Immobilienbewertung Cuxhaven

Bodenrichtwerte für Niedersachsen können Sie auf dem Landesportal der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einsehen.

Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung, die Grundstückseigentümer für Ihre Immobilie dulden müssen. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten sind Baulasten in Niedersachsen nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie wissen, ob eine Immobilie in Niedersachsen Baulasten hat, müssen Sie einen Baulasten-Auszug bei der zuständigen Baubehörde anfordern.

Mit dem Vergleichswertverfahren für Immobilien wird der Verkehrswert von vergleichbaren Immobilien (Lage, Baujahr, Bausubstanz, Ausstattung, Fläche etc.) gesetzeskonform ermittelt. Grundlage für die Wertermittlung sind erzielte Kaufpreise (und damit Vergleichswerte) für ähnliche Objekte. Das Vergleichswertverfahren gilt als präzise Methode zur Verkehrswertermittlung und eignet sich besonders gut für Eigentumswohnungen.

Ein Immobiliengutachter ermittelt wesentlich präzisere Verkehrswerte, da er mathematisch-statistische Verfahren anwendet und eine deutlich ausführlichere Datenbasis zur Wertermittlung einbezieht. In die Wertermittlung eines Immobiliengutachters fließen reale Transaktionspreise, die Restnutzungsdauer der Immobilie, angepasste Bodenrichtwerte und im Grundbuch eingetragene Grundstücksrechte und -belastungen ein. Darüber hinaus inspiziert ein Gutachter die Immobilie persönlich und achtet dabei auf viele wertrelevante Faktoren wie die Bausubstanz.

Ein Makler hingegen bezieht sich auf Angebotspreise auf dem Immobilienmarkt und gibt ein paar Objektdaten in ein Bewertungstool ein. Die so ermittelten Marktwerte weichen oft 30 bis 50 Prozent vom realen Verkehrswert ab.

Jede Immobilie ist einzigartig, da sich selbst bei baugleichen Wohnungen der Zustand oder die Ausstattung erheblich unterscheiden können. Insbesondere Einfamilienhäuser sind schwer zu vergleichen. Die wertbeeinflussenden Faktoren sind für Laien schwer zu gewichten und unterscheiden sich je nach Art der Immobilie. Selbst innerhalb eines Stadtteils kann ein Haus zwei Straßen weiter aufgrund einer anderen Mikrolage bereits einen völlig anderen Marktwert haben.

Immobiliengutachter können bei Ihrer Auswahl von Vergleichsobjekten auf die Datenbank des Gutachterausschusses in Cuxhaven zurückgreifen. Diese beinhaltet die realen Transaktionspreise für verkaufte Immobilien in Cuxhaven sowie die derzeit gültigen Bodenrichtwerte für alle Stadtteile.

Bei der Auswahl von vergleichbaren Objekten für eine Verkehrswertermittlung in Cuxhaven gemäß Vergleichswertverfahren achten Gutachter dabei auf etliche Faktoren wie eine vergleichbare Mirkolage, Größe, Baujahr sowie Zustand und Ausstattung.

Eine Immobilienbewertung durch einen professionellen Gutachter sollten Sie vornehmen lassen,

• um den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln,
• um beim Kauf einer Immobilie nicht übervorteilt zu werden,
• um die Entscheidung für eine Kapitalanlage fundiert treffen zu können,
• um Wertsteigerungen durch Instandsetzungen und Modernisierungen zu berücksichtigen,
• um in Streitfällen wie Erbschaft oder Scheidung mit einem plausiblen Verkehrswert zu argumentieren,
• zur Überprüfung der Steuer bei Erbschaft oder Schenkung,
• um bei einer Schadensmeldung die korrekte Versicherungssumme von Ihrem Gebäudeversicherer zu kassieren,
• um Differenzen mit dem Finanzamt aus dem Weg zu räumen,
• um vor Gericht eine neutrale und gesetzeskonforme Wertermittlung als Entscheidungsgrundlage vorlegen zu können,
• um ein Darlehen von der Bank zu erhalten oder das Grundstück beleihen zu können,
• um auf der Immobilie lastende Rechte wie Nießbrauch und Wohnrecht im Verkehrswert widerzuspiegeln,
• um einen angemessen hohen Ausgangswert bei einer Vormundschaft, Entschädigung, Enteignung, Zwangs- oder Teilungsversteigerung zu präsentieren,
• um den Schaden von Baupfusch beziffern und eine Beweissicherung durch einen unabhängigen Dritten gewährleisten zu können,
• um die stillen Reserven bei der Bilanzierung des Betriebsvermögens anzugeben,
• um Betriebsvermögen in Privatvermögen zu überführen.

Denn die Wertermittlung eines zertifizierten und unabhängigen Immobiliengutachters nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren hat Gewicht bei Banken, Finanzbehörden, Gerichten, Investoren, Käufern und Verkäufern.

Wenn Sie eine Wohnung in Cuxhaven neu vermieten, müssen Sie Abstriche bei der Nettokaltmiete für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grundausstattung oder wenn sich die Kochgelegenheit im Wohnraum oder Flur befindet, in Kauf nehmen.

Finanzielle Pluspunkte bringen eine Fußbodenheizung, ein modernes oder hochwertiges Bad, eine maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, ein Aufzug und ein hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieten können Sie außerdem für separate Toiletten oder die private Nutzung eines (Quasi-) Außenbereichs (Garten, Balkon, Dachterrasse, Terrasse, Wintergarten, Loggia) verlangen.

Letztendlich hängt das Mietpreisniveau hauptsächlich von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Bruttogrundfläche und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Cuxhaven gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Bei Schäden am Haus durch Gewitter (zum Beispiel Blitzeinschlag) oder Hagel sollten Betroffene zuerst Ihre Wohngebäudeversicherung kontaktieren. Sind die veranschlagten Reparaturkosten wesentlich höher als die vom Gutachter der Versicherung ermittelte Schadenshöhe, sollten geschädigte Hausbesitzer einen eigenen Sachverständigen zur Plausibilisierung des Versicherungsgutachtens einschalten.