Immobilien­bewertung
Darlingerode

Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter sind nicht an Tarife gebunden und dürfen ihr Honorar frei verhandeln. Üblicherweise berechnet ein zertifizierter und öffentlich bestellter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter in Darlingerode einen Stundenlohn von rund 130 Euro.

Abhängig davon, ob Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen oder einen entstandenen Schaden bezahlt haben möchten, kommen un­ter­schied­li­che Gutachten zur Wertermittlung in Frage.

Im Bereich Markt­wert­ermitt­lung wird das Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten am häufigsten erstellt. Dabei handelt es sich um ein vor Gericht und bei Behörden akzeptierte Vollgutachten, das von zertifizierten Im­mo­bi­li­en­gut­ach­tern nach ge­set­zes­kon­for­men Be­wer­tungs­ver­fah­ren erstellt wird. Weitere Gutachten zur Markt­wert­ermitt­lung sind:

• Das Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten wird als Ent­schei­dungs­grund­la­ge für Banken angefertigt, wenn ein Kredit aufgenommen wird. Der ermittelte Beleihungswert soll langfristig und frei von Kon­junk­tur­schwan­kun­gen und Spekulationen sein. Er beeinflusst die Höhe des Darlehens maßgeblich. Der zweite Anwendungsfall für ein Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten tritt ein, wenn internationale Investoren und Finanzierer involviert sind.
• Kurzgutachten kommen nur in Betracht, wenn es sich bei der Wertermittlung um ein privates Anliegen handelt. Beispiele sind der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, die Ver­mö­gens­pla­nung sowie au­ßer­ge­richt­li­che Einigungen bei Scheidung oder Erbschaft.
• Miet­wert­gut­ach­ten geben Aufschluss über den Mietwert einer Immobilie.
• Eine Port­fo­lio­be­wer­tung für Immobilien benötigt Ihr Unternehmen, wenn eine Due Diligence für eine bevorstehende Transaktion ansteht, aus steuerlichen Gründen, zur Bilanzierung oder im Rahmen von Erb­bau­aus­ein­an­der­set­zun­gen.

Außerdem gibt es noch die Möglichkeit der Plau­si­bi­li­sie­rung von Gutachten. Dabei überprüft der Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter ein gegnerisches Gutachten (zum Beispiel bei einer Scheidung) auf seine Richtigkeit. Das ist oftmals günstiger und sinnvoller als die Erstellung eines eigenen Vollgutachtens.

Im Bereich der Scha­dens­wert­ermitt­lung kommen folgende Gutachten in Betracht:

• Baugutachten: Es gibt verschiedene Dienst­leis­tun­gen, die ein ausgewiesener Bau­sach­ver­stän­di­ger anbietet. Neben der Baubegleitung und der Planungsprüfung sind das vor allem die Erstellung von Gutachten bei Baumängeln und Bauschäden.
• Ein Ent­schä­di­gungs­gut­ach­ten wird erstellt, wenn Dritte die Rechte eines Grund­stücks­ei­gen­tü­mers einschränken (zum Beispiel durch Nießbrauch oder ein Wegerecht). Im schlimmsten Fall kommt das Ent­schä­di­gungs­gut­ach­ten auch bei einer Enteignung zum Einsatz.
• Ihre Immobilie ist von Pilzen befallen? Handelt es sich um Nassfäule oder den Echten Hausschwamm? Ein qualifizierter Sach­ver­stän­di­ger erstellt ein Holz­schutz­gut­ach­ten, indem er die Art des Befalls und die daraus resultierenden Be­kämp­fungs­maß­nah­men feststellt.
• Scha­den­gut­ach­ten werden nach einem Brand sowie Zerstörung durch Gewitter, Hagel, Hochwasser oder Sturm für die Versicherung erstellt.
• Ein Schim­mel­gut­ach­ten gibt Aufschluss über das Ausmaß des Schadens durch den Schimmel, wie er entstanden ist, welche Maßnahmen zur langfristigen Beseitigung erforderlich sind und welche Kosten dabei entstehen.

Der Lie­gen­schafts­zins­satz wird als Markt­an­pas­sungs­fak­tor für das Er­trags­wert­ver­fah­ren benötigt. Er wird in den Grund­stücks­markt­be­rich­ten der Gut­ach­ter­aus­schüs­se veröffentlicht. Nur wenige Stadt­ver­wal­tun­gen geben den Lie­gen­schafts­zins­satz öffentlich bekannt. Daher müssen Sie diesen bei Bedarf kostenpflichtig beim Gut­ach­ter­aus­schuss Ihrer Region anfragen.

Darüber hinaus veröffentlicht der Im­mo­bi­li­en­ver­band Deutschland durch­schnitt­li­che Lie­gen­schafts­zins­sät­ze für un­ter­schied­li­che Gebäudearten. Momentan gelten allgemein folgende Lie­gen­schafts­zins­sät­ze:

• 2,5 bis 3,5 für Ei­gen­tums­woh­nun­gen, Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser
• 4,0 bis 5,0 für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser
• 5,0 bis 6,0 für Gebäude mit gemischter Nutzung
• 5,5 bis 6,5 für Ge­schäfts­im­mo­bi­li­en und Bürogebäude
• 6,5 bis 7,5 für reine Gewerbegebäude

Bei schlechter Marktlage oder mehr Angebot als Nachfrage wird ein höherer Lie­gen­schafts­zins­satz verwendet. Bei guter Marktlage und geringem Angebot bei hoher Nachfrage werden niedrigere Lie­gen­schafts­zins­sät­ze verwendet. Die obige Bandbreite darf als Richtwertskala verstanden werden. Die tatsächlichen Werte können in extremen Situationen außerhalb dieser Skala liegen.

Die Makrolage einer Immobilie sagt aus, in welchem Stadtteil sie liegt und ob es sich dabei um ein beliebtes, aufstrebendes Szeneviertel, ein reines Wohngebiet, ein Industriegebiet oder ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet handelt. Die Mikrolage umfasst die örtliche Infrastruktur (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten, Schulen, Kindergärten, Spielplätze, Arztpraxen, Gas­tro­no­mie­be­trie­be) und so­zio­de­mo­gra­phi­sche Merkmale zur Be­völ­ke­rungs­struk­tur. Auch der Faktor Lärmbelästigung beeinträchtigt die Mikrolage einer Immobilie.

Das Mietpreisniveau in Darlingerode hängt vor allem von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Brut­to­grund­flä­che und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Darlingerode gibt Aufschluss über die durch­schnitt­li­chen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Für folgende Aus­stat­tungs­merk­ma­le werden Aufschläge in Höhe von mehr als nur ein paar Cent eingepreist: Fußbodenheizung, modernes oder hochwertiges Bad, maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, Aufzug sowie hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieteinnahmen bringen zudem getrennte Toiletten, ein Balkon oder Wintergarten, eine Loggia, Dachterrasse oder Terrasse.

Beträchtliche Abzüge gibt es für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grund­aus­stat­tung oder wenn sich die Kochgelegenheit zwangsläufig im Wohnraum oder Flur befindet.

Die Aufgaben von selbstständigen, unabhängigen Gut­ach­ter­aus­schüs­sen sind in § 192 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Sie ermitteln Grund­stücks­wer­te und Bodenrichtwerte im Sinne der Transparenz auf dem Grund­stücks­markt sachkundig. Dazu erhalten die Gut­ach­ter­aus­schüs­se von den Notaren Kopien aller Im­mo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen in ihrem Zu­stän­dig­keits­be­reich. Die Daten aus den Kaufverträgen, die bei der Wertermittlung eine Rolle spielen, werden von den Ausschüssen in einer Kauf­preis­samm­lung aufgeführt und die Daten mit mathematisch-statistischen Methoden analysiert. Die so ermittelten Grund­stücks­wer­te und Bodenrichtwerte dienen als Grundlage von Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten und Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten.

Gut­ach­ter­aus­schüs­se erstellen auch selbst Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb ihres regionalen Zu­stän­dig­keits­be­reichs. Gutachter im Ausschuss dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Ge­biets­kör­per­schaft, für die der Gut­ach­ter­aus­schuss gebildet wird, beschäftigt sein. Üblicherweise werden Gut­ach­ter­aus­schüs­se alle zwei Jahre einberufen.

Je nach Art des Gutachtens bzw. des Anlasses dafür kommen andere Gesetze zur Anwendung. Ein seriöser und qualifizierter Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter weiß, welche Gesetze er einhalten und welche Be­wer­tungs­ver­fah­ren er anwenden muss. In den meisten Fällen geht es bei Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ten um eine Ver­kehrs­wert­ermitt­lung. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt, während Bodenrichtwerte in § 196 BauGB geregelt sind.

Hinsichtlich der in Deutschland vor Gericht zulässigen Be­wer­tungs­ver­fah­ren für Immobilien existieren drei ge­set­zes­kon­for­me Methoden zur Berechnung des Marktwertes einer Immobilie:

Das Er­trags­wert­ver­fah­ren wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewandt. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, bei dem Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien von Bedeutung sind, eignet sich besonders bei Ei­gen­tums­woh­nun­gen. Das Sach­wert­ver­fah­ren kommt vorrangig bei Ein- und Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en, unter Denkmalschutz stehenden Immobilien sowie industriellen und in­fra­struk­tu­rel­len Grundstücken (zum Beispiel Bahnhöfe) zum Einsatz. Geregelt sind diese drei ge­set­zes­kon­for­men Verfahren in der Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (ImmoWertV).

Mit dem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren für Immobilien wird der Verkehrswert von vergleichbaren Immobilien (Lage, Baujahr, Bausubstanz, Ausstattung, Fläche etc.) gesetzeskonform ermittelt. Grundlage für die Wertermittlung sind erzielte Kaufpreise (und damit Vergleichswerte) für ähnliche Objekte. Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren gilt als präzise Methode zur Ver­kehrs­wert­ermitt­lung und eignet sich besonders gut für Ei­gen­tums­woh­nun­gen.