Immobilienbewertung Filderstadt

Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg können Sie auf dem Landesportal der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einsehen.

Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung, die Grundstückseigentümer für Ihre Immobilie dulden müssen. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten sind Baulasten in Baden-Württemberg nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie wissen, ob eine Immobilie in Baden-Württemberg Baulasten hat, müssen Sie einen Baulasten-Auszug bei der zuständigen Baubehörde anfordern. Grundstück in Baden-Württemberg: Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen.

Das Mietpreisniveau in Filderstadt hängt vor allem von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Bruttogrundfläche und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Filderstadt gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Für folgende Ausstattungsmerkmale werden Aufschläge in Höhe von mehr als nur ein paar Cent eingepreist: Fußbodenheizung, modernes oder hochwertiges Bad, maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, Aufzug sowie hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieteinnahmen bringen zudem getrennte Toiletten, ein Balkon oder Wintergarten, eine Loggia, Dachterrasse oder Terrasse.

Beträchtliche Abzüge gibt es für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grundausstattung oder wenn sich die Kochgelegenheit zwangsläufig im Wohnraum oder Flur befindet.

Der Liegenschaftszinssatz wird als Marktanpassungsfaktor für das Ertragswertverfahren benötigt. Er wird in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Nur wenige Stadtverwaltungen geben den Liegenschaftszinssatz öffentlich bekannt. Daher müssen Sie diesen bei Bedarf kostenpflichtig beim Gutachterausschuss Ihrer Region anfragen.

Darüber hinaus veröffentlicht der Immobilienverband Deutschland durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für unterschiedliche Gebäudearten. Momentan gelten allgemein folgende Liegenschaftszinssätze:

• 2,5 bis 3,5 für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser
• 4,0 bis 5,0 für Mehrfamilienhäuser
• 5,0 bis 6,0 für Gebäude mit gemischter Nutzung
• 5,5 bis 6,5 für Geschäftsimmobilien und Bürogebäude
• 6,5 bis 7,5 für reine Gewerbegebäude

Bei schlechter Marktlage oder mehr Angebot als Nachfrage wird ein höherer Liegenschaftszinssatz verwendet. Bei guter Marktlage und geringem Angebot bei hoher Nachfrage werden niedrigere Liegenschaftszinssätze verwendet. Die obige Bandbreite darf als Richtwertskala verstanden werden. Die tatsächlichen Werte können in extremen Situationen außerhalb dieser Skala liegen.

Bei der Wahl eines Gutachters in Filderstadt sollten Sie auf dessen tatsächliche Qualifikation achten. Wenn ein Gutachter von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt wurde, ist sein Gutachten auch sein Geld wert. Auch Bausachverständige, die von den Institutionen DEKRA und TÜV zertifiziert wurden, sind befähigt und befugt, gerichtstaugliche Gutachten zu erstellen.

Ihr Gutachter sollte unbedingt nach der EU-Norm IEC 17024 geprüft worden sein und zwei der drei gesetzeskonformen Bewertungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren) anwenden. Ein seriöser Gutachter wird die zu bewertende Immobilie immer persönlich vor Ort gründlich in Augenschein nehmen.

Je nachdem, welches Gutachten Sie benötigen, sollte Ihr Gutachter über eine spezielle Zusatzqualifikation wie zum Beispiel Brandschutz verfügen. Weiterbildungsträger wie DIA, EIPOS und HypZert sorgen für zusätzliche Qualifizierungen und Zertifizierungen von Architekten, Bauingenieuren oder professionellen Immobiliengutachtern. Lassen Sie sich entsprechende Zertifikate zeigen und achten Sie auf deren Gültigkeit.

Der Preis einer Immobilienbewertung oder Immobiliengutachtens in Filderstadt hängt vom Umfang und der Komplexität der zu bewertenden Immobilie ab. Beeinflusst wird der Preis beispielsweise von der Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie) sowie von der Wohn- und Nutzfläche. Kümmert sich der Gutachter, der die Immobilienbewertung vornimmt, zusätzlich um die Beschaffung von Dokumenten, fließen die Auslagen in den Preis mit ein.

Über den Daumen gepeilt betragen die Kosten für ein aussagekräftiges Verkehrswertgutachten mindestens 1.600 Euro. Für ein Kurzgutachten müssen Sie mindestens 990 Euro einkalkulieren.

Ein Immobiliengutachter ermittelt wesentlich präzisere Verkehrswerte, da er mathematisch-statistische Verfahren anwendet und eine deutlich ausführlichere Datenbasis zur Wertermittlung einbezieht. In die Wertermittlung eines Immobiliengutachters fließen reale Transaktionspreise, die Restnutzungsdauer der Immobilie, angepasste Bodenrichtwerte und im Grundbuch eingetragene Grundstücksrechte und -belastungen ein. Darüber hinaus inspiziert ein Gutachter die Immobilie persönlich und achtet dabei auf viele wertrelevante Faktoren wie die Bausubstanz.

Ein Makler hingegen bezieht sich auf Angebotspreise auf dem Immobilienmarkt und gibt ein paar Objektdaten in ein Bewertungstool ein. Die so ermittelten Marktwerte weichen oft 30 bis 50 Prozent vom realen Verkehrswert ab.