wer­tes berücksichtigt.