Immobilienbewertung Göppingen

Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg können Sie auf dem Landesportal der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einsehen.

Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung, die Grundstückseigentümer für Ihre Immobilie dulden müssen. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten sind Baulasten in Baden-Württemberg nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie wissen, ob eine Immobilie in Baden-Württemberg Baulasten hat, müssen Sie einen Baulasten-Auszug bei der zuständigen Baubehörde anfordern. Grundstück in Baden-Württemberg: Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen.

Die Aufgaben von selbstständigen, unabhängigen Gutachterausschüssen sind in § 192 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Sie ermitteln Grundstückswerte und Bodenrichtwerte im Sinne der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt sachkundig. Dazu erhalten die Gutachterausschüsse von den Notaren Kopien aller Immobilientransaktionen in ihrem Zuständigkeitsbereich. Die Daten aus den Kaufverträgen, die bei der Wertermittlung eine Rolle spielen, werden von den Ausschüssen in einer Kaufpreissammlung aufgeführt und die Daten mit mathematisch-statistischen Methoden analysiert. Die so ermittelten Grundstückswerte und Bodenrichtwerte dienen als Grundlage von Verkehrswertgutachten und Beleihungswertgutachten.

Gutachterausschüsse erstellen auch selbst Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb ihres regionalen Zuständigkeitsbereichs. Gutachter im Ausschuss dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für die der Gutachterausschuss gebildet wird, beschäftigt sein. Üblicherweise werden Gutachterausschüsse alle zwei Jahre einberufen.

Abhängig davon, ob Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen oder einen entstandenen Schaden bezahlt haben möchten, kommen unterschiedliche Gutachten zur Wertermittlung in Frage.

Im Bereich Marktwertermittlung wird das Verkehrswertgutachten am häufigsten erstellt. Dabei handelt es sich um ein vor Gericht und bei Behörden akzeptierte Vollgutachten, das von zertifizierten Immobiliengutachtern nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren erstellt wird. Weitere Gutachten zur Marktwertermittlung sind:

• Das Beleihungswertgutachten wird als Entscheidungsgrundlage für Banken angefertigt, wenn ein Kredit aufgenommen wird. Der ermittelte Beleihungswert soll langfristig und frei von Konjunkturschwankungen und Spekulationen sein. Er beeinflusst die Höhe des Darlehens maßgeblich. Der zweite Anwendungsfall für ein Beleihungswertgutachten tritt ein, wenn internationale Investoren und Finanzierer involviert sind.
• Kurzgutachten kommen nur in Betracht, wenn es sich bei der Wertermittlung um ein privates Anliegen handelt. Beispiele sind der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die Vermögensplanung sowie außergerichtliche Einigungen bei Scheidung oder Erbschaft.
• Mietwertgutachten geben Aufschluss über den Mietwert einer Immobilie.
• Eine Portfoliobewertung für Immobilien benötigt Ihr Unternehmen, wenn eine Due Diligence für eine bevorstehende Transaktion ansteht, aus steuerlichen Gründen, zur Bilanzierung oder im Rahmen von Erbbauauseinandersetzungen.

Außerdem gibt es noch die Möglichkeit der Plausibilisierung von Gutachten. Dabei überprüft der Immobiliengutachter ein gegnerisches Gutachten (zum Beispiel bei einer Scheidung) auf seine Richtigkeit. Das ist oftmals günstiger und sinnvoller als die Erstellung eines eigenen Vollgutachtens.

Im Bereich der Schadenswertermittlung kommen folgende Gutachten in Betracht:

• Baugutachten: Es gibt verschiedene Dienstleistungen, die ein ausgewiesener Bausachverständiger anbietet. Neben der Baubegleitung und der Planungsprüfung sind das vor allem die Erstellung von Gutachten bei Baumängeln und Bauschäden.
• Ein Entschädigungsgutachten wird erstellt, wenn Dritte die Rechte eines Grundstückseigentümers einschränken (zum Beispiel durch Nießbrauch oder ein Wegerecht). Im schlimmsten Fall kommt das Entschädigungsgutachten auch bei einer Enteignung zum Einsatz.
• Ihre Immobilie ist von Pilzen befallen? Handelt es sich um Nassfäule oder den Echten Hausschwamm? Ein qualifizierter Sachverständiger erstellt ein Holzschutzgutachten, indem er die Art des Befalls und die daraus resultierenden Bekämpfungsmaßnahmen feststellt.
• Schadengutachten werden nach einem Brand sowie Zerstörung durch Gewitter, Hagel, Hochwasser oder Sturm für die Versicherung erstellt.
• Ein Schimmelgutachten gibt Aufschluss über das Ausmaß des Schadens durch den Schimmel, wie er entstanden ist, welche Maßnahmen zur langfristigen Beseitigung erforderlich sind und welche Kosten dabei entstehen.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zuverlässig ermitteln zu können, benötigt ein Immobiliengutachter spätestens nach der persönlichen Besichtigung des zu bewertenden Objekts folgende Dokumente:

• Baubeschreibung
• Baugenehmigung
• Bauzeichnungen, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
• Energieausweis
• Flächen- und Raumberechnung (Kubaturberechnung)
• aktueller Grundbuchauszug
• amtlicher Lageplan
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Mietverträge und Mietaufstellung (bei vermieteten Wohnungen)
• Übersicht über wesentliche Schäden, Instandsetzungen und Modernisierungen der letzten 20 Jahre
• Wohnflächen- bzw. Nutzflächenberechnung

Wenn Sie eine Wohnung in Göppingen neu vermieten, müssen Sie Abstriche bei der Nettokaltmiete für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grundausstattung oder wenn sich die Kochgelegenheit im Wohnraum oder Flur befindet, in Kauf nehmen.

Finanzielle Pluspunkte bringen eine Fußbodenheizung, ein modernes oder hochwertiges Bad, eine maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, ein Aufzug und ein hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieten können Sie außerdem für separate Toiletten oder die private Nutzung eines (Quasi-) Außenbereichs (Garten, Balkon, Dachterrasse, Terrasse, Wintergarten, Loggia) verlangen.

Letztendlich hängt das Mietpreisniveau hauptsächlich von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Bruttogrundfläche und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Göppingen gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Immobiliengutachter sind nicht an Tarife gebunden und dürfen ihr Honorar frei verhandeln. Üblicherweise berechnet ein zertifizierter und öffentlich bestellter Immobiliengutachter in Göppingen einen Stundenlohn von rund 130 Euro.

Ein Vollgutachten ist ein anderer Begriff für ein Verkehrswertgutachten. Dabei handelt es sich um ein Immobiliengutachten, das den aktuellen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Der Verkehrswert ist laut §194 Baugesetzbuch (BauGB) der Wert, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Geschäftsbedingungen erzielt werden kann. Er wird über eines von drei normierten und in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Bewertungsverfahren berechnet.

Ein Vollgutachten unterscheidet sich von einem Kurzgutachten hauptsächlich dadurch, dass es vor Gericht und bei Behörden anerkannt wird. Hingegen gilt ein Kurzgutachten nur im privaten Bereich. Kurzgutachten sind ab 990 Euro zu bekommen, Vollgutachten kosten mindestens 1.600 Euro.