Immobilienbewertung Bruchsal

Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg können Sie auf dem Landesportal der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einsehen.

Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung, die Grundstückseigentümer für Ihre Immobilie dulden müssen. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten sind Baulasten in Baden-Württemberg nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie wissen, ob eine Immobilie in Baden-Württemberg Baulasten hat, müssen Sie einen Baulasten-Auszug bei der zuständigen Baubehörde anfordern. Grundstück in Baden-Württemberg: Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen.

Die Makrolage einer Immobilie sagt aus, in welchem Stadtteil sie liegt und ob es sich dabei um ein beliebtes, aufstrebendes Szeneviertel, ein reines Wohngebiet, ein Industriegebiet oder ein gemischtes Wohn- und Gewerbegebiet handelt. Die Mikrolage umfasst die örtliche Infrastruktur (Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Spielplätze, Arztpraxen, Gastronomiebetriebe) und soziodemographische Merkmale zur Bevölkerungsstruktur. Auch der Faktor Lärmbelästigung beeinträchtigt die Mikrolage einer Immobilie.

Ein Immobiliengutachter ermittelt nach einer Überschwemmung das Ausmaß des vom Hochwasser verursachten Schadens. Dabei muss es sich nicht unbedingt um Schäden durch ein überlaufendes Gewässer handeln, sondern auch Starkregen oder ein Rückstau in der Kanalisation kann Hochwasserschäden verursachen. Ein professionelles Schadengutachten hat gegenüber Versicherungen Gewicht.

Achtung: Die Wohngebäudeversicherung deckt in ihrem Standard-Umfang keine Schäden durch Überschwemmungen ab. Hochwasserrisiko muss zusätzlich in Form einer Elementarschadensversicherung (alternativ: Naturgefahrenversicherung) abgesichert werden. Eine Versicherung mit Hochwasserschutz deckt durch Überschwemmungen verursachte Schäden am Wohngebäude ab und übernimmt die Kosten für die Trockenlegung, anfallende Reparaturen oder schlimmstenfalls den Abriss bei Totalschaden sowie den Neubau eines gleichwertigen Hauses. Ist das Gebäude nach einem Hochwasser vorübergehend unbewohnbar oder wird es komplett zerstört, kommen leistungsstarke Versicherer auch für Übernachtungskosten auf.

Die Wohngebäudeversicherung mit Hochwasserschutz kommt nicht für die Kosten der Einrichtung auf. Hierfür springt die Hausratsversicherung ein.

Jede Immobilie wird anders bewertet. In Deutschland gibt es drei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren zur Wertermittlung von Immobilien: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren.

Ein Einfamilienhaus wird anders bewertet als ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte. Ein alleinstehendes Haus mit Garten hat einen deutlich höheren Verkehrswert als ein vergleichbares Reihenhaus in ähnlichem Zustand im gleichen Viertel. Maßgeblich für die Wertermittlung bei Mehrfamilienhäusern in Bruchsal ist zudem das Verhältnis von gemeinsam genutzten Flächen (Garten, Keller, Dachboden, Schwimmbad) und tatsächlichem Wohnraum.

Bei Wohnungen ist nicht nur die Lage innerhalb von Bruchsal entscheidend, sondern auch die Lage innerhalb des Gebäudes. Wohnungen im Erdgeschoss sind meistens weniger Wert als in darüber liegenden Stockwerken. Ein Aufzug bringt zusätzliche Pluspunkte für den Verkehrswert. Wohnungen ohne Badfenster oder ohne Balkon sind weniger wert und begehrt als solche mit. Natürlich sind der Zustand, die Ausstattung und Modernisierungen (zum Beispiel ein Dunstabzug) ebenfalls wichtige Faktoren für die individuelle Wertermittlung einer Wohnung in Bruchsal.

Entscheidend ist außerdem, ob, wie lange und zu welchem Preis die Wohnung vermietet ist oder ob es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Für Eigentumswohnungen eignet sich das Vergleichswertverfahren, während der Wert von vermieteten Wohnungen im Rahmen eines Verkehrswert- oder Mietwertgutachtens vorrangig mit dem Ertragswertverfahren berechnet wird.

Grundstücke werden anders bewertet als Immobilien. Während bei der Wertermittlung für Häuser viele Faktoren wie Bausubstanz, Zustand, Modernisierungen, Ausstattung und Lage mit Infrastruktur eine Rolle spielen, geht es bei Grundstücken primär um die Lage.

Entscheidend für den Wert eines Grundstücks ist dessen Bodenwert. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert mal der Anzahl Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss mindestens alle zwei Jahre für unterschiedliche Zonen innerhalb von Bruchsal ermittelt. Maßgeblich hierfür sind die Durchschnittswerte von Grundstücksverkäufen innerhalb der Bodenrichtwertzone.

Ist ein Teil des Grundstücks, zum Beispiel aufgrund von Rechten, Belastungen, schlechter Bodenqualität oder beispielsweise Hanglage nicht bebaubar, wird dies wertmindernd bei der Ermittlung des Grundstückswertes berücksichtigt.

Das Mietpreisniveau in Bruchsal hängt vor allem von der Marktsituation ab. Entscheidend für den Mietpreis, den Sie für Ihre Kapitalanlage verlangen können, ist einerseits die Lage im richtigen Stadtviertel. Andererseits beeinflussen Bruttogrundfläche und Baujahr den Mietpreis erheblich. Der Mietspiegel der Stadt Bruchsal gibt Aufschluss über die durchschnittlichen Nettokaltmieten, die derzeit je nach Stadtteil, Baujahr und Größe verlangt werden.

Für folgende Ausstattungsmerkmale werden Aufschläge in Höhe von mehr als nur ein paar Cent eingepreist: Fußbodenheizung, modernes oder hochwertiges Bad, maximal zehn Jahre alte Einbauküche in gutem Zustand, Aufzug sowie hochwertiger Fußbodenbelag (Mehrschicht- oder Massivparkett, Marmor, Naturstein).

Höhere Mieteinnahmen bringen zudem getrennte Toiletten, ein Balkon oder Wintergarten, eine Loggia, Dachterrasse oder Terrasse.

Beträchtliche Abzüge gibt es für fehlende Böden, unübliche Raumgrößen (zum Beispiel Schlafzimmer unter neun Quadratmeter), „auf Putz liegende“ Leitungen, veraltete Haustechnik, eine sehr einfache Grundausstattung oder wenn sich die Kochgelegenheit zwangsläufig im Wohnraum oder Flur befindet.

Nein, Bodenwert und Bodenrichtwert sind unterschiedliche Begriffe. Der Bodenwert gibt den Wert eines unbebauten Grundstücks an.

Der Bodenrichtwert ist der Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens. Grundlage für den Bodenrichtwert sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte geführt werden. Der Bodenrichtwert ist also ein Durchschnittswert, der aus Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Mit seiner Hilfe wird der Bodenwert ermittelt, sofern das Vergleichswertverfahren daran scheitert. Der Bodenrichtwert ist zudem die Basis für die Grundsteuer, die von den Städten und Gemeinden auf Grundbesitz erhoben wird.