Immobilien­bewertung
Effeltrich

Der wichtigste Faktor einer Immobilie in Effeltrich ist ein un­ver­än­der­li­cher: die Lage. Doch die Wertermittlung einer Immobilie hängt von weitaus mehr Faktoren ab. Selbst wenn ähnliche Grundstücke und Objekte im gleichen Stadtteil auf den ersten Blick den Eindruck machen, ungefähr gleich viel wert zu sein, trägt die Summe der folgenden Faktoren zu einer gänzlich un­ter­schied­li­chen Wertentwicklung bei:

• Lage: Liegt das Grundstück innerstädtisch und zentral oder in einer eher ländlich geprägten Gegend mit schwacher Infrastruktur? Problembezirk, Szeneviertel oder Wohngebiet im Aufschwung?
• Art und Größe: Handelt es sich um ein Reihenhaus, eine Dop­pel­haus­hälf­te, eine alleinstehende Villa, eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie, eine Mietwohnung in einem Hochhaus oder eine Ei­gen­tums­woh­nung mit Balkon in einem überschaubaren Ge­schoss­woh­nungs­bau?
• Bausubstanz: Welches Material wurde verbaut? Stein, Echtholz und Marmor sind beispielsweise deutlich wertiger als ein Objekt, das aus Fertigelementen errichtet wurde.
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz: Maßgeblich für die Wertermittlung ist auch die En­er­gie­ef­fi­zi­enz, die unter anderem vom Heizsystem, einer Dämmung von Mauern und Dach und der Beschaffenheit von Fenstern und Türen abhängt.
• Baujahr und Zustand: Wie alt ist das Objekt? Welche In­stand­set­zungs­maß­nah­men und Mo­der­ni­sie­run­gen wurden wann und in welcher Qualität durchgeführt? Besteht ein erhöhtes Risiko für Schimmelbildung oder Feuchtigkeit? Wertsteigernde Mo­der­ni­sie­run­gen sind beispielsweise der Austausch von Böden und Leitungen sowie ein neues Bad oder eine neue Küche.
• Ausstattung: Immobilien mit gehobener Ausstattung werden teurer bewertet als Immobilien mit einfacher Ausstattung. Insbesondere die Qualität der Einbauten (Küche, Bad, Schränke) beeinflusst den Wert.
• Erschließung und Aus­bau­mög­lich­kei­ten: Relevant sind die Qualität der Anschlüsse für Telefon, schnelles Internet und Wasser. Darüber hinaus spielt es eine Rolle, ob der Eigentümer die Immobilie nach Gutdünken ohne Auflagen ausbauen kann. Schränken tragende Wände eine offene Raumgestaltung ein? Können zusätzliche Fenster oder ein Dunstabzug eingebaut werden? Steht das Gebäude oder Teile davon unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?
• Miete: Ist das Objekt vermietet? Seit wann und zu welchen Konditionen?
• Rechte und Belastungen: Ein Blick ins Grundbuch legt wertmindernde Einträge offen. Eine eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie wirkt sich meist negativ auf ihren Verkehrswert aus. Beispiele für wert­be­ein­flus­sen­de Grund­buch­ein­trä­ge sind ein eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurechte (zeitlich begrenztes Recht, ein fremdes Grundstück zu bebauen oder zu nutzen), Vorkaufsrechte, Reallasten (Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen) oder ein Sa­nie­rungs­ver­merk im Rahmen einer städtischen Sanierung.

Grundsätzlich haben Sie verschiedene Möglichkeiten, um eine Immobilie bewerten zu lassen: Sie können einen zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter mit der Erstellung eines Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tens beauftragen oder ein einschlägiges Internetportal für die Online-Wertermittlung nutzen.

Eine Online-Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung reicht aus, wenn Sie

• kurzfristig eine grobe Orientierung benötigen.
• die Ver­si­che­rungs­sum­me Ihrer Immobilie überprüfen möchten.
• als Eigentümer für die Planung der Altersvorsorge den Wert Ihrer Wohnung bzw. Ihres Hauses einschätzen wollen.
• zur Vorlage einer aktuellen Ver­mö­gens­auf­stel­lung für Ihr Kreditinstitut.
• grob prüfen möchten, ob die Berechnung der Erb­schafts­steu­er durch das Finanzamt plausibel ist.

Eine Online-Bewertung funktioniert schnell, unkompliziert und ist kostengünstig. Allerdings gibt es hier kein umfassendes Know-how, auf das Sie sich verlassen können. Darüber verfügt nur ein professioneller Gutachter.

Möchten Sie den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie wissen? Benötigen Sie den Beleihungswert Ihrer Immobilie für ein Darlehen? Fechten Sie die Besteuerung Ihrer Immobilie an, oder müssen Sie gegen den ehemaligen Ehegatten, Miterben, die Versicherung oder Behörden vor Gericht ziehen? In all diesen Fällen ist das Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten eines qualifizierten Sach­ver­stän­di­gen unerlässlich.

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Grundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Zur Berechnung sind in Deutschland drei ge­set­zes­kon­for­me, in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung geregelte Be­wer­tungs­ver­fah­ren zulässig: Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren und Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Entscheidende Faktoren für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie sind ihr Zustand, ihre Lage, die Markt­kon­di­tio­nen sowie Grund­stücks­merk­ma­le wie Brut­to­grund­flä­che, Mo­der­ni­sie­run­gen sowie im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen.

Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter sind nicht an Tarife gebunden und dürfen ihr Honorar frei verhandeln. Üblicherweise berechnet ein zertifizierter und öffentlich bestellter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter in Effeltrich einen Stundenlohn von rund 130 Euro.

Eine Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung durch einen professionellen Gutachter sollten Sie vornehmen lassen,

• um den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln,
• um beim Kauf einer Immobilie nicht übervorteilt zu werden,
• um die Entscheidung für eine Kapitalanlage fundiert treffen zu können,
• um Wert­stei­ge­run­gen durch In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen zu berücksichtigen,
• um in Streitfällen wie Erbschaft oder Scheidung mit einem plausiblen Verkehrswert zu argumentieren,
• zur Überprüfung der Steuer bei Erbschaft oder Schenkung,
• um bei einer Schadensmeldung die korrekte Ver­si­che­rungs­sum­me von Ihrem Ge­bäu­de­ver­si­che­rer zu kassieren,
• um Differenzen mit dem Finanzamt aus dem Weg zu räumen,
• um vor Gericht eine neutrale und ge­set­zes­kon­for­me Wertermittlung als Ent­schei­dungs­grund­la­ge vorlegen zu können,
• um ein Darlehen von der Bank zu erhalten oder das Grundstück beleihen zu können,
• um auf der Immobilie lastende Rechte wie Nießbrauch und Wohnrecht im Verkehrswert widerzuspiegeln,
• um einen angemessen hohen Ausgangswert bei einer Vormundschaft, Entschädigung, Enteignung, Zwangs- oder Tei­lungs­ver­stei­ge­rung zu präsentieren,
• um den Schaden von Baupfusch beziffern und eine Beweissicherung durch einen unabhängigen Dritten gewährleisten zu können,
• um die stillen Reserven bei der Bilanzierung des Be­triebs­ver­mö­gens anzugeben,
• um Be­triebs­ver­mö­gen in Privatvermögen zu überführen.

Denn die Wertermittlung eines zertifizierten und unabhängigen Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ters nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren hat Gewicht bei Banken, Finanzbehörden, Gerichten, Investoren, Käufern und Verkäufern.

Nach einem Sturm möchten Hausbesitzer die Schäden von Ihrer Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung erstattet bekommen. Um Rechts­strei­tig­kei­ten mit der Versicherung zu vermeiden, empfiehlt sich die Erstellung eines Scha­den­gut­ach­tens durch einen zertifizierten Baugutachter.

Innerhalb weniger Stunden kann ein Baugutachter das Ausmaß der Schäden ganzheitlich erfassen. Um die Reparaturkosten nach einem Sturm möglichst in voller Höhe von der Versicherung zu bekommen, muss das Dach durch In­stand­hal­tungs­maß­nah­men allerdings in einem guten Zustand gewesen sein. Davon ungerührt muss die Ge­bäu­de­ver­si­che­rung Sturmschäden erst ab Windstärke 8 (62 km/h) ersetzen.

Jede Immobilie wird anders bewertet. In Deutschland gibt es drei ge­set­zes­kon­for­me Be­wer­tungs­ver­fah­ren zur Wertermittlung von Immobilien: Er­trags­wert­ver­fah­ren, Sach­wert­ver­fah­ren und Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren.

Ein Einfamilienhaus wird anders bewertet als ein Reihenhaus oder eine Dop­pel­haus­hälf­te. Ein alleinstehendes Haus mit Garten hat einen deutlich höheren Verkehrswert als ein vergleichbares Reihenhaus in ähnlichem Zustand im gleichen Viertel. Maßgeblich für die Wertermittlung bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern in Effeltrich ist zudem das Verhältnis von gemeinsam genutzten Flächen (Garten, Keller, Dachboden, Schwimmbad) und tatsächlichem Wohnraum.

Bei Wohnungen ist nicht nur die Lage innerhalb von Effeltrich entscheidend, sondern auch die Lage innerhalb des Gebäudes. Wohnungen im Erdgeschoss sind meistens weniger Wert als in darüber liegenden Stockwerken. Ein Aufzug bringt zusätzliche Pluspunkte für den Verkehrswert. Wohnungen ohne Badfenster oder ohne Balkon sind weniger wert und begehrt als solche mit. Natürlich sind der Zustand, die Ausstattung und Mo­der­ni­sie­run­gen (zum Beispiel ein Dunstabzug) ebenfalls wichtige Faktoren für die individuelle Wertermittlung einer Wohnung in Effeltrich.

Entscheidend ist außerdem, ob, wie lange und zu welchem Preis die Wohnung vermietet ist oder ob es sich um eine Ei­gen­tums­woh­nung handelt. Für Ei­gen­tums­woh­nun­gen eignet sich das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, während der Wert von vermieteten Wohnungen im Rahmen eines Verkehrswert- oder Miet­wert­gut­ach­tens vorrangig mit dem Er­trags­wert­ver­fah­ren berechnet wird.

Wenn Sie die benötigten Dokumente nicht vorliegen haben, können Sie Ihrem Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter eine Vollmacht erteilen, damit dieser die für die korrekte Bewertung Ihrer Immobilie unerlässlichen Unterlagen bei den zuständigen Behörden beschafft. Selbst­ver­ständ­lich können Sie die einzelnen Dokumente auch selbst organisieren.

• Den amtlichen Lageplan erhalten Sie im Lie­gen­schafts­amt Ihrer Gemeinde.
• Den Grundbuchauszug fordern Sie im Grundbuchamt an, das dem für Ihren Wohnort zuständigen Amtsgericht angehört.
• Bau­ge­neh­mi­gun­gen, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Grund­riss­skiz­zen sowie die Wohn- und Nutz­flä­chen­be­rech­nung werden bei der zuständigen Bau­auf­sichts­be­hör­de verwahrt.
• Sofern Sie keinen Energieausweis haben, erstellt diesen beispielsweise ein befähigter Schorn­stein­fe­ger­meis­ter oder direkt Ihr qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter für Sie.
• Eine Übersicht über Schäden, In­stand­set­zun­gen und Mo­der­ni­sie­run­gen fertigen Sie anhand von Hand­wer­ker­rech­nun­gen mit Leis­tungs­be­schrei­bun­gen selbst an. Bei vermieteten Objekten kann die Hausverwaltung behilflich sein – auch bei einer Mietaufstellung.